Monitor sull’immobiliare USA

Analisi del settore immobiliare privato e commerciale (uffici, negozi, ma anche ospedali privati, etc.) statunitense

di Paolo, pubblicato il

Perché proporre, in un forum di obbligazioni, un monitor sulla situazione del settore immobiliare e specificamente di un mercato, quello statunitense, apparentemente distante dal nostro? Le ragioni sono varie, ma fondamentalmente riconducibili alla importanza assunta da questo settore cui è stata, fin dall’inizio, imputata la responsabilità dell’innesco della crisi finanziaria – causata dai cosiddetti mutui sub-prime degli USA, ovvero concessi ad una fascia di popolazione che si sapeva a rischio di insolvenza, e poi spesso inseriti, attraverso forme di cartolarizzazione, in strumenti finanziari complessi venduti in tutto il mondo e quindi divenuti “di proprietà” soprattutto di società finanziarie (banche, etc.) non più solo americane. L’effetto domino innescato da questa bolla, si è visto, è stato devastante per tutte le economie, e si è fatto sentire, ad esempio, anche sui possessori di bond bancari europei. Esaminare i rischi del settore potrebbe essere ancora utile, soprattutto con riferimento all’immobiliare commerciale, la cui crisi si è manifestata successivamente ma il cui vero impatto è ancora da quantificare, anche sui bilanci delle istituzioni di tutto il mondo finanziatrici di molto del debito del settore. Se estrapoliamo alcuni dati contenuti negli interventi susseguitisi sul forum in questi mesi, possiamo meglio focalizzare i problemi che hanno portato alla crisi: un sistema in cui il mutuo veniva concesso senza un esame oggettivo dei rischi, nella convinzione sia che il mercato immobiliare avrebbe continuato ad apprezzarsi all’infinito, sia che la possibilità di inserire questi mutui in strumenti finanziari poi rivenduti come a basso rischio rendeva inutile “andare troppo per il sottile”. Si era arrivati a pubblicità di questo tipo: “A growing family with a lot of debt. A young couple with no down payment. A business owner whose income was hard to document. Every one of them was turned down for a home loan by three different lenders. I’m with Countrywide and I got them all approved.” “No one can do what Countrywide can!”

__________________ Con gli occhi di oggi, è facile leggere la follia cui il sistema era arrivato, vantandosi di finanziare clienti rifiutati da tutti ed a serio rischio di non potere far fronte agli impegni assunti. La società in questione non era una piccola azienda, ma la principale società attiva nel settore, descritta da Fortune come “”the 23,000% stock”, per la performance borsistica dal 1982 al 2003, record assoluto, che aveva ad esempio umiliato Warren Buffett… (Countrywide è successivamente stata oggetto di salvataggio da parte di Bank of America). Leggere il futuro è impossibile, ma può essere utile riportare le analisi degli esperti, anche per confrontarne le opinioni diverse ed evidenziarne eventuali contraddizioni – ed è quello che avviene sul forum da alcuni mesi:

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Originalmente inviato da i98mark Visualizza messaggio
E diamo anche un recente upgrade sul possibile andamento dei prezzi delle abitazioni in USA… secondo Fitch, vi sarà un calo ulteriore del 12,5% rispetto a fine 2008, con un ritorno dei prezzi ai livelli del 2002, ed un timing per cui tale bottom sarà toccato verso fine 2010. La stima rivede in senso pessimistico quella formulata 6 mesi prima. Fitch: U.S. House Prices to Drop Another 12.5% Before Hitting Bottom23 Apr 2009

Le analisi sono di questa primavera, nello stesso periodo Deutsche Bank si concentra invece sul settore commerciale, visto come quello a maggior rischio per i mesi successivi, ed in cui DB profetizza diminuzioni di valore che potranno arrivare al 35%-45%, ed insolvenze fino al 6%:

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Originalmente inviato da paologorgo Visualizza messaggio
The Wall Street Journal has made available a report by Deutsche Bankon the outlook for commercial real estate. The presentation is an eye-opener, as it presents a lot of data on the weakening commercial real estate market. The report’s key conclusions are as follows:

  • Prices may drop 35-45% in 2009, exceeding price declines of early 1990s
  • “Demand shock” has caused downturn, not excess supply (this was different in early 1990s)
  • Delinquencies could rise to 6% in 2010, matching peak delinquency rate of early 1990s
  • Maturity default rather than term default is top risk, as refinancings will require more equity

Un rischio evidenziato nel settore commerciale, e di interesse per gli investitori, è quello della forzata conversione del debito obbligazionario in azioni, indispensabile via d’uscita per un settore fortemente indebitato, in cui viene a mancare il cash flow costituito dagli affitti dei clienti, inesistenti o insolventi in percentuali sempre maggiori, ed in generale in difficoltà a rifinanziarsi in uno scenario economico completamente diverso, più avverso al rischio. A distanza di pochi mesi però sono possibili letture leggermente più ottimistiche, pur in presenza dei primi, grandi fallimenti del settore, come General Growth Property, il secondo REIT come dimensioni specializzato nelle proprietà immobiliari dei Mall Americani.

Citazione:
Originalmente inviato da i98mark Visualizza messaggio
I prezzi dell’immobiliare commerciale USA in calo del 7,6% su base annua a maggio 2009, secondo le rilevazioni di Moody’s. Siamo a circa – 35% dal picco di ciclo osservato nell’ottobre 2007, e per Moody’s la velocità del calo dei prezzi nel bimestre aprile maggio potrebbe suggerire che siamo in prossimità di un bottom di ciclo, seppure il consolidamento dei prezzi su questi livelli (dai quali sarebbe poi postulabile una ripartenza in caso di ripresa economica) implichi più elevati livelli di transazioni su queste basi.Il dispaccio stampa con cui Moody’s presenta il proprio report Moody’s: U.S. Commercial Real Estate Prices Fall 7.6% in May The title of this report is “Moody’s/REAL Commercial Property Price Indices, July 2009.”

Alcuni grafici possono essere più utili di tante parole: ecco una fotografia delle aspettative nel settore privato, ovvero una quantificazione del numero dei titolari di mutui il cui valore della casa è inferiore al debito ancora da saldare (ed a cui quindi, ragionieristicamente, converrebbe smettere di pagare il mutuo…) ed un grafico dal quale è facile desumere come il valore delle case abbia conosciuto una impennata dopo il 2000, per poi crollare a livelli pre-2000 Gli aggiornamenti più recenti li potete leggere sul forum obbligazioni di Investire oggi, sul 3d: Immobiliare USA (residenziale e commerciale) e finanza strutturata

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Argomenti: Macroeconomia