Obbligazioni ipotecarie, prima emissione Cerberus dal 2007: rischio mutui “suprime”?

Cerberus ha emesso le prime obbligazioni ipotecarie dal 2007, riesumando un business scomparso con la crisi dei mutui "subprime". Possiamo fidarci?

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Cerberus ha emesso le prime obbligazioni ipotecarie dal 2007, riesumando un business scomparso con la crisi dei mutui

Fino al 2007 ne aveva emesse per un controvalore totale di 103,3 miliardi di dollari, ma da allora niente. Venerdì scorso, Cerberus è tornata al vecchio affare delle obbligazioni ipotecarie, collocandone sul mercato per 174 milioni di dollari, dopo che quattro agenzie, tra cui Fitch, avevano loro assegnato rating “AAA”, il massimo nelle rispettive scale di giudizio. Sono bond coperti dalla garanzia ipotecaria, praticamente le case dei clienti acquistate con il mutuo. In altre parole, parliamo di cartolarizzazione di mutui, vale a dire che il fondo ha impacchettato in queste obbligazioni i mutui concessi e garantiti da iscrizioni immobiliari. Tra questi troviamo sia i cosiddetti “Alt-A” che i “fix-and-flips”. I primi non sarebbero altro che la versione aggiornata dei tristemente noti “mutui subprime”, ovvero essenzialmente crediti verso clienti dalle condizioni reddituali non facilmente dimostrabili. I secondi sono relativi, invece, ai mutui erogati a clienti con l’obiettivo di ristrutturare l’immobile e rivenderlo a prezzi maggiori.

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Che il mercato abbia ancora un po’ di timore verso questi strumenti, praticamente scomparsi nell’ultimo decennio con lo scoppio della crisi immobiliare americana, lo dimostra anche il costo dell’emissione, pari a 105 punti base sopra il Libor a 1 mese, più dei 90 bp della “guidance”. Ciò significa che il rendimento annuo all’atto dell’emissione si sarebbe attestato in area 3,45%, anziché al 3,30% inizialmente ipotizzato. Non poco per un bond con rating tripla “A”, se si pensa che mediamente un titolo di questa solidità sul mercato americano offre al momento mediamente meno del 2,80%.

Obbligazioni rischiose?

Perché queste obbligazioni continuano a fare paura? Esse sono state l’epicentro della crisi finanziaria del 2008, in quanto investitori istituzionali di tutto il mondo le possedevano senza nemmeno spesso conoscerne i rischi effettivi, trovandosi esposti al collasso del comparto immobiliare americano, seguito al mancato pagamento dei mutui da parte di numerosi clienti, impossibilitati a sostenere le rate con l’aumento dei tassi da parte della Federal Reserve.

Come funzionava e tutt’ora funziona con i mutui americani? In genere, la banca finanzia per un importo anche pari al 100% del valore commerciale dell’immobile e quando questo aumenta, il mutuatario può richiedere un’integrazione, la quale viene utilizzata di norma per spese del tutto avulse dall’immobile. Ma quando il valore dell’immobile scende, il cliente si ritrova esposto per un valore superiore a quello a cui potrebbe rivendere casa e di solito qua iniziano i primi problemi, specie se la finalità dell’acquisto fosse stata di tipo speculativo.

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In soldoni, le obbligazioni ipotecarie riflettono in molti casi prestiti garantiti da immobili, ma con finalità che poco c’entrano con l’asset, traducendosi spesso in una sorta di bancomat per spese varie ed eventuali; per non parlare dei criteri discutibili con cui nel passato venivano concessi questi mutui, senza che in qualche caso il richiedente esibisse alcuna prova di godere di un reddito. La prima emissione di Cerberus dal 2007, tuttavia, avrebbe natura più conservativa, anche perché il mercato sembra avere parzialmente imparato la durissima lezione di 11 anni fa. La stessa Cerberus è attiva sul mercato con l’acquisto di mutui di debitori insolventi per pochi spiccioli. Si spera che non abbia sbagliato i conti con la riattivazione del vecchio business degli anni d’oro e forse non è un caso che sia tornata ad emettere questi bond con la prospettiva di un taglio dei tassi Fed da qui a breve, il quale fungerebbe di sostegno sia al comparto obbligazionario, sia a quello immobiliare. E i due si ritrovano uniti proprio in questi titoli.

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