Moody’s minaccia il rating di Berlino e gli attivisti per l’esproprio delle case reagiscono

Moody's minaccia di declassare il rating della città di Berlino sul possibile esproprio delle case e gli attivisti accusano l'agenzia di essere in conflitto d'interesse. Il mercato immobiliare è diventato un problema.

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Moody's minaccia di declassare il rating della città di Berlino sul possibile esproprio delle case e gli attivisti accusano l'agenzia di essere in conflitto d'interesse. Il mercato immobiliare è diventato un problema.

E’ scontro tra Moody’s e gli attivisti della città di Berlino, dopo che l’agenzia ha minacciato di declassare il rating della capitale tedesca nel caso in cui recepisse la proposta di espropriare le case ad oggi di proprietà dei colossi immobiliari, in quanto il costo dell’operazione sarebbe insostenibile per le sue casse e verrebbe stimato in almeno 36 miliardi di euro.

Dura la reazione delle associazioni per il “social housing”, che invocano proprio l’esproprio per calmierare i canoni di affitto e i prezzi sempre più alti delle case nel Land. Molti di loro accusano l’agenzia di essere in conflitto d’interesse, essendo partecipata da quella stessa BlackRock, che risulta essere il principale azionista di Deutsche Wohnen, la quale in città possiede ben 115.000 tra case e appartamenti.

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Facciamo un passo indietro. Dalla scorsa primavera, associazioni di attivisti raccolgono le firme per spingere il borgomastro e l’amministrazione di Berlino a introdurre un limite di 3.000 immobili che ciascuna agenzia potrebbe possedere, sopra il quale scatterebbe l’esproprio dietro compenso da parte del Land. Dovrebbero essere 220.000 gli immobili ad oggi nelle mani delle agenzie, di cui oltre la metà sono di Deutsche Wohnen, come risulta dai numeri.

Il problema casa a Berlino

La Germania ha una bassa propensione all’acquisto delle case, con meno di un tedesco su due ad essere proprietario dell’immobile in cui vive. Ciò vale particolarmente a Berlino, dove ben il 30% delle case risultava in possesso dell’amministrazione cittadina subito dopo la caduta del muro. Di seguito, questi immobili e terreni pubblici furono venduti, ma non ai privati, bensì a colossi immobiliari o a banche d’affari come Goldman Sachs per fare subito cassa, con quest’ultima ad avere ceduto a Deutsche Wohnen qualcosa come 60.000 immobili nel 2013. L’estrema concentrazione proprietaria sarebbe all’origine della speculazione, sostengono gli attivisti, che lamentano la sovrastima di Moody’s dei costi.

A loro avviso, infatti, i 36 miliardi di cui parla l’agenzia di rating sarebbero eccessivi, in quanto corrisponderebbero al valore di mercato degli immobili, mentre l’esproprio avverrebbe mediamente a un terzo di esso, altrimenti i contribuenti dovrebbero accollarsi il costo della speculazione, notano. Berlino vanta un rating molto solido, pari ad “Aa1” per Moody’s, solamente un gradino più basso della tripla “A” assegnata allo stato tedesco. Grazie a questo giudizio molto alto, l’amministrazione può finanziarsi sui mercati con l’emissione di bond a bassissimo rendimento. Sulle medio-brevi scadenze, offre meno di zero, come dimostra il titolo che verrà rimborsato nel dicembre 2023 e cedola 1,875% (ISIN: DE000A1R06T9), che rende il -0,52%. E quello che scade nel lontano 2038 non offre nemmeno un quarto di punto percentuale, fermandosi allo 0,2355%, pur su livelli superiori a quelli esitati dalla curva dei Bund, negativa lungo tutte le scadenze.

Difficile che l’esproprio delle case sarà implementato, pur essendo la città guidata da un’amministrazione rosso-rossa-verde, retta dall’alleanza tra socialdemocratici, Linke e Verdi. Resta il problema dei prezzi in ascesa degli immobili e certamente non giova al mercato il fatto che una porzione enorme dell’offerta sia in mano a pochissimi soggetti. Ad ogni modo, misure estreme appaiono improbabili e, pertanto, il rating creditizio di Berlino sarebbe salvo, almeno su questo versante.

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