Pasquale Pirone
Quando si parla di agevolazioni fiscali legate alla casa, uno degli aspetti che genera più dubbi riguarda il destino delle quote residue detrazione bonus edilizi. Il tema diventa ancora più delicato quando l’immobile interessato dai lavori viene venduto prima che il periodo di fruizione della detrazione sia terminato. La normativa, infatti, prevede regole precise che non sempre sono conosciute o comprese da chi vende o acquista un’abitazione.
In linea generale, le detrazioni fiscali per interventi edilizi, come ad esempio quelle legate alla ristrutturazione, non si esauriscono in un unico anno. Il beneficio viene suddiviso in più rate annuali (10 anni in genere).
Se durante questo arco di tempo l’immobile viene ceduto, il diritto a utilizzare le rate non ancora godute segue una regola di base: il beneficio passa all’acquirente dell’immobile. Questo meccanismo è automatico e non richiede particolari formalità aggiuntive.
Le regole che si indicano in questa sede non valgono per il bonus mobili e grandi elettrodomestici e nemmeno per il bonus barriere 75%. Nelle ipotesi di vendita, le quote residue di detrazione non si trasferiscono in nessun caso.
Bonus edilizi: quando le quote residue di detrazione restano al venditore
Tuttavia, la legge lascia spazio all’autonomia delle parti. Venditore e compratore possono, infatti, accordarsi affinché le quote residue detrazione bonus edilizi restino in capo a chi ha sostenuto le spese.
In questo caso, il trasferimento automatico viene escluso. Perché tale scelta sia valida, l’accordo deve risultare in modo chiaro e inequivocabile. È possibile inserirlo direttamente nell’atto di compravendita oppure formalizzarlo successivamente tramite una scrittura privata autenticata.
Senza una prova scritta, l’amministrazione finanziaria considera applicabile la regola generale del passaggio delle detrazioni all’acquirente.
La vendita deve interessare l’intero immobile
Le cose si complicano quando la vendita non riguarda l’intero immobile. Se viene ceduta soltanto una parte della proprietà, il diritto alla detrazione non segue automaticamente la quota trasferita. In questi casi, la normativa stabilisce che la cessione parziale non è sufficiente a far passare il beneficio fiscale. Le rate non ancora utilizzate continuano, quindi, a restare nella disponibilità del venditore, anche se quest’ultimo non è più proprietario dell’intero bene.
Per chiarire meglio, si può pensare a un’abitazione posseduta al 50 per cento da due soggetti. Se uno dei comproprietari vende la propria quota a un terzo, le detrazioni per i lavori effettuati sull’immobile non si trasferiscono automaticamente all’acquirente della quota. Le rate residue rimangono a chi ha sostenuto la spesa, perché la proprietà dell’immobile non è stata trasferita nella sua interezza.
L’eccezione alla regola
Esiste però un’eccezione importante a questa regola. Se, attraverso una vendita pro-quota, l’acquirente diventa proprietario esclusivo dell’immobile, il diritto alla detrazione cambia destinazione. Questo accade, ad esempio, quando un comproprietario acquista la parte dell’altro. In tale situazione, pur trattandosi formalmente di una cessione parziale, il risultato finale è il trasferimento della piena proprietà a un unico soggetto.
In presenza di questo presupposto, le quote residue detrazione bonus edilizi passano all’acquirente, perché si realizza di fatto la cessione completa dell’immobile. Salvo diverso accordo tra le parti.
Un esempio pratico aiuta a comprendere meglio. Due fratelli possiedono una casa al 50 per cento ciascuno e uno di loro ha sostenuto le spese per una ristrutturazione. Dopo alcuni anni, uno dei due acquista la quota dell’altro e diventa unico proprietario. In questo caso, le rate di detrazione non ancora utilizzate si trasferiscono al nuovo proprietario esclusivo, che potrà continuare a beneficiarne nelle dichiarazioni dei redditi successive.
Detrazione bonus edilizi in caso di vendita: conclusioni
Alla luce di queste regole, è evidente quanto sia importante valutare attentamente gli effetti fiscali prima di procedere a una compravendita. Le detrazioni possono rappresentare un vantaggio economico significativo e una scelta poco ponderata rischia di far perdere un beneficio rilevante. La corretta gestione delle quote residue detrazione bonus edilizi passa quindi dalla conoscenza delle norme e dalla chiarezza degli accordi tra le parti.
In conclusione, il trasferimento delle detrazioni non è sempre scontato e dipende sia dalla tipologia di vendita sia dagli accordi formalizzati. Una corretta impostazione contrattuale e una valutazione preventiva delle conseguenze fiscali consentono di evitare errori e di tutelare al meglio gli interessi economici legati agli interventi edilizi effettuati sull’immobile.
Riassumendo
- Le quote residue detrazione bonus edilizi di norma passano all’acquirente con la vendita dell’immobile.
- Venditore e compratore possono accordarsi per mantenere la detrazione al venditore.
- L’accordo deve risultare dall’atto di vendita o da scrittura privata autenticata.
- La vendita di una sola quota non trasferisce automaticamente le detrazioni fiscali.
- Le rate residue restano al venditore se l’immobile non è ceduto interamente.
- La detrazione passa all’acquirente se diventa proprietario esclusivo dell’immobile.
