Mutuo privati per acquisto casa a tasso fisso da ByYou: la nostra analisi

Approfondita analisi del mutuo By You a tasso fisso, offerta dal gruppo UBI, per l'acquisto di una casa.

di Redazione Finanza Personale, pubblicato il

Il 2012 è appena iniziato, e le nostre analisi sui principali prodotti creditizi offerti dalle banche italiane proseguono il loro viaggio. Oggi parliamo di Banca ByYou, del gruppo UBI, e del suo prodotto di punta per quel che concerne il finanziamento dell’acquisto o della ristrutturazione di un immobile ad uso abitativo, offerto tramite le agenzie con insegna ByYou, e gli agenti in attività finanziaria della stessa società.


L’importo. Di norma.

Il primo dato che salta all’occhio è relativo alla presenza di un importo finanziabile che “di norma” (così i fogli informativi di trasparenza) non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile accertato dal perito. Una dicitura che fa sperare nell’esistenza di mutui con loan-to-value maggiore degli ordinari quattro quinti del valore del bene ipotecato, confermando in tal modo la nomea di flessibilità che la Banca si porta indietro da diversi anni. La stessa dicitura ci fa tuttavia pensare che l’ammissione a finanziamenti per loan-to-value superiore all’80% sia in realtà mero oggetto di attenta valutazione, e che anche le politiche creditizie dell’istituto del gruppo UBI siano state oggetto di revisione accorta nei tempi a noi più recenti. L’importo finanziabile viene inoltre calcolato – pare, in maniera univoca – sulla base del valore di perizia dell’immobile e non, come invece avviene tradizionalmente, sul minore tra il valore di perizia e quello desumibile dal preliminare o dal compromesso di vendita. Considerato che di norma il valore di perizia è uguale o leggermente inferiore a quello commerciale della transazione, il metodo di calcolo dovrebbe rimanere sostanzialmente invariato.


La durata: da 5 a 30 anni.

Nessuna novità anche sul fronte della durata, rispetto a quanto ordinariamente previsto dal sistema bancario italiano. Il piano di ammortamento dovrà infatti estendersi tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni. È altresì possibile richiedere l’accensione di un periodo di preammortamento iniziale il quale dovrà essere compreso tra un minimo di 3 mesi e un massimo di 24 mesi, e che – sommato al periodo di ammortamento – non dovrà allungare la durata del finanziamento oltre i 30 anni. In termini più chiari, il cliente di Banca ByYou potrà richiedere alla propria agenzia di pagare delle rate composte dalla sola quota interessi per un massimo di 2 anni (agevolando così la prima fase del finanziamento), a patto che, come conseguenza della presenza del preammortamento, la durata del finanziamento non ecceda i 30 anni.


In qualsiasi momento, inoltre, il cliente dell’istituto di credito potrà procedere nel compimento di operazioni di estinzione anticipata del debito residuo (anche per importi parziali rispetto al totale) senza pagamento di alcuna penale per la cessazione del rapporto prima della naturale scadenza indicata nelle condizioni contrattuali sottoscritte in sede di stipula. Sempre in merito alle caratteristiche dell’ammortamento, indichiamo invece come dati ordinari la presenza di una tipologia “alla francese”, e un rimborso delle rate che – a seconda delle preferenze del cliente – potrà caratterizzarsi con una periodicità mensile, trimestrale e semestrale (elemento particolarmente utile per rendere più personalizzabile il contratto di finanziamento, rispondendo così alle esigenze di coloro che preferiscono rimborsi in linea con le più elastiche disponibilità reddituali).


Il tasso: spread al 4,10%.

Arriviamo dunque al punto fondamentale della nostra analisi, relativa alle condizioni di principali onerosità. Il tasso di interesse fisso applicato al capitale oggetto di mutuo a 30 anni è infatti calcolato sulla base dell’IRS lettera a 30 anni, con una maggiorazione pari a 4,10 punti percentuali. Considerando che l’IRS lettera a 30 anni al momento in cui scriviamo è pari al 2,60%, ne consegue un tasso di interesse annuo nominale pari al 6,70%. Lo stesso tasso è applicato all’eventuale periodo di preammortamento (di cui abbiamo parlato qualche paragrafo fa), mentre per quanto concerne l’applicazione del tasso di interesse di mora, questo sarà equivalente al tasso contrattuale, maggiorato di 2 punti percentuali (8,70%). Per comprendere se il tasso applicato da By You sia o meno vantaggioso rispetto agli standard di mercato, procediamo ancora una volta in una duplice modalità, andando a confrontare l’applicazione dell’istituto del gruppo UBI con i principali gruppi bancari italiani e, in maniera secondaria, andando a confrontare l’offerta commerciale di By You con la generalità del sistema e, in particolare, con gli istituti di credito online.


Per quanto concerne le principali banche sul territorio, abbiamo assunto come termini di riferimento Intesa Sanpaolo e Unicredit. Il primo offre attualmente mutui a tasso fisso, fino all’80% di loan-to-value, con applicazione di un tasso annuo nominale a 30 anni pari al 6,40%, con riduzione significativa nell’ipotesi di clienti con età inferiore a 35 anni, acquisto prima casa e abbinamento con offerta Superflash (5,80%).  Per quanto riguarda l’offerta commerciale di Unicredit, invece, lo spread massimo risulta attualmente essere pari a 4,50 punti percentuali, con un tasso annuo nominale che pertanto risulta essere superiore a quello By You, a quota 7,10%. Estendendo la nostra ricerca all’interno sistema bancario italiano – ivi compreso anche il “mondo” degli istituti di credito online – la scelta del mutuo più conveniente sembra ricadere proprio sull’offerta di Intesa Sanpaolo, di cui abbiamo discusso poche righe fa, accompagnata dai prodotti di Barclays (TAN al 5,75%, con spese di istruttoria pari a 400 euro e TAEG mediamente pari al 6,15%).


La nostra prima opinione sul mutuo casa a tasso fisso di Banca By You è, pertanto, che l’offerta economica sul fronte tassi non sia di gran lunga discostante rispetto a quanto proposto dai principali istituti di credito della penisola, e dalle banche più aggressive sul comparto. Lo spread indicato nei fogli informativi è inoltre stabilito quale livello “massimo” di maggiorazione, elemento che fa ben sperare nell’esistenza di margini di flessibilità nell’imposizione di spread più contenuti, soprattutto per scadenze inferiori, e requisiti di merito creditizio facilmente verificabili, o ancora in presenza di cross-selling più significativo (con eventuale abbinamento del prodotto a una polizza assicurativa non obbligatoria).


Le spese per l’apertura del credito.

Superato lo scoglio del tasso (da questo punto di vista, possiamo sostanzialmente “promuovere” – pur senza pieni voti – il mutuo By You) andiamo ad affrontare un discorso altrettanto delicato, relativo alle spese da sostenere per l’apertura del contratto di mutuo. La prima nota è relativa alle spese di istruttoria, che ci sembrano notevolmente elevate: le commissioni sono infatti pari a una quota compresa tra 0,70 punti percentuali e 2 punti percentuali sul capitale richiesto, senza ulteriore indicazione di dettagli circa il collocamento tra i due estremi (in compensazione, è prevista la clausola di percepimento della commissione di istruttoria anche nel caso in cui l’operazione non si perfezioni). Si tratta di un onere che ci sembra particolarmente salato rispetto alla concorrenza. Prendiamo ad esempio la proposta commerciale di Intesa Sanpaolo, che presenta una spesa di istruttoria percepita in misura fissa per 600 euro (ovvero, 0,60 punti percentuali su 100 mila euro di mutuo, o 0,30 punti percentuali su 200 mila euro di mutuo), con potenziale azzeramento nell’ipotesi di mutuo Giovani. Il confronto della proposta commerciale di By You non sembra poter offrire particolare forza nemmeno verso la maggior parte degli altri competitors. Spese di istruttoria così elevate ci sembrano un balzello eccessivo, che costituisce il primo vero punto debole del prodotto.

Ma non è finita qui. La banca prevede infatti il pagamento di spese di perizia proporzionali all’importo richiesto: fortunatamente per i mutuatari di By You, il primo gradino ci sembra abbastanza elevato (250 mila euro), con conseguente pagamento di 275 euro. Anche questa spesa ci sembra particolarmente elevata, in considerazione del fatto che gran parte dei competitors dell’istituto di credito azzerano l’onere di perizia, o lo accorpano con le spese di istruttoria, a beneficio della propria clientela.

 

Le spese per la gestione del rapporto.

Le note dolenti continuano anche nei confronti delle spese di gestione del rapporto. Si prenda ad esempio le spese di incasso rata (quelle di gestione sono azzerate): tali oneri sono pari a 3 euro nel caso di clienti correntisti della banca, o 4 euro nell’ipotesi di clienti non correntisti. Ipotizzando un piano di ammortamento a 20 anni e, pertanto, di 240 pagamenti mensili, l’onere pagato complessivamente per gli incassi ammonta a ben 720 euro. Una spesa che definiamo, ancora una volta, eccessiva e ingiustificata. Ancora, sono presenti commissioni per ogni invio di comunicazioni nella misura di 1,70 euro e ulteriori spese (ma, fortunatamente, più idonee) per ulteriori operazioni maggiormente specifiche, come la richiesta di attestazioni e certificazioni di varia natura.

Le assicurazioni: occhio a quelle obbligatorie.

Un altro elemento del mutuo a tasso fisso di Banca By You che ci lascia particolarmente perplessi è quello relativo alla questione assicurativa. Dai fogli informativi di trasparenza emerge infatti come “assicurazioni obbligatorie”, con “oneri a carico del mutuatario rientranti nel calcolo del TAEG del finanziamento”, ben due contratti di tutela.

Sul primo, non abbiamo grandi obiezioni da sollevare: il contratto di mutuo sarà infatti accompagnato dalla necessaria assicurazione per il rischio di incendio, nella misura di 0,00066 punti percentuali sul capitale assicurato, per ogni mese di durata del mutuo. Non ci sembra un onere particolarmente fuori mercato, considerando altresì che il cliente potrà sostenere tale onere – a proprio carico – sottoscrivendo la polizza con un’altra compagnia assicuratrice a sua scelta. La seconda polizza assicurativa ci lascia invece maggiori dubbi, poiché si tratta di una copertura normalmente lasciata alla libera scelta della clientela: la polizza in questione è infatti una copertura contro il rischio di infortuni, al costo di 0,00408 punti percentuali sul capitale assicurato, per ogni mese di durata del mutuo. Un costo non certo irrilevante, che il mutuatario dovrà corrispondere  a UBI Assicurazioni Spa.


Alle polizze obbligatorie sarà poi possibile poter abbinare delle polizze facoltative: su tutte, evidenziamo la presenza delle coperture temporanee caso morte (al costo di 1,50 punti percentuali sul capitale finanziato), invalidità permanente da malattia (da 2,90 a 4,50 punti percentuali sul capitale finanziato), inabilità temporanea e totale al lavoro da malattia o infortunio, perdita involontaria dell’impiego, ricovero ospedaliero (da 2,30 a 3,20 punti percentuali del capitale finanziato).


Il nostro parere.

La nostra opinione sul mutuo a tasso fisso di Banca ByYou non è certamente di soddisfazione nei confronti di questo prodotto creditizio. Se infatti non vi sono particolari controindicazioni sul fronte dei tassi di interesse (cioè degli spread applicati all’IRS di durata), troppe note dolenti sembrano contraddistinguere il prodotto in termini di spese necessarie per l’apertura e la gestione del contratto. Oltre alle spese di istruttoria e alle spese di perizia troppo elevate, abbiamo riscontrato sgradevoli condizioni per l’incasso delle rate e per l’invio delle comunicazioni. Da rivedere anche gli aspetti assicurativi.

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Argomenti: Mutui e Prestiti