Come acquistare casa: la compravendita immobiliare nelle varie fasi

Terza parte della guida dedicata a come guadagnare con gli immobili. Acquistare casa: dal contratto preliminare al rogito. Punto per punto chiariamo come è possibile pattuire gli accordi giusti in vista di un investimento tranquillo.

di Massimo Cedrato, pubblicato il

Acquistare casa

Prima di proseguire con l’argomento dell’investimento immobiliare, voglio esaminare in cosa consiste la “compravendita immobiliare” e quali sono le sue fasi che ci portano a diventare proprietari di un immobile.

Proposta irrevocabili di acquisto immobile

Per prima cosa, dopo che abbiamo attentamente esaminato le varie opportunità che il mercato ci offre, dobbiamo procedere a formulare la cosi detta proposta irrevocabile di acquisto, essa non è altro che un’offerta in forma scritta (anche se la legge non obbliga sulla forma da usare) con la quale ci obblighiamo a pagare un determinato prezzo per l’acquisto dell’immobile oggetto della questione; va precisato che tale proposta può essere accompagnata da una caparra, ossia una somma di denaro che renderà ancora più incisiva la nostra offerta e la quale ci obbliga successivamente ad acquistare la casa. Tale acconto è in realtà facoltativo, perché l’impegno da parte dell’acquirente viene assunto con la sola proposta e non con la consegna di tale somma di denaro. In questa proposta devono, necessariamente, essere inseriti tutto una serie di dati, quali: i dati del venditore e dell’acquirente, la descrizione e il prezzo offerto per l’immobile, il termine entro il quale il venditore può accettare la proposta accompagnata dalla caparra, per finire i tempi e i modi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita.

Accettazione proposta di acquisto – A questo punto si avrà l’accettazione della proposta da parte del venditore, anche se ovviamente, è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però, il venditore, deve farla seguendo la stessa forma che è stata usata per fare la proposta, quindi se l’offerta gli è arrivata tramite raccomandata, deve rispondere positivamente tramite un’altra raccomandata e di conseguenza usare la forma scritta. Nel caso in cui invece il venditore non rispondesse entro il termine stabilito dall’acquirente nella proposta, quest’ultimo non ha più nessun obbligo relativamente alla proposta fatta.

Contratto preliminare di compavendita

Contratto preliminare elementi essenziali – Adesso che offerta e accettazione si sono incontrati non resta che firmare il contratto preliminare; esso infatti non è altro che una promessa di vendita, e precede l’atto notarile.
In realtà è un documento “privato” redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli elementi che saranno inseriti poi nell’atto di compravendita davanti al Notaio, il così detto “rogito”.
Ci sono svariati modi di redigere un preliminare, alcuni inseriscono solo gli elementi che ritengono più importanti per la stipula finale, altri invece preferiscono chiarire subito, senza modo di modifica, alcuni aspetti della compravendita, come ad esempio le spese condominiali tra il preliminare e la vendita vera e propria, l’obbligo di non apportare modifiche sostanziali all’appartamento, i modi con cui si andrà a pagare il prezzo finale, tutte cose che consiglio vivamente di stabilire fin dall’inizio. In oltre è possibile trascrive il contratto nei registri immobiliari facendo uso della carta bollata e facendo autenticare tutte le firme dal notaio.
Come è facile capire all’interno del preliminare vanno inseriti tra le altre cose i dati anagrafici di tutte le parti, la descrizione (comprensiva di indirizzo) dell’appartamento e di tutte le pertinenze, il prezzo e i modi di pagamento, il termine per la stipula del contratto definitivo. Altri elementi importantissimi che possono essere inseriti all’interno dell’atto sono:

– la caparra confirmatoria che consiste in una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore, prima della conclusione dell’atto finale, essa rappresenta una garanzia. Così se la compravendita non va a buon fine per colpa dell’acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se viceversa invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all’acquirente.

– diverso dalla caparra è l’acconto, esso è un anticipo sul prezzo che viene restituito nel caso in cui non fosse più stipulato il contratto finale.

Rogito casa o atto compravendita immobiliare

Tutta questa procedura si conclude con un atto, o meglio, il rogito cioè l’atto di compravendita immobiliare.
Questo atto viene redatto da un notaio, il quale inserisce su accordo delle parti gli elementi già trascritti nel compromesso, con tutte le eventuali aggiunte obbligatorie per legge. Spetta sempre al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie sull’immobile a spesa della parte venditrice, perché è essa che deve dimostrare la verità sulla casa.
Rogito e mutuo – Chi acquista deve al momento del rogito presentarsi con il denaro o con i titoli necessari per saldare il prezzo. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere portate a termine prima dell’atto.
Per finire nel momento in cui si firma l’atto di compravendita, si devono saldare tutte le spesi rimanenti e cioè le mediazioni delle agenzie nel caso di fossero, l’imposta di registro e la parcella del notaio.

Come sempre vi lascio il link alla nostra sezione immobiliare, per qualsiasi commento o domanda!
https://www.investireoggi.it/forum/mercato-immobiliare-aste-giudiziarie-mutui-locazione-vf39.html

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, sezione Mercato Immobiliare .

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Argomenti: Immobiliare