Mutuo Giovani MPS a tasso fisso per la prima casa

Analisi sul Mutuo Giovani concesso dal Monte dei Paschi di Siena per l'acquisto della prima casa

di Redazione Finanza Personale, pubblicato il

Riprendiamo oggi le nostre seguitissime analisi di convenienza sui principali prodotti creditizi delle banche più importanti sul territorio italiano. È giunta la volta del mutuo Giovani a tasso fisso per la prima casa erogato da Monte dei Paschi di Siena: un finanziamento immobiliare con garanzia ipotecaria, a rate costanti, per una durata complessiva compresa entro i 30 anni e con la possibilità di modellare il contratto mediante la selezione di alcune interessanti opzioni di elasticità. Ma andiamo con ordine.

L’importo finanziabile: aperture per il 100% del costo della casa.

L’importo finanziabile attraverso tale linea ipotecaria non potrà eccedere l’80% del valore cauzionale dell’immobile, calcolato come il minore tra il prezzo pagato dall’acquirente (il dato sarà assunto dal preliminare di vendita o dalla proposta di acquisto) e il valore che sarà riportato nel documento di perizia dell’immobile offerto in garanzia, effettuata dai tecnici della banca. Tuttavia, Monte dei Paschi di Siena si ritiene disponibile a erogare anche fino al 100% del costo dell’abitazione da acquistare nell’ipotesi in cui vengano prestate particolari garanzie aggiuntive come fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzie rilasciate da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di credito verso lo Stato o cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici.

Sono pertanto due gli aspetti da segnalare con riguardo all’importo finanziabile.

Il primo, il più importante, è relativo alla possibilità di ottenere fino al 100% dell’importo dell’abitazione da acquistare. Una scelta molto significativa, a fronte della quale – come è d’uso presso gli istituti di credito – sono assunte garanzie specifiche e integrative, il cui costo varierà a seconda dell’entità del mutuo e della durata. La seconda, più residuale, riguarda invece l’elemento della finanziabilità minima: il mutuo non può infatti essere richiesto per importi inferiori ai 50 mila euro, contro un limite di finanziabilità minima pari a 30 mila euro stabilita ordinariamente dagli altri istituti di credito. Dal nostro osservatorio, tale limite minimo più elevato dell’ordinario non costituisce comunque elemento di pregiudizio, considerato che i mutui per acquisto casa richiesti per importi tra i 30 e i 50 mila euro sono fortemente minoritari.

La durata: da 10 a 30 anni.

Nessuna novità sostanziale per quanto concerne la durata del piano di ammortamento, che dovrà essere compresa tra un minimo di 10 anni e un massimo di 30 anni. Il cliente potrà pertanto optare per scadenze intermedie pari a 15, 20 o 25 anni, modellando il programma di rimborso sulla base dell’estensione maggiormente preferita. Come noto, l’operazione di estinzione anticipata del debito residuo sarà effettuabile in qualsiasi momento lungo l’arco del piano di ammortamento, anche per importi parziali rispetto al totale, e sempre senza procedere al pagamento di alcuna commissione per la cessazione del debito prima della sua naturale scadenza.

Il rimborso del capitale avverrà mediante pagamento di rate con periodicità semestrale, trimestrale o mensile. Un buon ventaglio di possibilità che potrà permettere al cliente del Monte dei Paschi di Siena di personalizzare al meglio il proprio piano di ammortamento.

Il tasso di interesse: quale convenienza?

Analizzato brevemente importo finanziabile e durata, passiamo all’annosa questione tassi, principale elemento a influenzare l’onerosità della transazione creditizia di cui stiamo evidenziando i principali elementi di criticità. Il tasso di interesse nominale annuo, al momento in cui scriviamo, risulta ovviamente essere calcolato sulla base dell’IRS di durata e di uno spread dipendente dall’estensione dell’operazione. L’attuale schema di riferimento per i tassi è il seguente (riportiamo altresì il TAEG stimato per un mutuo di 100 mila euro e il conseguente importo delle rate per pari importo richiesto):

  • Tasso di interesse per durate pari a 10 anni: 6,31%, TAEG pari al 6,84% e rata mensile di 1.125,84 euro
  • Tasso di interesse per durate pari a 15 anni: 6,59%, TAEG pari al 7,07% e rata mensile di 876,06 euro
  • Tasso di interesse per durate pari a 20 anni: 6,61%, TAEG pari al 7,06% e rata mensile di 752,06 euro
  • Tasso di interesse per durate pari a 25 anni: 6,54%, TAEG pari al 6,96% e rata mensile di 677,71 euro
  • Tasso di interesse per durate pari a 30 anni: 6,47%, TAEG pari al 6,88% e rata mensile di 630,10 euro

   

Come nostra abitudine, l’osservazione non può a questo punto che spostarsi sul fronte dei principali concorrenti di mercato della banca, al fine di comprendere se l’onerosità del prodotto di Monte dei Paschi di Siena per i giovani desiderosi di metter mano sulla prima casa sia o meno conveniente nei confronti degli standard e delle best performance italiane.

Dalla nostra simulazione (mutuo di 140 mila euro, pari ad un loan to value del 70%, durata 30 anni, richiedente con età anagrafica di 30 anni e contratto di lavoro a tempo indeterminato, piano di ammortamento pari a 30 anni), il mutuo più conveniente è risultato essere ancora il Mutuo Domus Fisso del gruppo Intesa Sanpaolo, come oramai accade da diverse settimane a questa parte. Grazie all’abbinamento con l’offerta Superflash, infatti, l’istituto di credito può offrire un finanziamento al tasso di interesse finito fisso del 5,80%, che – a parità di durata – risulta essere inferiore di 0,67 basis points rispetto a quanto stabilito dal Monte dei Paschi di Siena. Sul fronte del TAEG, la differenza tra il 6,14% offerto da Intesa Sanpaolo e il 6,88% offerto da Monte Paschi allarga a 0,74 basis points la differenza di convenienza tra le due banche, a principale determinante della presenza di convenienti spese accessorie da parte della prima. Sempre ai fini della nostra simulazione, risulta essere più conveniente dell’offerta in analisi il mutuo Spensierato di BNP Paribas, con un TAN del 6,05% e un TAEG del 6,42%, con tale proposta che tuttavia “sconta” spese iniziali piuttosto onerose.

Complessivamente, la differenza di pricing a carico e a pregiudizio dei clienti di Monte dei Paschi di Siena non ci sembra molto elevata, ponendo l’istituto di credito toscano nella parte migliore delle offerte commerciali creditizie dei più importanti istituti bancari della Penisola. Il nostro auspicio è che vi possa essere del margine di negoziazione diretta con la banca, al fine di ridurre e revisionare al ribasso, sulla specifica operazione, il tasso finito applicato al capitale oggetto di mutuo.

Le spese per la stipula e per la gestione del contratto.

Procediamo dunque a comprendere l’entità delle spese da affrontare per poter stipulare il contratto. Una delle voci principali è certamente rappresentata dagli oneri di istruttoria, che l’istituto di credito percepisce per un ammontare pari al 5 per mille, compreso nei termini assoluti minimi e massimi di 250 e 750 euro. Un onere che ci sembra relativamente conveniente, pur non in linea con la best performance del mercato, e che può porsi come forbice di concorrenzialità soprattutto nei confronti dei mutui di maggior importo.

Per quanto riguarda invece le altre spese, è prevista una commissione di incasso rata pari a 2,50 euro, e alcune altre commissioni più specifiche per transazioni eventualmente successive (accollo mutuo, conteggio debito residuo, e così via).

Sul fronte assicurativo, è obbligatorio l’abbinamento con la polizza assicurativa sull’immobile “AXA MPS Assicurazione Danni”, con tutela del valore commerciale del bene contro i rischi di incendio e di scoppio, al costo di 0,169 euro ogni 1.000 euro di valore dell’immobile ipotecato, per ogni anno di durata del finanziamento. Sono invece facoltative le altre coperture assicurative sulla capacità di rimborso del mutuatario contro eventi temporanei o definitivi (“Mutuo Sicuro Persona”, “Mutuo Vita Sicuro Unico”, “Mutuo Sicuro Plus”), il cui costo ci sembra sostanzialmente in linea con la media delle offerte bancarie.

Conclusioni.

Il mutuo per la prima casa, a tasso fisso, rivolto da Monte dei Paschi di Siena alla clientela più giovane della banca, è un finanziamento immobiliare che può ben concorrere con i più importanti competitors sul mercato italiano. Sebbene il prodotto soffra ancora la competitività di proposte più agguerrite (come quella di Intesa Sanpaolo), sia sul fronte tasso, sia su quello delle spese accessorie e assicurative, non abbiano riscontrato clamorosi elementi di pregiudizio

Rimane da comprendere quali siano i margini di negoziazione delle condizioni da parte di ogni singola filiale del gruppo: auspichiamo, in tal senso, la possibilità di rivedere al ribasso gli spread, contenendo pertanto il tasso fisso finito da applicare al capitale oggetto di mutuo. Positiva la possibilità di ottenere fino al 100% dell’importo dell’immobile, anche se i fogli informativi di prodotto non riportano il costo delle garanzie aggiuntive per ottenere tale concessione.

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Argomenti: Mutui e Prestiti