Mutuo a tasso fisso da Banca Sella: la convenienza del Mutuo Smeraldo

Recensione sul mutuo a tasso fisso offerto da Banca Sella e nostra analisi sulla sua convenienza.

di Redazione Finanza Personale, pubblicato il

Il mutuo a tasso fisso di Banca Sella (denominato “Mutuo Smeraldo” all’interno della gamma di prodotti creditizi dell’istituto di credito in questione) è un tradizionale finanziamento ipotecario a tasso di interesse certo e costante, che permetterà alla clientela della banca di poter procedere al compimento delle ordinarie operazioni immobiliari con restituzione del capitale nel medio e nel lungo periodo. Cerchiamo di analizzare nel dettaglio le caratteristiche di questo prodotto, valutando se sia o meno in linea con le proposte più convenienti del mercato creditizio italiano.


Importo finanziabile: niente loan-to-value all’80%.

La prima caratteristica che salta all’occhio, scorgendo i fogli informativi di trasparenza del prodotto di Banca Sella, è la presenza di un importo finanziabile pari al 70% del valore cauzionale del bene in caso di immobile residenziale, e al 60% del valore cauzionale del bene in caso di immobile di altra tipologia. In altri termini, non solo non sono previsti mutui al 100%, o per loan-to-value eccedenti il canonico 80%, ma Banca Sella non prevede nemmeno finanziamenti che rispettino l’ordinarietà stabilita dal limite di finanziabilità dei quattro quinti del valore di mercato del bene stesso.


La decisione di contrarre in tal modo il limite di intervento per il compimento delle operazioni di finanziamento ci sembra figlia della scelta di contrarre le concessioni creditizie della banca in linea con politiche maggiormente prudenziali. Nell’ottica del cliente consumatore, tale scelta risulta tuttavia essere pregiudicante, poiché rende necessario un patrimonio iniziale di base pari ad almeno tre decimi del valore commerciale dell’immobile (oltre al possesso delle risorse liquide essenziali per procedere a operazioni di copertura delle spese vive, quali quelle notarili). Non possiamo, pertanto, che contraddistinguere con un segno negativo questa prima caratteristica del prodotto creditizio di Banca Sella.


Le spese per la stipula del contratto e per la gestione del rapporto.

Archiviato il lato negativo relativo all’importo massimo finanziabile non eccedente cerchiamo di comprendere quali siano le spese per la stipula del contratto. La commissione anticipata da corrispondere all’erogazione è pari a 0,85 punti percentuali con un minimo di 250 euro (in caso di rinuncia alla pratica di mutuo è prevista la corresponsabile di una penale pari a 0,20 punti percentuali sull’importo richiesto con un massimo di 150 euro).


Per quanto riguarda la gestione del rapporto, il principale onere è relativo all’invio del promemoria della scadenza delle rate, fortunatamente azzerabile nell’ipotesi di titolarità di un conto corrente online, e opzione per la rendicontazione elettronica. I costi sono invece pari a 1,60 euro in caso di promemoria cartaceo, e di 0,48 euro in caso di rendicontazione elettronica, su conto corrente tradizionale. È invece pari a 0,71 euro la commissione unitaria per la produzione e l’invio (cartaceo) relativo alle altre comunicazioni (anche tale spesa risulta azzerabile in caso di opzione per la rendicontazione elettronica). Il sollecito della rata insoluta ha invece un costo pari a 2,50 euro, azzerabili in caso di rendicontazione elettronica su conti telematici, e riducibili a 0,75 euro per quanto invece concerne la messa a disposizione online su conti ordinari.


La durata del piano di ammortamento.

Giungiamo dunque a comprendere in che modo sia strutturato il piano di ammortamento. Nel caso di acquisto della prima o della seconda casa, la durata massima del programma di rimborso è stabilita in 30 anni, con possibilità di previsione di scadenze inferiori (con periodicità quinquennale) e con la possibilità di poter procedere – in qualsiasi momento a – operazioni di estinzione anticipata del debito residuo, senza pagamento di alcuna penale per la cessazione del rapporto prima del termine contrattuale assunto come scadenza naturale nelle condizioni di contratto.


La periodicità di pagamento delle rate (mediante addebito sul conto corrente intestato al mutuatario) sarà necessariamente mensile nell’ipotesi di mutuo richiesto per far fronte a operazioni di acquisto della prima casa, e a un ventaglio di opzioni più ampio (rata mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale) nell’ipotesi di operazioni di acquisto per immobile non legato alla prima casa.


Non risulta pertanto, possibile, almeno alla luce delle attuali condizioni contrattuali applicate per il mutuo a tasso fisso di Banca Sella, richiedere l’estensione del mutuo oltre i 30 anni, così come beneficiare di un addebito maggiormente dilazionato nel tempo per le rate relative alla transazione di supporto creditizio per la compravendita della prima casa. Caratteristiche che rispecchiano quanto previsto in linea ordinaria dagli altri istituti di credito: peccato, unicamente, che la flessibilità concessa dalla periodicità di addebito delle rate per i mutui per seconda casa o per altre finalità, non sia stata integrata anche per i mutui prima casa. Un’opzione che avrebbe certamente trovato pronto gradimento da parte di coloro che – per variabilità di entrate e di flussi di cassa – troverebbero maggiormente comodo e compatibile con le rispettive situazioni economico finanziarie il rimborso trimestrale o semestrale, in alternativa al pagamento di rate con periodicità strettamente mensile.


Il tasso: spread ed esempi.

Arriviamo quindi a parlare del tasso di interesse applicato al capitale oggetto di mutuo e, in maniera più fondamentale, dello spread percepito a titolo di maggiorazione onerosa dall’istituto di credito. Il tasso di interesse imposto al capitale finanziato sarà infatti pari all’IRS di pari durata (al momento in cui scriviamo, quello a 30 anni si aggira intorno ai 2,5 punti percentuali), maggiorato di4,5 punti percentuali. Come nostra consuetudine, per cercare di comprendere se l’offerta di Banca Sella sia o meno conveniente rispetto ai principali competitors, andiamo a effettuare qualche simulazione sulla richiesta del mutuo di 140.000 euro a tasso fisso a 30 anni, per abitazione principale, e loan to value non superiore al 70%.


Assumendo che il tasso applicato da Banca Sella sia leggermente superiore al 7% (IRS 30yr + 4,5 pp di spread), notiamo immediatamente un significativo gap a sfavore dell’offerta del mutuo Smeraldo rispetto ai principali concorrenti con gestione “tradizionale” del rapporto creditizio. Come ripetiamo da alcune settimane, l’offerta commerciale più conveniente sembra essere quella di Intesa Sanpaolo, che con le banche del gruppo riesce a fornire un tasso finito del 5,80% (TAEG 6,14%) in combinazione con l’offerta Superflash, azzerando le spese di istruttoria e prevedendo, come spese di perizia, 250 euro da percepire al momento della stipula del contratto di finanziamento. La stessa BNL, gruppo BNP Paribas, offre invece un tasso di interesse fisso finito del 6,05% (TAEG 6,42%), con azzeramento delle spese di incasso rata e – purtroppo – oneri di istruttoria molto salati (1.260 euro), cui occorre aggiungere un costo di perizia per 250 euro. Tra le banche che invece prevedono una gestione maggiormente dinamica del rapporto creditizio, con lo sfruttamento dei canali telematici, le differenze in sfavore di Banca Sella sembrano persistere, collocando il prodotto dell’istituto di credito biellese in secondo o terzo ordine di convenienza.


Le nostre considerazioni.

Diversi elementi non giocano a favore della bontà del Mutuo Smeraldo di Banca Sella. Innanzitutto, il loan-to-value pari al 70% ci pare essere estremamente penalizzante: un limite di finanziabilità che – per livello di contenimento – non è facilmente ricontrabile presso i principali competitors dell’istituto di credito. Sul fronte delle spese accessorie, la proporzionalità delle spese di istruttoria rischia di far saltare in secondo o terzo piano la convenienza del prodotto rispetto a istituti di credito che hanno invece scelto (Intesa Sanpaolo) di fissare in termini assoluti tale onere. Spread di 4,5 punti percentuali non troppo competitivo, che porta l’attuale tasso sul 7%, quasi un punto percentuale in più rispetto alle best performance del mercato.

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Argomenti: Mutui e Prestiti