Surroga del mutuo, cos’è e come avviene

Cos'è la surroga del mutuo e come avviene e quando conviene. Ecco alcune risposte in pillole.

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
Cos'è la surroga del mutuo e come avviene e quando conviene. Ecco alcune risposte in pillole.

La surroga o surrogazione del mutuo è un contratto, che consiste nel subentro di un istituto di credito nuovo a quello preesistente, con il fine di concedere al mutuatario (debitore) un nuovo mutuo per l’esatto ammontare del capitale residuo. Sotto quest’ultimo aspetto, la surroga si distingue dal consolidamento debiti, che oltre a unificare diverse rate relative a più prestiti accesi in precedenza, offre spesso al debitore anche liquidità aggiuntiva. Dunque, la surroga avviene con la stipula di un nuovo contratto di mutuo con un secondo istituto di credito, il quale subentra al primo, evidentemente concedendo al mutuatario condizioni migliori, in termini di tasso, importo della rata, periodo di ammortamento, fermo restando che l’importo finanziato è uguale al capitale residuo.

Quando conviene la surroga

Da quanto scritto, è chiaro che il mutuatario troverà conveniente procedere alla contrazione di un mutuo sostitutivo di quello esistente, quando potrà ottenere benefici, in termini di un allungamento del periodo di ammortamento, in modo da abbassare l’importo periodico della rata, oppure avvantaggiandosi di un tasso più basso (si pensi al caso di chi ha contratto un mutuo a tasso fisso, quando i tassi di mercato erano ben più alti di quelli oggi vigenti; oppure a chi ha contratto un mutuo a tasso variabile, quando i tassi erano molto più bassi di quelli odierni. In entrambi i casi, potrebbe risultare conveniente stipulare un nuovo contratto). La surroga è un contratto di scopo e viene effettuata per sostituire un mutuo per l’acquisto di una prima casa o di una seconda abitazione, ma non possiamo escludere che essa avvenga anche in relazione ai casi di mutui liquidità. La peculiarità di questi contratti è che l’ipoteca sull’immobile non dovrà essere necessariamente cancellata.      

Quali tipi di surroga

Esistono due tipi di surroga: bilaterale e trilaterale. Vediamone le differenze. La prima si divide in due fasi: nella prima, si stipulano il nuovo contratto tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito, nella seconda, invece, si ha un atto unilaterale di quietanza, ovvero la vecchia banca dichiara che il mutuo è stato estinto e che s’impegna a non provvedere alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile. Con la surroga trilaterale viene stipulato un unico atto notarile, contenente il nuovo contratto di mutuo, oltre che la quietanza di estinzione del vecchio mutuo, firmata dalla banca originaria, nonché l’impegno a non provvedere alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile. E’ importante l’aspetto inerente alla mancata cancellazione dell’ipoteca, che funge da garanzia anche del nuovo creditore, senza di cui questi sarebbe costretto a dare vita a una nuova istruttoria e al rilascio di eventuali nuove garanzie, rendendo l’operazione costosa e tecnicamente anche poco o per nulla conveniente.

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Argomenti: Mutui e Prestiti, Ammortamento mutuo, Mutuo a tasso fisso, Mutuo a tasso misto, Mutuo a tasso variabile, Prestiti

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