Mutuo ristrutturazione casa da Banca Sella

Analisi approfondita del mutuo a tasso variabile offerto da Banca Sella per la ristrutturazione della casa: tutte le caratteristiche spiegate nello specifico.

di Redazione Finanza Personale, pubblicato il

Proseguiamo anche oggi con l’analisi dei principali mutui per ristrutturazione presenti sul territorio italiano, affrontando l’osservazione del mutuo ristrutturazione a tasso fisso e variabile di Banca Sella.

L’importo massimo finanziabile.

Come nostro solito, avviamo la nostra analisi dall’importo massimo finanziabile ottenibile mediante il mutuo ristrutturazione casa di Banca Sella, pari – stando a quanto stabilito dai fogli informativi vigenti al momento in cui scriviamo – al 70% del valore cauzionale dell’immobile (loan to value che cala al 60% nell’ipotesi di ristrutturazione di proprietà immobiliare a non uso abitativo). Dai fogli informativi non evince alcuna distinzione tra mutui per acquisto e mutui per ristrutturazione: se tale limite di finanziabilità proporzionale dovesse essere confermato dalla realtà applicativa, sarebbe un loan to value certamente molto apprezzabile, e sopra la media di quanto offerto dai principali competitors di Banca Sella. Non sembrano inoltre esservi condizioni economiche minime e massime in termini assoluti.

La durata.

Per quanto riguarda la durata del piano di ammortamento, questa non potrà eccedere i 30 anni in caso di mutuo ristrutturazione di proprietà abitative (25 anni nell’ipotesi in cui la ristrutturazione non riguardi case, bensì immobili a differente uso). Sorprende la mancata fissazione di una durata minima: ne deduciamo che il programma di rimborso possa anche essere compreso su scadenze di medio termine, come quelle a 5 anni, garantendo in tal modo al cliente di Banca Sella un ampio ventaglio di opportunità sulle quali modellare il proprio prodotto di credito.

Le spese di stipula del contratto.

Osservato piuttosto positivamente il gruppo di condizioni legate all’importo ottenibile e alla durata del piano di ammortamento, cerchiamo di comprendere quali sono gli oneri riferiti alla stipula e alla gestione del contratto. Partendo con i primi, evidenziamo come il prodotto preveda l’addebito di commissioni di istruttoria pari a 0,85 punti percentuali sull’importo erogato, con un minimo di 850 euro: una proporzione che non risulta certamente essere la più cara sul mercato, ma che stride con alcune offerte che prevedono spese fisse, o addirittura l’esenzione completa di tale peso commissionale (come il mutuo ristrutturazione casa di Webank, che abbiamo avuto recentemente modo di esaminare).

Altre spese sono inoltre relative alla perizia tecnica da effettuarsi sull’immobile.

Tuttavia i fogli informativi non contribuiscono ad esplicitare l’ammontare di tale commissione, impedendoci una corretta valutazione di convenienza del rapporto creditizio ora in esame.

Le spese per la gestione del contratto.

Evidenziamo dunque quali siano le principali spese per la gestione del contratto. Su tutte, sembra spiccare la presenza delle commissioni per il promemoria della scadenza della rata, pari a 1,60 euro se inviata attraverso la modalità cartacea, e azzerabile in caso di scelta per la rendicontazione elettronica. La produzione e gli invii delle altre comunicazioni ai sensi di legge costano invece 0,71 euro in caso di invio cartaceo, con azzeramento nell’inversa ipotesi di preferenza nei confronti di un invio in forma telematica. Altre spese sono invece previste per operazioni specifiche, come la rinnovazione dell’ipoteca o la sua riduzione.

Il mutuo a tasso variabile.

Arriviamo dunque ad esaminare i principali termini di onerosità per quanto concerne i mutui ristrutturazione casa a tasso variabile. Il tasso di interesse sarà calcolato principalmente sull’Euribor a tre mesi, maggiorato di uno spread pari a 4,50 punti percentuali, con un tasso di interesse minimo pari a 6,05 punti percentuali (TAEG oscillante tra i 6,61 punti percentuali e i 6,79 punti percentuali).

A titolo esemplificativo, riportiamo gli importi delle rate per mutui pari a 100 mila euro:

  • durata pari a 10 anni: rata di euro 1.112,72
  • durata pari a 15 anni: rata di euro 846,57
  • durata pari a 20 anni: rata di euro 719,32
  • durata pari a 25 anni: rata di euro 647,37
  • durata pari a 30 anni: rata di euro 602,77

Nell’ipotesi di un incremento del parametro di indicizzazione del 2% dopo due anni (considerato l’attuale livello minimo dell’Euribor, potrebbe essere una ipotesi ben più che potenziale), gli importi delle rate mensili diventano i seguenti:

  • durata pari a 10 anni: rata di euro 1.256,28
  • durata pari a 15 anni: rata di euro 1.001,63
  • durata pari a 20 anni: rata di euro 879,88
  • durata pari a 25 anni: rata di euro 811,04
  • durata pari a 30 anni: rata di euro 768,37

Cerchiamo pertanto di comprendere quali siano i margini di convenienza o di pregiudizio economico del mutuo rispetto ai suoi principali concorrenti. Qualche giorno fa abbiamo osservato le condizioni economiche del mutuo ristrutturazione casa a tasso variabile di Cariparma, che presenta spread pari a 3,50 punti percentuali per durate non superiori ai 20 anni, e 4,00 punti percentuali per mutui con durate pari a 25 o 30 anni. Tra gli altri istituti di credito che abbiamo avuto modo di “indagare” nelle ultime settimane, Credem e Unicredit propongono esattamente uno spread pari a 4,50 punti percentuali, così come l’offerta Banca Sella, mentre Intesa Sanpaolo spinge con spread pari a 3,40 punti percentuali per finanziamenti di durata non superiore ai 20 anni, o 3,70 punti percentuali per finanziamenti di estensione superiore. Ancora, Carige offre spread di 4,30 punti percentuali, mentre Banca Popolare di Milano sceglie una proposta più aggressiva, con 3,65 punti percentuali di spread. Sul fronte dei mutui con gestione delle relazioni a distanza, operanti prevalentemente online, Webank applica spread di 2,80 punti percentuali, confermandosi quale offerta più accattivante della piazza bancaria.

Ci sembra pertanto che le condizioni di onerosità applicate da Banca Sella siano non proprio in linea con le proposte più convenienti, preferendosi invece allineare a quanto imposto da Credem e Unicredit con spread di 4,50 punti percentuali che risultano essere sicuramente più salati di quanto applicato da buona parte della concorrenza.

Il mutuo a tasso di interesse fisso. “Archiviato” in maniera non troppo positiva il mutuo ristrutturazione casa a tasso variabile di Banca Sella per quanto concerne gli spread applicati al parametro di indicizzazione previsto, cerchiamo di comprendere quale sia l’onerosità prevista dal mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso disponibile presso lo stesso istituto di credito.

In realtà, la nostra analisi è presto compiuta: dai fogli informativi emerge l’applicazione di un tasso nominale annuo pari a 8,50 punti percentuali, con parametro di riferimento IRS di durata, e spread di 4,50 punti percentuali. Condizioni che sono fuori molto sconvenienti se rapportate con quanto applicato dalla stragrande maggioranza degli istituti di credito, e che pertanto non ci sentiamo nemmeno di approfondire, nell’auspicio che si tratti di un tasso di interesse “massimo”, da rivedere sulla base dello standing del cliente e dell’importanza dell’operazione per la banca.

Le assicurazioni. Giungiamo dunque a evidenziare i contratti assicurativi obbligatoriamente o facoltativamente abbinabili. Il primo di questi è rappresentato da un’assicurazione per incendio e scoppio dell’immobile offerta tramite la Inchiaro Assicurazioni SpA. La gamma di assicurazioni facoltative è invece riferibile all’assicurazione InChiaro, una polizza multigaranzia che proteggerà la capacità del mutuatario di rimborsare regolarmente il mutuo, contro i rischi di infortuni e malattie, e scenari pregiudizievoli loro conseguenti.

Il premio della polizza assicurativa InChiaro dipenderà fondamentalmente dall’età dell’assicurato, dal sesso e dalla durata del mutuo, oltre che – ovviamente – dall’importo oggetto della polizza. A titolo di esempio, Banca Sella riporta differenti schemi di riferimento, che vi consigliamo di scorgere tra i fogli informativi prima della sottoscrizione del prodotto.

Si tratta, a nostro modo di vedere, di costi che risultano essere in linea con quanto applicato dai principali concorrenti bancari.

Il nostro giudizio. Il nostro giudizio sul prodotto non è certamente molto positivo. Al di là di significativi margini di miglioramento nella chiarezza dei fogli informativi di trasparenza (che non ci hanno permesso di poter apprezzare in tutti i suoi aspetti il prodotto), il mutuo ristrutturazione casa di Banca Sella è penalizzante prevalentemente sul fronte degli spread applicati ai parametri di riferimento, piuttosto che sul fronte commissionale.

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Argomenti: Mutui e Prestiti

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