Agevolazioni prima casa. Accorpamento e controlli del Fisco (ordinanza 15422 Corte di Cassazione)

Quando il contribuente acquista due unità immobiliari, beneficiando per entrambe dell’agevolazione “prima casa”, è tenuto a realizzare entro tre anni la loro effettiva unificazione.

Questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15422 del 10 giugno 2025, depositata di recente, che ribadisce come il beneficio fiscale non possa basarsi su una semplice dichiarazione d’intenti, né su permessi o progetti che non trovano concretizzazione in un’opera finita.

La fruizione dell’agevolazione è quindi condizionata alla prova concreta dell’accorpamento strutturale e funzionale delle unità acquistate: occorre dimostrare non solo l’avvio, ma soprattutto il completamento dei lavori, attraverso documentazione oggettiva.

In assenza di ciò, l’Agenzia delle Entrate può revocare l’agevolazione, ricalcolare l’imposta di registro applicando l’aliquota ordinaria e far valere i propri poteri di accertamento entro un termine ben definito: tre anni dalla scadenza del termine triennale previsto per realizzare l’unificazione.

Le agevolazioni prima casa: cosa sono e quando spettano

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono misure pensate per agevolare l’acquisto di un’abitazione che soddisfi determinati requisiti normativi e fiscali, non necessariamente coincidente con l’abitazione principale del contribuente.

Quali sono i benefici?

Per l’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”, le imposte da versare sono le seguenti.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

• imposta di registro proporzionale del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
• Imposta di registro fissa di 200 euro;
• Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• Imposta catastale fissa di 200 euro.

Requisiti oggettivi e soggettivi

Per accedere alle agevolazioni prima casa, l’immobile:

• deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi;
• non deve appartenere alle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi storici);
• deve essere la prima abitazione nel Comune per il contribuente, che non deve già possedere altri immobili acquistati con agevolazione prima casa.

A ogni modo, c’è più tempo per rivendere il 1° immobile senza perdere il bonus sul 2° acquisto.

Inoltre, in caso di acquisto di più unità immobiliari, la giurisprudenza e l’Agenzia delle Entrate hanno ammesso l’agevolazione, a condizione che le unità vengano effettivamente unificate in un’unica abitazione.

L’ordinanza della Cassazione n. 15422/2025: contenuto, principi e implicazioni

La vicenda alla base dell’ordinanza riguarda un contribuente che aveva acquistato due unità immobiliari contigue, usufruendo dell’agevolazione prima casa per entrambe, con l’impegno di accorparle in una sola abitazione.

Tuttavia, a distanza di tre anni, i lavori non erano stati completati.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi contestato la decadenza dall’agevolazione e riliquidato l’imposta con aliquota ordinaria.

La questione è giunta sino in Cassazione, che ha confermato la legittimità dell’accertamento.

Il principio di diritto espresso dalla Corte

La Suprema Corte ha affermato il seguente principio:

In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, quando il contribuente acquisti contemporaneamente più unità immobiliari con l’impegno di unificarle in un’unica abitazione, i benefici fiscali sono subordinati alla realizzazione effettiva dell’unificazione entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto di compravendita, non essendo sufficiente la mera dichiarazione di intenti o la produzione di documentazione autorizzatoria che attesti solo la progettualità dell’intervento senza dimostrarne l’effettivo completamento.

Secondo la Corte, il beneficio fiscale presuppone che l’impegno assunto in sede di rogito trovi concreta esecuzione, con la realizzazione delle opere necessarie a ottenere l’accorpamento materiale e funzionale degli immobili in un’unica unità abitativa.

La prova dell’unione deve essere specifica, documentata e completa: serve dimostrare l’ultimazione dei lavori e l’effettivo consolidamento dell’immobile come unica abitazione, anche sotto il profilo impiantistico.

Decorrenza del termine per l’accertamento

Un passaggio particolarmente rilevante dell’ordinanza è quello relativo alla decorrenza del termine triennale per l’attività di accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria, previsto dall’art. 76 del DPR 131/1986.

In particolare, la Cassazione chiarisce che:

• il termine decorre dalla scadenza del termine triennale previsto per la realizzazione dell’unificazione, salvo che la perdita dei requisiti non emerga prima;
• in caso di “mendacio successivo” (cioè una sopravvenuta situazione che fa venir meno i presupposti per l’agevolazione), il termine inizia dal momento in cui si verifica l’evento che determina la decadenza.

Questo implica che l’Agenzia delle Entrate può esercitare il proprio potere fino a sei anni dopo il rogito: tre per permettere l’unificazione, e altri tre per effettuare il controllo e l’accertamento.

Nessuna rettifica di valore, ma semplice ricalcolo

La Corte precisa infine che, quando l’Amministrazione ricalcola l’imposta di registro applicando l’aliquota ordinaria, senza modificare il valore dichiarato dalle parti ma solo cambiando il coefficiente in ragione della perdita dell’agevolazione, non si configura una rettifica di valore soggetta ai termini dell’art. 52 del DPR 131/1986. Si tratta infatti di un mero adeguamento tecnico, conseguente alla revoca del beneficio fiscale.

Conclusione

L’ordinanza n. 15422/2025 ribadisce l’importanza di dare seguito concreto agli impegni dichiarati al momento dell’acquisto, soprattutto quando si usufruisce di agevolazioni fiscali rilevanti. L’unificazione promessa non basta: per mantenere il beneficio prima casa, occorre realizzare e documentare effettivamente l’accorpamento degli immobili entro i termini previsti. L’Agenzia delle Entrate, a sua volta, dispone di un termine chiaro e definito entro cui esercitare i propri poteri di verifica.

Riassumendo

• L’agevolazione prima casa è ammessa anche per due immobili, se si promette l’unificazione.
• La promessa non basta: occorre documentare l’unione strutturale e impiantistica entro tre anni.
• La mancata unificazione comporta la decadenza dal beneficio e l’applicazione dell’imposta ordinaria.
• L’Agenzia delle Entrate ha tre anni di tempo (oltre i tre per realizzare l’unione) per contestare la perdita dei requisiti.
• Il ricalcolo dell’imposta non è rettifica di valore, ma semplice adeguamento tecnico.