Andrea Amantea
Ai fini del calcolo del Bonus Zes Unica, le spese per l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali sono computate fino a una quota del 50% in relazione a ogni singolo progetto di investimento.
Quindi, un’impresa che spende 600mila euro per l’acquisto di un immobile e 270mila euro per l’acquisto di macchinari deve considerare un investimento complessivo di 540mila euro. Visto che la componente immobiliare non può superare il 50% del totale agevolabile e, quindi, nel caso specifico, 270mila euro.
Sono queste le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la risposta n°183/2025.
Indicazioni a dir la verità molto restrittive, oltre i paletti previsti dalla formulazione letterale della norma.
Vediamo nello specifico entro quali limiti terreni e fabbricati possono essere oggetto di credito d’imposta ZES Unica.
Il Bonus Zes Unica
Il Bonus ZES Unica è un credito d’imposta concepito per stimolare nuovi investimenti produttivi nelle otto regioni del Mezzogiorno ricomprese nella Zona Economica Speciale unica.
Introdotto dall’articolo 16 del DL 124/2023 e reso operativo dal decreto attuativo del 17 maggio 2024, l’incentivo copre l’acquisto di macchinari, impianti, attrezzature, terreni e immobili strumentali. Purché destinati a stabilimenti esistenti o di nuova realizzazione.
L’agevolazione opera entro i massimali fissati dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027, offrendo un robusto stimolo alla modernizzazione degli asset produttivi.
La Legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) ha prorogato la misura, destinandole 2,2 miliardi di euro e ampliando la finestra temporale. Saranno agevolati gli investimenti effettuati dal 1° gennaio al 15 novembre 2025.
Per accedere al beneficio occorre rispettare un duplice adempimento telematico.
Una prima comunicazione, da inviare tra il 31 marzo e il 30 maggio 2025, consente di indicare le spese già sostenute o pianificate; una seconda comunicazione “integrativa”, da trasmettere fra il 18 novembre e il 2 dicembre 2025, dovrà attestare il completamento degli investimenti entro la scadenza del 15 novembre .
A tal fine l’Amministrazione ha messo a disposizione il software “ZESUNICA2025” che rilasciano ricevuta entro cinque giorni dall’invio e consentono eventuali sostituzioni o rinunce.
Bonus ZES Unica. Terreni e fabbricati agevolati nei limiti del 50%
Il caso analizzato dall’Agenzia delle entrate con la risposta n°183/2025 sul Bonus ZES Unica, riguarda una società che vorrebbe accedere al tax credit per gli investimenti nelle Zone economiche speciali acquistando nuovi macchinari, impianti e attrezzature per una spesa pari a circa 270mila euro.
Oltre a tali beni, l’investimento riguarda anche un immobile strumentale. Se costituito dalla parte attualmente presa in affitto e da una nuova porzione composta da un immobile e un piazzale. La spesa, in quest’ultimo caso, ammonta a circa 600mila euro.
Il quesito riguarda la corretta interpretazione delle disposizioni della normativa di riferimento, che prevedono precise limitazioni riguardo alla composizione della quota agevolabile.
In particolare, il valore dei terreni e dei fabbricati non può superare il 50% di tutto l’investimento agevolato.
Si tratta di capire in che modo deve essere applicato questo limite del 50%.
La risposta dell’Agenzia delle entrate
Secondo l’Agenzia delle entrate l’applicazione del limite del 50% rispetto al complessivo valore dell’investimento agevolato, implica, in concreto, che:
- il valore agevolato della componente immobiliare (terreni e fabbricati)
- non può essere superiore a quello della componente non-immobiliare.
Di conseguenza laddove l’investimento immobiliare costituisce l’unica spesa riconducibile al progetto di investimento iniziale, lo stesso non è agevolabile.
Ciò per l’assenza di ulteriori investimenti
elegibili al Credito di imposta ZES Unica in altri asset strumentali. La ”componente non immobiliare”.
Come dire: se l’impresa investe solo in immobili non potrà richiedere il bonus ZES Unica.
Ulteriori precisazioni
Ai fini del limite in parola, concorrono al valore della componente immobiliare:
oltre che il costo sostenuto per il mero acquisto di un’unità immobiliare strumentale. Sia essa un terreno o un immobile e i relativi costi accessori (come, ad esempio, i costi notarili per la redazione dell’atto di acquisto), anche le altre spese attinenti all’unità acquistata (come, ad esempio, i costi capitalizzati, in applicazione di corretti principi contabili, relativi all’ammodernamento e/o ampliamento del cespite per il quale sono sostenuti).
L’interpretazione data alla norma da parte dell’Agenzia delle entrate è molto stringente e va oltre quella che è la formulazione letterale della legge stessa.
Riassumendo
- Tetto 50% per terreni e fabbricati – la componente immobiliare non può superare il 50 % del valore complessivo dell’investimento, quindi non può eccedere la parte “non immobiliare” costituita da macchinari, impianti e attrezzature.
- Esempio dell’interpello 183/2025 – su un progetto con 600 000 € di fabbricato e 270 000 € di macchinari, la quota immobiliare agevolabile si ferma a 270 000 €; l’investimento riconosciuto ai fini del bonus è quindi 540 000 €.
- Niente credito se l’investimento è solo immobiliare – l’Agenzia chiarisce che, in assenza di spese per beni mobili, la parte immobiliare non è agevolabile perché il rapporto 50/50 sarebbe violato.
- Cosa entra nella “quota immobiliare” – oltre al prezzo di terreni o fabbricati, vi rientrano oneri accessori (per esempio l’atto notarile) e costi capitalizzati per ammodernamenti o ampliamenti dell’immobile.
- Proroga 2025 e adempimenti – la Legge di bilancio 2025 rifinanzia il bonus con 2,2 miliardi di euro e copre gli investimenti dal 1 gennaio al 15 novembre 2025; serve una comunicazione “ordinaria” tra 31 marzo e 30 maggio 2025 e una “integrativa” tra 18 novembre e 2 dicembre 2025.
