Sabato 20 Dicembre 2014 , Ore 11:39
 
 

Cedolare secca (imposta sostitutiva), conviene o no?

Pro e contro dell'imposta sostitutiva, che vuole combattere gli affitti irregolari

L'imposta sostitutiva, o Cedolare secca, conviene?

Come ampiamente annunciato dal ministro Giulio Tremonti per i possessori di immobili residenziali dati in affitto già da quest’ anno è possibile optare per una tassazione forfettaria che, conti alla mano, dovrebbe essere più conveniente, soprattutto per i beneficiari di redditi medio alti (sopra i 30 – 40.000 per intenderci).
L’ imposta sostitutiva (conosciuta come cedolare secca) consente infatti di pagare, sul reddito imponibile annuale generato dall’affitto, una  aliquota del 21 o del 19 per cento annuale, eliminando diverse tasse che devono essere pagate all’ atto della stipula ed alla registrazione del contratto.

Tassazione ad imposta sostitutiva del canone di locazione

Occorre premettere che il regime ordinario di tassazione, per chi percepisce un canone di affitto per immobile residenziale dato in affitto, è quello di dichiarare tale reddito annuale nella dichiarazione dei redditi. Ai beneficiari è concesso uno “sconto “ del 15 per cento sul reddito totale da dichiarare in quanto si ritiene che chi percepisca l’ affitto debba comunque spendere ogni anno una certa somma che serve per la manutenzione dell’ immobile. Ad esempio se il locatario paga 500 euro al mese per l’ affitto di una abitazione, il reddito annuale percepito sarà pari a 6.000 euro. In dichiarazione dovrò indicare il reddito percepito ( 6000 euro ) meno un 15 per cento che si ritiene siano spese di manutenzione ( 900 euro). Per cui il reddito imponibile ( sul quale dovrò quindi pagare le tasse) sarà 5.100 euro e si andrà a sommare agli altri redditi percepiti nell’ anno di imposta che vado a dichiarare. E’ facile intuire quindi che , visto il sistema di aliquote progressive che regola l’imposta sulle persone fisiche (Irpef), più è alto il reddito che denuncio maggiori saranno le tasse che dovrò pagare sul mio canone di affitto.
Questo il sistema di tassazione tradizionale. Il ministro Tremonti ha pensato invece ad una tassazione alternativa che nell’ obiettivo del governo dovrebbe favorire l’ emersione degli affitti non denunciati ( in nero) ed alimentare il mercato delle locazioni , oltre che delle compravendite di immobili, nel territorio italiano. Tale tassazione alternativa è proprio la cedolare secca.
Naturalmente tale tassazione può essere scelta in alternativa a quella tradizionale, e quindi spetta al contribuente calcolare quale sistema sia più conveniente per lui. Per fare questi conti occorre però conoscere bene il funzionamento della nuova tassa.
Da un calcolo abbastanza semplicistico ( che non tiene quindi in debito conto i vari parametri), i contribuenti che dichiarano redditi inferiori ai 15.000 euro dovrebbero optare per tassare la propria rendita attraverso la dichiarazione dei redditi.  Tuttavia è utile sapere a cosa si va incontro se si opta per il nuovo sistema di tassazione.

COSA COMPORTA LA CEDOLARE SECCA

Come detto la cedolare secca consente di pagare un’ imposta sui redditi di affitto percepiti ed eliminare diversi adempimenti. In primo luogo l’ aliquota da applicare al reddito percepito ( che in questo caso deve essere considerato per intero, senza l’ abbattimento del 15 per cento) è pari al 21 per cento per immobili affittati in regime di libero mercato, e 19 per cento per immobili affittati a regime di canone concordato. Chi opta per tale tassazione avrà il vantaggio inoltre di eliminare alcuni adempimenti e di versare alcuni tributi, che altrimenti sarebbero dovuti.

Cedolare secca conviene o no?

Vantaggi cedolare secca

Infatti con la cedolare secca:

  • Non occorre versare l’ imposta di registro che si versa all’ atto della registrazione del contratto, e non è dovuta imposta per le annualità successive;
  • Non occorre inserire le marche da bollo da € 14,62 sui contratti;

    Questi i lati positivi , vediamo invece quali svantaggi potrebbe avere un proprietario che opta per la tassazione alternativa.

    Svantaggi cedolare secca

    • Aumenti Istat ed aumenti periodici – Attualmente i contratti prevedono un’ aumento annuale del canone di affitto che è ancorato all’ inflazione, in base all’ indice Istat. Negli ultimi anni l’ inflazione è stata pari a circa il 2 per cento , è pertanto su un affitto annuale di 10.000 euro tale valore sarebbe di circa 200 euro annuali. Inoltre sono anche vietati gli aumenti di contratto per tutta la durata del contratto sul quale viene pagata la cedolare secca;
    • Addizionali regionali e comunali – Naturalmente pagando la cedolare secca si ha il vantaggio di non dover pagare eventuali addizionali dovute a livello regionale o comunale. Pertanto più è alta tale tipo di addizionale e maggiore sarà il vantaggio che si avrà optando per la tassazione alternativa. Ad esempio il Comune di Roma applica una addizionale comunale dello 0,9 per cento sul canone di affitto annuale, di conseguenza occorrerà tener conto anche di questi costi per optare per un regime piuttosto che per un altro;
    • Adempimenti vari: L’ agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che la modalità di pagamento della cedolare secca deve preferibilmente essere eseguita on line, mentre ci si può rivolgere all’ ufficio quando si ha a che fare con sai piuttosto complicati. Tuttavia la procedura di pagamento on li ne può comportare dei problemi soprattutto per chi non è abituato con l’ utilizzo di internet e dei software informatici. Infatti occorre valutare, per vantaggi economici molto esigui, se occorre davvero abbandonare l procedura del pagamento in dichiarazione del reddito derivante da contratti di locazione;
    • Come abbiamo visto una delle priorità del governo attraverso l’introduzione della cedolare secca è proprio il favorire l’emersione degli affitti irregolari. Tale possibilità è dovuta dal fatto che l’inquilino ha la possibilità di denunciare un contratto non regolarmente registrato. Il “premio” per chi denuncia un contratto in nero, è vedersi riconosciuto per tutta la durata del contratto un canone pari al triplo della rendita catastale dell’ immobile ( parliamo quindi di una cifra molto esigua, di poche centinaia di euro). Naturalmente tale norma che appare particolarmente punitiva per il proprietario va valutata caso per caso. Infatti molte volte il contratto di locazione non esiste e quindi non vi è possibilità di registrazione o di reperire i dati catastali. Inoltre se la registrazione non è tempestiva vi potrebbero essere delle conseguenze in termini monetari anche per l’ inquilino, che quindi dovrebbe soppesare i benefici derivanti dalla denuncia con i possibili effetti negativi.

       

      Pertanto ai fini della valutazione di quale metodo di tassazione scegliere per il proprio affitto occorre tenere bene in mente tutti i fattori sopra richiamati.

       

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