Contratto di locazione: disdetta contratto e ripartizione spese

Terza parte della guida al contratto di locazione: dalla lettera di disdetta da parte del conduttore allo sfratto per finita locazione, ecco i problemi di chi sceglie la locazione come investimento

di Massimo Cedrato, pubblicato il

E cosi siamo arrivati alla fine, dopo avere illustrato gli elementi essenziali del contratto di locazione ed esaminato in breve le principali norme del codice civile (artt. 1571 e seg.) che riguardano la materia, vediamo come reagire ai problemi che si possono incontrare durante la vita del rapporto tra proprietario ed inquilino.

Disdetta contratto di locazione

Disdetta contratto locazione conduttore –  Una situazione che spesso si può verificare, in modo particolare in questi tempi di crisi, è quella di ricevere in una bella giornata di luglio, una raccomandata che riporta come mittente proprio il nostro inquilino… i più positivi di voi penseranno che il nostro inquilino ci sta solo ricordando che siamo prossimi all’aumento Istat, ma non è cosi, il nostro inquilino invece ci avverte che per gravi motivi, espressamente indicati in varie sentenze ma di cui noi, se non attraverso le vie legali, non possiamo sapere se vere o meno, lascia l’abitazione che ha avuto in locazione.

Lettera disdetta contratto locazione conduttore – Questa è una procedura espressamente prevista dal nostro codice civile che obbliga il conduttore, o inquilino, a inviare 6 mesi prima della data in cui si vuole rilasciare l’immobile una raccomandata che appunto ci avverte della sua decisione e dare cosi tempo al proprietario di trovarsi un nuovo inquilino cui locare la casa. Questa lettera, in teoria, oltre ad indicare i dati essenziali del contratto, la data, i motivi gravi, e contenere la firma dell’inquilino, dovrebbe contenere l’invito rivolto al proprietario di recarsi qualche giorno prima della fine del contratto per fare una constatazione delle condizione della casa e di eventuali danni causati… beh dovrebbe esserci, perché nella realtà quello che succede è molto diverso. Come ricorderete, abbiamo parlato nei precedenti articoli delle mensilità morte, da 1 a 3 mesi, che il proprietario di casa riceve al fine di essere risarcito per eventuali danni a finita locazione. Nella realtà spesso accade che l’inquilino invia la raccomandata due o tre mesi prima di quando intende andarsene e non sei come per legge, con l’invito al proprietario di colmare i restanti mesi di affitto appunto con le mensilità morte… tutto questo rappresenta un grave danno per il proprietario, che potrebbe anche trovarsi nella condizione in cui le mensilità morte non vanno a coprire le mensilità effettivamente non pagate, per non calcolare eventuali danni che dovranno essere riparati prima di rimettere in affitto l’appartamento. In tutto questo c’è da calcolare il fatto che se il proprietario volesse recuperare le somme, dovrebbe adire le vie legali tramite avvocato, ulteriori spese e tanto ma tanto tempo, che vanno a diminuire il ricavato dell’affitto. Mi permetto di aggiungere che per quanto frustante e costosa possa essere questa strada, in alcuni casi il fatto che l’inquilino sparisca senza dire nulla e ci lasci casa vuota, può essere una cosa molto positiva, al fine di evitare uno sfratto, ma ne parleremo più avanti.

Ripartizione spese contratto di locazione – Credevate forse che una volta data in locazione l’abitazione a voi entrano i canoni mensili e non esce niente??? Vi sbagliavate!!! Ci sono le spese… o meglio le riparazioni da effettuare in casa dovute all’uso delle cose.
Il problema si pone nel momento in cui sorgono spese notevoli, se questa spesa spetta all’inquilino, sicuramente troverà subito la scusa che la casa non è sua e che quindi le spese che effettua rimangono in un certo senso al proprietario, dall’altro lato può accadere che il condominio delibera di istallare un impianto di riscaldamento centralizzato nel palazzo e noi ci troveremo obbligati ad eseguire i lavori a casa, se l’inquilino dice di volerli… sapete quanto ci vuole per istallare un impianto di riscaldamento e riamattonare le stanze? Perderemo mesi e mesi di affitto se non di anni.
In generale si può sostenere che determinate spese come luce, gas, pulizia, acqua sono a carico dell’inquilino, mentre sono a carico del proprietario le spese per nuovi impianti come per esempio la costruzione della fognatura, l’installazione di una antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc.
Ma esistono una moltitudine di spese cui il proprietario o l’inquilino devono fare carico, compenso dell’amministratore che svolge le sue funzioni nell’amministrazione del condominio, l’assicurazione dell’edificio sempre e molto importante, il servizio di portineria che non può mancare nei grandi edifici; chi paga tutto questo? Normalmente l’inquilino si fa carico del condominio ordinario che comprende l’amministratore e il proprietario è invece obbligato a pagare l’assicurazione, ma ricordate una cosa, per il condominio il moroso siete voi proprietari e non l’inquilino, non vedrete mai un amministratore che insegue l’inquilino per il pagamento, ma si presenterà da voi e se non pagate è a voi che arriva il decreto ingiuntivo; quindi consiglio sempre di trovare un accordo preliminare su chi deve pagare determinate spese, e in secondo luogo seguire sempre se l’inquilino è in regola con i pagamenti del condominio o dell’acqua se questa è condominiale, come spesso accade.

Spese ordinarie e straordinarie locazione – In genere le spese di ordinaria manutenzione come per esempio un rubinetto che perde, la corda dell’avvolgibile competono all’inquilino, anche se questo tenterà sempre un pagamento altrui, ma è lui che usa questi oggetti ed è lui che spetta il pagamento, certo noi dobbiamo consegnare la casa in buono stato, stando attenti che non ci siano difetti di questo genere.
Le spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario.

Sfratto per finita locazione

Siamo arrivati alle noti dolenti, lo sfratto, la situazione più brutta che possa mai capitare ad un proprietario per non parlare del costo e dei tempi; ma vediamo subito di cosa si tratta. Lo sfratto è un procedimento diretto ad ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento che convalidi lo sfratto, per mancato pagamento del canone o per finita locazione, dichiarando altresì la risoluzione del contratto. Tribunale competente è il tribunale dove ha luogo la cosa locata.
Procedimento per sfratto – Il procedimento inizia con una intimazione da parte dell’avvocato, rivolta all’inquilino, di lasciar libero l’immobile, con contestuale citazione per la convalida. L’intimazione deve essere notificata in mani proprie, se ciò non è possibile, l’ufficiale giudiziario deve spedire all’intimato un avviso a mezzo lettera raccomandata della effettuata notificazione.
Quindi tutto inizia con l’andare dal nostro avvocato, fargli scrivere una prima raccomandata e dare 15 giorni di tempo per pagare all’inquilino.
Trascorsi questi 15 giorni, se nessun soldo o persona si è fatta sentire, bisogna procedere con lo sfratto, si tratta di un atto in cui si cita l’inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data, qui cominciano ad uscire i primi soldini e trascorrono altri mesi senza percepire nemmeno un canone di locazione, per non parlare del condominio che non verrà comunque pagato.
Se l’inquilino si presenta nella data prestabilita, potrà chiedere un termine entro il quale potere pagare, questo termine viene normalmente concesso dal Giudice, e quindi ci troviamo ad aspettare e aspettare, ma cosa?!?!?!? Tanto se siamo arrivati a questo punto vuol dire che non paga!
A questo punto, se tutto va bene sono trascorsi circa 6 mesi dall’ultimo canone pagato, viene convalidato lo sfratto da parte del Giudice e cosi il nostro avvocato potrà presentarsi dall’Ufficiale Giudiziario per richiedere il suo intervento e procedere a liberare la casa. Voglio subito spiegare che l’ufficiale giudiziario non è mica il nostro “messia”, questa è una persona che si trova in una posizione di terzietà rispetto alle parti, e che ha il compito principale di fare in modo che tutto sia fatto secondo legge e che quindi vengano rispettati i diritti di entrambe le parti; e bene si, anche l’inquilino moroso finche l’ufficiale giudiziario non lo butta fuori ha diritto di stare dentro casa, come ha diritto ad una ambulanza, o ai servizi sociali o ad un mendico se la situazione lo richiede…. tanto paga il proprietario, che è l’unica persona che ha interesse ad entrare in possesso della sua casa.
Non voglio illudere nessuno, non pensiate mica che al primo appuntamento con l’ufficiale giudiziario voi entrate in possesso della casa, dovranno passare almeno 3 appuntamenti, e ho sentito perfino di 8 appuntamenti prima di fare qualcosa. Tutto questo pagando una miriade di spese e tempo, ma tanto tempo.
In definitiva oltre a perdere l’affitto, pagare le spese legali e le tasse, non si tiene conto dei danneggiamenti o eventuali atti di sabotaggio che certi inquilini insofferenti alla proprietà compiono ai danni dei servizi, dei serramenti, delle maniglie, delle serrature, delle prese elettriche, e degli scarichi che otturano con il solo fine di vendicarsi perchè il padrone di casa gli ha dato lo sfratto per non doverli mantenere.

Siamo giunti al termine, spero di avervi “illuminato” su tutto quello che è la locazione e le varie situazioni che possono crearsi, alla fine resta da chiedervi, conviene fare un investimento su un appartamento e concederlo in locazione, sperando di fare un buon affare e magari guadagnarci qualcosa? Io si!!!

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, Sezione Mercato Immobiliare.

Per leggere le altre parti della Guida al Contratto di Locazione:

Contratto di locazione: cosa è e quali sono le tipologie di locazione

Contratto di locazione: Irpef e imposta di bollo e registro

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Argomenti: Immobiliare

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