Dopo aver analizzato la buona convenienza del mutuo ristrutturazione di Poste Italiane, e quella comunque soddisfacente dell’analogo prodotto di Intesa Sanpaolo, proseguiamo il nostro viaggio tra i prodotti creditizi di supporto delle operazioni di miglioramento edilizio compiendo una visita nella gamma di servizi di finanziamento di Unicredit, alla scoperta delle caratteristiche – e delle presunte, o meno, convenienze economiche – del mutuo per ristrutturazione a tasso fisso e a tasso variabile.
L’importo finanziabile.
Il primo dato che emerge dalla nostra indagine sul mutuo ristrutturazione casa di Unicredit è relativa alla presenza di un importo finanziabile pari a un massimo dell’80% dell’importo dei lavori da effettuare, ed entro de non oltre il limite del 50% del valore attuale dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria di primo grado.
La durata del piano di ammortamento.
Liquidita in maniera neutra la pratica dell’importo finanziabile, andiamo per ordine proseguendo nell’esame della durata minima e massima del programma di rimborso, e le ulteriori caratteristiche della restituzione del capitale. Il mutuo per ristrutturazione casa non potrà essere richiesto che per durate comprese tra un minimo di 5 anni e un massimo di 25 anni: una caratteristica che sconta un quinquennio nei confronti di alcune offerte concorrenti (come quella di Intesa Sanpaolo, dove il piano di ammortamento può ben giungere fino a un massimo di 30 anni).
Il piano di ammortamento sarà composto dal pagamento di rate posticipate con periodicità mensile. Riscontriamo pertanto l’assenza di alternative nella periodicità degli addebiti, come invece previsto nell’ipotesi di richiesta di un mutuo per acquisto, con possibilità di optare per l’addebito di una rata trimestrale, in alternativa a quella mensile.
Le spese per la stipula del contratto.
Giungiamo quindi alle spese per la stipula del contratto. Il primo dato che non ci soddisfa è relativo alle commissioni di istruttoria, che i fogli informativi di prodotto impongono nella misura di un punto percentuale sull’importo erogato, con un minimo di 750 euro e un massimo di 1.300 euro. Ci pare un’applicazione piuttosto onerosa, anche considerando l’esistenza di un limite minimo sostanzialmente poco concorrenziale rispetto a quanto applicato dai principali competitors (l’alternativa preferenziale sarebbe stata quella di preferire una misura fissa delle spese di istruttoria). Un elemento negativo, quello delle spese di istruttoria parametrate su soglie così elevate, che potrebbe inficiare la convenienza del prodotto rispetto ai concorrenti (soprattutto online) che garantiscono spese di istruttoria più basse o addirittura azzerate.
Si tenga inoltre in considerazione che alle spese di istruttoria occorre altresì aggiungere le spese di perizia, intese come quelle commissioni necessariamente da sostenere per permettere una oggettiva valutazione dell’immobile oggetto di garanzia. Il cliente di Unicredit ha in mano due alternative:
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richiedere l’intervento di una società di valutazione immobiliare indicata dalla banca, con una spesa pari a 230 euro
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richiedere l’intervento di un perito a propria scelta, ma all’interno di un elenco di soggetti accettati dall’istituto di credito, attualmente a disposizione in tutte le filiali; in questo caso, l’importo delle spese di perizia dipenderà fondamentalmente dall’importo del mutuo (a titolo di esempio, 230 euro per mutui fino a 200 mila euro, 390 euro per mutui fino a 300 mila euro, 430 euro per mutui fino a 400 mila euro, 465 euro per mutui fino a 500 mila euro, e così via, in misura crescente).
Ne deduciamo, pertanto, che la soluzione di convenienza economica sarebbe quella di delegare la perizia alla società di valutazione o al perito indicato dalla banca, dietro compenso fisso di 230 euro.
Le spese per la gestione del rapporto.
Assodata l’ininfluenza sostanziale degli elementi di durata e di importo finanziabile, e la sgradevolezza delle commissioni di istruttoria piuttosto salate, andiamo a comprendere quali sono le spese da sostenere per la gestione del rapporto.
Unicredit prevede innanzitutto l’assoluta esenzione delle spese di gestione pratica (che oramai non vengono percepite più dalla stragrande maggioranza delle banche) e delle spese di incasso delle rate. Permangono invece delle commissioni sulla produzione e sull’invio delle comunicazioni nella seguente misura:
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in caso di invio dell’avviso della scadenza in formato cartaceo: 1,50 euro per invio
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in caso di invio dei documenti periodici ai sensi di legge in formato cartaceo: 1,00 euro per invio
Commissioni, quelle di cui sopra, che rispecchiano le abitudini dei principali concorrenti, non contribuendo a spostare l’ago della bilancia del nostro giudizio complessivo sul prodotto. Positiva, invece, la gratuità delle commissioni di cui sopra in caso di produzione e di invio assunti per forma elettronica mediante il servizio di rendicontazione digitale.
Il tasso fisso.
Andiamo quindi a comprendere il dato di onerosità principale, relativo al tasso finito applicato attualmente sul capitale oggetto di mutuo per ristrutturazione casa. Iniziamo con l’esaminare le condizioni applicate per quanto concerne la versione a tasso fisso del mutuo Unicredit.
- durata mutuo pari a 5 anni, tasso del 6,30%
- durata mutuo pari a 10 anni, tasso del 6,95%
- durata mutuo pari a 15 anni, tasso del 7,20%
- durata mutuo pari a 20 anni, tasso del 7,20%
Ne conseguirà la formulazione di un ipotetico schema di importi mensili delle rate per mutuo ristrutturazione di 100 mila euro pari al seguente:
- durata mutuo pari a 5 anni, rata di 1.947,36 euro
- durata mutuo pari a 10 anni, rata di 1.158,51 euro
- durata mutuo pari a 15 anni, rata di 910,05 euro
- durata mutuo pari a 20 anni, rata di 787,35 euro
Come nostra abitudine, cerchiamo ora di comprendere la validità o meno dell’offerta di Unicredit attraverso l’ipotesi di richiesta di un mutuo per ristrutturazione casa pari a 100 mila euro, su valore di garanzia dell’immobile pari a 200 mila euro, a tasso costante, con restituzione del capitale all’interno di un piano di ammortamento dell’estensione pari a 20 anni.
Il tasso proposto da Unicredit non si comporta certamente da best performer del mercato, sebbene sia ben lungi dal replicare le condizioni più onerose della piazza. Numerosi sono tuttavia i prodotti che riescono a “battere” il mutuo Unicredit sul fronte del tasso finito, con Banca Sella che – ad esempio – offre il 6,34% (con spese di istruttoria pari a 850 euro e spese di perizia pari a 200 euro) o Banca Popolare di Milano che invece si propone con un 6,44% (spese di istruttoria pari a 400 euro, spese di perizia pari a 252,08 euro). Intesa Sanpaolo si propone invece (come abbiamo avuto modo di analizzare pochi giorni fa) con un soddisfacente 6,30%, mentre tra le banche online, che prefigurano una gestione a distanza delle pratiche, Webank offre il 6,03% (con, in aggiunta, la completa esenzione dalle commissioni di istruttoria e di perizia).
Il tasso variabile.
Considerato che il mutuo a tasso fisso non ci soddisfa, cerchiamo di comprendere se la versione a tasso variabile possa o meno essere considerata maggiormente appetibile per i consumatori. Dai fogli informativi attualmente in vigore emerge l’applicazione di un parametro di indicizzazione pari all’Euribor a 3 mesi, maggiorato di uno spread di 4,50 punti percentuali.
Il calcolo esemplificativo dell’importo della rata prodotto dalla stessa banca nei suoi fogli di trasparenza risulta pertanto essere il seguente (il riferimento è a un mutuo pari a 100 mila euro):
- durata del finanziamento pari a 10 anni, tasso pari al 5,75%, rata di 1.097,69 euro
- durata del finanziamento pari a 15 anni, tasso pari al 5,75%, rata di 830,41 euro
- durata del finanziamento pari a 20 anni, tasso pari al 5,75%, rata di 702,08 euro
Anche in questa ipotesi, cerchiamo di comprendere se il mutuo ristrutturazione casa a tasso variabile Euribor di Unicredit sia o meno in linea con le proposte dei concorrenti, e produciamo la simulazione di richiesta di un finanziamento di 100 mila euro, su valore di garanzia dell’immobile pari a 200 mila euro, con piano di ammortamento esteso per 20 anni.
Lo spread applicato da Unicredit risulta così essere particolarmente salato rispetto alle proposte delle banche concorrenti, con Carige che applica una maggiorazione di 4,30 punti percentuali, che scende significativamente al di sotto dei 4 punti percentuali in Banca Sella, Banca Popolare di Milano, UBI Banca, e altri finanziatori competitors di Unicredit. La stessa Intesa Sanpaolo, che abbiamo avuto modo di “indagare” per i suoi mutui ristrutturazione appena pochi giorni fa, offre spread ben al di sotto dei 4 punti percentuali, compresi tra i 3,5 e i 3,7 punti. Tra le banche online, Webank, con il suo mutuo variabile per ristrutturazione, riesce addirittura a scendere a un tasso pari all’Euribor a tre mesi maggiorato di uno spread pari a 2,80 punti percentuali, confermandosi come la proposta più agguerrita nel mercato italiano, complice anche l’azzeramento delle spese di istruttoria e delle spese di perizia.
Ne consegue una posizione di debolezza commerciale da parte del prodotto di Unicredit, almeno per quanto concerne le sue condizioni “a cartello”.
Le assicurazioni obbligatorie e facoltative.
Prima di esprimere un nostro giudizio complessivo, diamo un ultimo sguardo ai prodotti assicurativi che è obbligatorio, o possibile, sottoscrivere in abbinamento al finanziamento immobiliare.
Nel primo gruppo rientrano principalmente le assicurazioni contro i rischi di incendio del fabbricato, che copre tutti i rischi materiali e diretti che possano riguardare l’immobile oggetto di contratto di finanziamento, ad un costo pari a 0,03 punti percentuali del capitale iniziale finanziato, moltiplicato per il numero degli anni di durata; rientra altresì una polizza assicurativa temporanea caso morte, obbligatoria per i clienti mutuatari, con costo dipendente a seconda delle caratteristiche del mutuatario (ed eventualmente finanziabile nel mutuo, mediante sovrapprezzo delle rate).
Nel secondo gruppo è invece presente la più ampia polizza Creditor Protection, un contratto assicurativo dal premio pari a 0,025 punti percentuali del capitale iniziale finanziato, per il numero dei mesi di durata, con possibilità di frazionamento del costo in rate mensile, a copertura del debito residuo in linea capitale in caso di morte o di invalidità totale permanente, in base al piano di ammortamento alla data del sinistro, e con liquidazione delle rate in scadenza a seguito di inabilità temporanea, ricovero ospedaliero o perdita di impiego in relazione all’attività lavorativa al momento del sinistro.
I costi delle coperture assicurative ci paiono in linea con quanto proposto dalla maggioranza degli altri istituti di credito concorrenti.
Il nostro giudizio.
Alla luce di quanto sopra, il nostro giudizio sul mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso e variabile di Unicredit non è certamente positivo. Le spese fisse e proporzionali iniziali per la stipula del contratto, e spread attualmente fuori dalle possibilità di confronto con i best performer, contribuiscono a rendere particolarmente oneroso il ricorso al prodotto in questione.