Acquisto case in costruzione: rischi e tutele

Gli strumenti legislativi a favore dell’acquirente se la ditta fallisce

di Alessandra De Angelis, pubblicato il

Comprare casa in costruzione può essere un affare ma è sicuramente anche un rischio: purtroppo più volte i casi di attualità riportati in tv o sui giornali, ci hanno portato a riflettere sull’aspetto aleatorio di questa compravendita immobiliare. Quali sono i diritti e gli strumenti legislativi predisposti per l’acquirente su carta o su progetto?

ACQUISTO CASA IN COSTRUZIONE: IL DECRETO LEGISLATIVO 122 2005 SULLA TUTELA DELL’ACQUIRENTE

Fino a qualche anno fa purtroppo la normativa sul punto era gravemente incompleta: l statistiche però parlavano di molte famiglie messe in ginocchio da truffe immobiliari e fallimenti fraudolenti di ditte di costruzione. L’emergenza sociale ha portato ad un adeguamento sul piano normativo: lo spartiacque fondamentale è rappresentato dall’emanazione del D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 contenente le Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.

Il decreto si applica a tutte le fattispecie di vendita di immobili in costruzione, a prescindere che l’operazione sia conclusa direttamente da chi segue i lavori o tramite intermediario. Per quanto riguarda invece la controparte, la tutela è riservata alle persone fisiche e restano dunque escluse dalle previsioni del decreto società e gli enti, anche se pubblici. La tutela peraltro non si applica solo a partire dal contratto di compravendita ma già in fase di trattativa, quindi al contratto preliminare, al compromesso, alle promesse unilaterali, alle caparre etc. Ma quali tutele sono previste nello specifico? Purtroppo la norma non è conosciuta su larga scala: molti cittadini ignorano i propri diritti e molte ditte costruttrici operano in mala fede. Come può l’acquirente far valere i suoi diritti? Vediamolo nello specifico.

ACQUISTO CASA DAL COSTRUTTORE: LA FIDEIUSSIONE PER LE SOMME VERSATE

La previsione più garantista del decreto sopra citato è senza dubbio quella che impone a chi riceve somme per un immobile in costruzione, siano esse a titolo di anticipo, caparra o altro, di prestare una fideiussione (che potrà essere bancaria o assicurativa) a favore del futuro acquirente pari alla cifra versata o da versare in corso di costruzione (artt. 2 e 3) entro la stipula del contratto preliminare. In caso di inadempimento l’acquirente potrà dichiarare il contratto nullo e quindi vedersi restituita la somma, oltre ad eventuali danni. La fideiussione può anche avere carattere progressivo, ovvero aggiornarsi ampliando il suo valore ogni volta che vengono versati degli importi in fase di costruzione. Tale garanzia dunque può essere fatta valere in caso di fallimento e costituisce un diritto di prelazione sugli altri creditori. Attenzione: questa fideiussione non è solo un diritto dell’acquirente ma è un obbligo del costruttore, non sono quindi valide rinunce, neppure volontarie, da parte del contraente più debole che viene in questa sede tutelato.

L’ASSICURAZIONE DELL’IMMOBILE

Il costruttore, o il venditore per lui,  è inoltre obbligato a rilasciare al promissario acquirente con cui si è giù impegnato una polizza assicurativa della durata di almeno dieci anni (e con effetto a decorrere dalla data di completamento dei lavori), che copra il rischio di danni sopravvenuti all’edificio o difetti costruttivi gravi (art.4).  Il promissario acquirente ha diritto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca che gravano sull’immobile in costruzione (art.8).

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Argomenti: Immobiliare