Nelle ultime settimane abbiamo avuto modo di esaminare numerosi prodotti di mutuo da parte delle principali banche italiane. In tutte le nostre ultime simulazioni, e principalmente per quelle destinate alla clientela più giovane e – in linea ancor più ampia, per i mutui prima casa – l’offerta più interessante e concorrenziale è stata quella del gruppo Intesa Sanpaolo. Nell’auspicio di trovare un prodotto più conveniente, oggi affrontiamo l’analisi di un finanziamento, il “Gran Mutuo Casa Semplice” disponibile in tutte le filiali di Cariparma – del francese Credit Agricole – per consentire alla propria clientela di acquistare la prima casa a condizioni di onerosità personalizzabili.
Importo finanziabile all’80% del valore della casa.
L’importo finanziabile mediante il Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma può giungere fino all’80% del valore cauzionale di stima dell’immobile. In altri termini, non sarà possibile ottenere più dei quattro quinti del valore derivante dall’operazione di stima compiuta dai periti dell’istituto di credito durante l’istruttoria della pratica di mutuo. Una percentuale che riguarda le sole operazioni di acquisto casa (quelle che in questa sede abbiamo scelto di esaminare), e che andrebbe invece portata in ribasso al 60% nel caso di mutuo per ristrutturazione dell’immobile ad uso residenziale. In caso di surroga, invece, come intuibile, l’importo del mutuo sarà coincidente con quello del debito residuo del mutuo ipotecario originario, comprensivo di capitale e interessi.
Durata dai 5 ai 30 anni.
Se l’importo finanziabile non offre grandi sorprese positive o negative (manca, ad esempio, la possibilità di finanziare il 100% del valore di stima dell’immobile), anche la durata prevista per la transazione non è portatrice di significative novità. Per l’operazione di acquisto prima casa a tasso fisso, infatti, la durata dell’operazione potrà complessivamente essere compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni, con le ovvie possibilità relative alla scelta di scadenze intermedie per 10, 15, 20 o 25 anni, o ancora con possibile estinzione anticipata del debito residuo (totale o parziale) in qualsiasi momento, senza pagamento di alcuna penale.
Per i mutui a rata costante e tasso variabile (che non rientrano nell’oggetto di questo approfondimento) la durata massima iniziale è pari a 25 anni, con possibilità di allungamento – in virtù dell’incremento dei tassi di mercato – fino a un massimo di 35 anni.
Ciò che invece segnaliamo come elemento di diversità dalla maggior parte dei mutui esaminati nelle ultime settimane è la possibilità di poter godere di un preammortamento (facoltativo) della durata massima di 12 mesi: tale periodo (all’interno del quale il cliente di Cariparma pagherà rate composte da sole quote interessi) dovrà essere compreso nella durata massima della transazione, andando pertanto a ridurre lo spazio per il tradizionale ammortamento.
Il tasso: spread dal 3,20% al 4%.
Terminato il nostro breve approfondimento sull’importo finanziabile e sulla durata del finanziamento di Credit Agricole, cerchiamo di analizzare compiutamente l’onerosità dell’operazione attraverso l’esame del tasso di interesse finito. Il tasso di interesse applicato al capitale oggetto di mutuo sarà concordato tra le parti sulla base dell’IRS lettera in euro di durata determinata in riferimento alla durata del mutuo, secondo alcuni scaglioni temporali, maggiorato di uno spread dipendente dalla durata e dalla presenza (o meno) della polizza assicurativa.
Sotto tale profilo interpretativo, ci sembra che i fogli informativi di Cariparma, contrariamente a quelli di altri istituti di credito, concorrano nel produrre chiarezza sul tema, indicando in maniera molto trasparente l’onerosità dell’operazione sul livello del tasso annuo nominale, in tutte le diverse opzioni alternative. Come nostro solito, procediamo dapprima all’evidenza della proposta commerciale e creditizia di Cariparma, e in secondo luogo al confronto dell’offerta di Cariparma con quelle dei principali concorrenti, al fine di evidenziare gap negativi o positivi.
Ecco la tabella dei tassi in caso di mutuo sprovviso di polizza CPI:
- durata da 5 a 10 anni: spread di 3,5 punti percentuali, TAN 5,910%
- durata da 11 a 15 anni: spread di 3,5 punti percentuali, TAN 6,190%
- durata da 16 a 20 anni: spread di 3,5 punti percentuali, TAN 6,210%
- durata da 21 a 25 anni: spread di 4 punti percentuali, TAN 6,640%
- durata da 26 a 30 anni: spread di 4 punti percentuali, TAN 6,570%
Ecco invece la tabella dei tassi nell’ipotesi di mutuo accompagnato da polizza CPI:
- durata da 5 a 10 anni: spread di 3,2 punti percentuali, TAN 5,610%
- durata da 11 a 15 anni: spread di 3,2 punti percentuali, TAN 5,890%
- durata da 16 a 20 anni: spread di 3,2 punti percentuali, TAN 5,910%
- durata da 21 a 25 anni: spread di 3,7 punti percentuali, TAN 6,340%
- durata da 26 a 30 anni: spread di 3,7 punti percentuali, TAN 6,270%
A ben osservare le tabelle di cui sopra, due sembrano essere gli elementi deduttivi di maggiore interesse. Il primo fa riferimento ai diversi spread indicati: contrariamente a molti istituti di credito, l’offerta commerciale di Cariparma ci sembra piuttosto elementare, suddividendo di fatto le maggiorazioni sul parametro in due sole categorie, con discriminante a quota 20 anni. In caso di mutuo di durata massima 20 anni, infatti, lo spread sarà pari al 3,5% per i mutui privi di polizza CPI e del 3,2% per i mutui con polizza CPI. Nell’ipotesi di mutui con durata superiore ai 20 anni, invece, lo spread sale a quota 4% per i mutui privi di polizza CPI, e al 3,7% per i mutui accompagnati con la suddetta polizza.
Il secondo elemento di analisi è invece relativo allo “sconto” ottenibile mediante la sottoscrizione della polizza, e rappresentato da 30 basis points: lo spread diventa infatti da 3,5 punti percentuali a 3,2 punti percentuali nell’ipotesi di sottoscrizione di mutuo per durate non superiori ai 20 anni, e da 4 punti percentuali a 3,7 punti percentuali nell’ipotesi inversa.
Occorre tuttavia comprendere se i tassi attualmente in vigore sul Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma siano o meno in linea con quanto offerto dalle banche concorrenti.
Nell’ipotesi di contrazione di un mutuo sprovvisto di polizza CPI, il tasso di interesse che andremo ad applicare sarebbe del 6,57%. Elaborata un’ipotesi di piano di ammortamento, ne conseguirebbe la titolarità di un mutuo con rate mensili costanti di 891,35 euro, che diventano 863,83 euro nell’ipotesi di stipula di un mutuo integrato con una copertura assicurativa CPI.
Sul fronte dei principali concorrenti di Cariparma, è ancora una volta Intesa Sanpaolo a proporre l’opportunità commerciale più interessante. Grazie alle condizioni promozionali dell’Offerta Superflash e all’ampia capacità di personalizzazione delle caratteristiche fondamentali del finanziamento, il Mutuo Domus Fisso è ancora in grado di garantire un tasso di interesse fisso del 5,80%, per una rata del piano di ammortamento pari a 821,45 euro al mese (a fronte dell’azzeramento di spese di istruttoria e 250 euro di spese di perizia) e con un TAEG del 6,14%.
Pressochè in linea con l’offerta di Cariparma è quella di BNL, che con il suo Mutuo Spensierato offre un finanziamento al tasso fisso del 6,45%, per una rata costante del piano di ammortamento pari a 880,30 euro mensili, e un TAEG pari al 6,85%. A ben vedere, pertanto, ci sembra che il Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma possa ben considerarsi come discretamente concorrenziale, soffrendo la sola competitività dell’offerta di Intesa Sanpaolo, che si candida ancora una volta ad essere quella più conveniente per i giovani che desiderino acquistare la propria prima casa di proprietà.
Le altre spese.
Analizzate le condizioni di tasso di interesse, andiamo a comprendere quali sono le altre spese legate alla stipula e alla gestione del contratto. La prima nota dolente che incontriamo è quella relativa alle spese di istruttoria (come detto, azzerate nell’ipotesi di mutuo Intesa Sanpaolo), equivalenti all’1% del capitale erogato, con un minimo di 1.000 euro e un massimo di 3.000 euro. Ne consegue che in caso di richiesta di mutui di importo inferiore ai 100 mila euro, la proporzione del peso delle commissioni di istruttoria sul totale del finanziamento potrà essere ben superiore al punto percentuale.
Oltre alle spese di istruttoria, segnaliamo inoltre la presenza di commissioni di incasso rata per 1,20 euro in caso di rata mensile, 2,40 euro per rata trimestrale e 3,60 euro per rata semestrale. Nel caso in cui il pagamento delle rate non sia domiciliato in conto corrente, è altresì previsto un avviso di scadenza rata pari a 2,60 euro. Sono inoltre previste commissioni per la produzione e l’invio dei documenti di sintesi periodici (inviati con una periodicità annuale) pari a 0,85 euro per documento.
Sul fronte assicurativo, sono contemplate come obbligatorie le spese relative alla polizza sull’incendio e sullo scoppio, con costi in linea con la maggior parte delle offerte bancarie. Per quanto infine riguarda le spese di perizia, i fogli informativi non esplicitano un costo, lasciando intendere che sono a totale carico del mutuatario, il quale regolerà il pagamento “direttamente con il perito prescelto”.
Le nostre considerazioni.
Sotto il profilo tecnico, il Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma, nella sua versione a tasso fisso, non apporta grandi novità al panorama bancario (loan-to-value pari all’80%, durata compresa tra i 10 e i 30 anni), collocandosi tuttavia tra la prima fascia di convenienza bancaria per quanto concerne i tassi di interesse finiti applicati ai capitali oggetto di finanziamento. Gli spread individuati dall’istituto di credito non costituiscono le best practices del mercato bancario nazionale, sebbene siano discretamente competitivi nei confronti delle offerte più tradizionali.
Costituiscono invece un elemento non gradito le elevate spese di istruttoria, con un peso che rischia di essere difficilmente sostenibile in caso di mutui di importi contenuti (considerata che la soglia minima per tali costi è pari a 1.000 euro), cui occorre aggiungere spese di perizia non esplicitate dai fogli informativi, e determinate su base negoziale. Contenendo gli oneri relativi alla stipula del contratto, il finanziamento potrebbe rivelarsi decisamente più conveniente.