Mutuo casa, rischio esproprio dopo 18 rate non pagate

Mutui casa, arriva il decreto: le banche possono prendersi la casa ipotecata con almeno 18 rate mensili non pagate, anche non consecutive. Vediamo anche le altre novità.

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
Mutui casa, arriva il decreto: le banche possono prendersi la casa ipotecata con almeno 18 rate mensili non pagate, anche non consecutive. Vediamo anche le altre novità.

Il decreto mutui è stato definitivamente approvato dal Consiglio dei ministri e diventerà così legge. Esso recepisce la direttiva comunitaria sulla tutela dei consumatori, che per la legislazione italiana comporta novità rilevanti. La più importante riguarda la possibilità per la banca di vendere all’asta direttamente l’immobile ipotecato a garanzia di un mutuo, contratto da un cliente inadempiente per almeno 18 rate, anche se non consecutive. Nella previsione originaria, il decreto prevedeva che la banca avrebbe potuto “espropriare” l’immobile del mutuatario dopo sole 7 rate non pagate. A seguito di proteste da parte delle opposizioni e dei dubbi espressi anche tra i banchi della maggioranza, il limite minimo è stato innalzato a 18. Che cosa comporta? Fino ad oggi, la banca doveva passare per il giudice, nel caso il cliente risultasse inadempiente. Dunque, l’intervento diretto era inibito dal cosiddetto divieto di patto commissorio, che a questo punto viene rimosso.

Mutui casa, cambiamenti solo per i nuovi contratti

Si badi bene, che queste previsioni valgono solo per i mutui contratti successivamente all’entrata in vigore della nuova disciplina, sempre che le parti firmino una tale clausola. A tale fine, lo stesso decreto obbliga alla presenza di un consulente a tutela del cliente all’atto della sottoscrizione del contratto. Tra le altre novità, vi è l’obbligo per la banca di fornire al cliente informazioni dettagliate sul contratto e, in particolare, sul calcolo del TAEG, così come viene concessa la possibilità alle parti di inserire una clausola, per la quale il mutuatario non sarebbe chiamato, nel caso di inadempienza, a coprire l’eventuale differenza negativa tra il prezzo di vendita dell’immobile e il debito residuo. Viceversa, nel caso in cui tale differenza sia positiva, deve essere girata al cliente.    

Esempio pratico

Facciamo un esempio: il mutuatario risulta inadempiente e la banca s’impossessa dell’immobile ipotecato. Questo viene venduto a 150.000 euro, mentre il debito residuo (al netto degli interessi) dovuto era di 100.000 euro. La differenza di 50.000 euro deve essere versata dalla banca al cliente. Ipotizziamo, invece, che l’immobile venga venduto dalla banca per 100.000, ma che il debito residuo a carico del cliente risulti pari a 120.000 euro. La differenza negativa di 20.000 euro, ossia il minore prezzo incassato rispetto al credito vantato verso il mutuatario, non dovrà essere saldata da quest’ultimo, qualora le parti abbiano così pattuito. Il vero problema di queste previsioni sta nel fatto che banca e cliente non hanno lo stesso potere negoziale. E’ verosimile che a prevalere sia sempre o quasi il volere della prima, la quale “imporrà” automaticamente la clausola dell’esproprio diretto, mentre potrebbe sempre rifiutarsi di accettare la rinuncia a pretendere che l’eventuale saldo negativo derivante dalla vendita dell’immobile sia caricato dal cliente.  

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Argomenti: Immobiliare, Mutui e Prestiti, Tutela consumatori, Aste immobiliari, Garanzie mutuo, Rate mutuo