La casa in Italia fermerà gli investimenti nei BTp?

Il mercato immobiliare in Italia minaccia quello del debito sovrano. Estremizzando, possiamo affermare che i risparmiatori avrebbero modo oggi di impiegare la loro liquidità in maniera più redditizia comprando case e non BTp.

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Il mercato immobiliare in Italia minaccia quello del debito sovrano. Estremizzando, possiamo affermare che i risparmiatori avrebbero modo oggi di impiegare la loro liquidità in maniera più redditizia comprando case e non BTp.

C’è stato un tempo, non lontano a dire il vero, in cui noi italiani eravamo noti anche come “Bot people” e negli stessi anni eravamo acquirenti famelici di case. Nel giro di qualche decennio, ci siamo trasformati nei principali creditori del nostro stesso stato e in uno dei popoli al mondo con il maggiore tasso di proprietà immobiliare.

Oltre 4 famiglie su 5 oggi vivono in una casa di proprietà, ma nel frattempo meno del 5% dei BTp negoziabili risulta nei portafogli dei risparmiatori individuali. Non siamo più Bot people, ma siamo rimasti proprietari di case, spesso anche di una seconda e terza.

Negli ultimi tempi, però, il mercato immobiliare si è evoluto sfavorevolmente, con i prezzi delle case ad essere ripiegati in media del 27% in 10 anni e senza che sia in vista una loro ripresa, caso unico in Europa. Non è solo la crisi dei redditi a spiegare questo crollo, bensì pure fattori strutturali, come le basse nascite e la conseguente stagnazione della popolazione residente, nonché la fine della paura per l’inflazione. In fondo, negli anni Settanta e Ottanta, molti italiani acquistarono casa per proteggere il loro potere di acquisto.

Tuttavia, quando i prezzi di un asset scendono, l’investimento diventa un’opportunità potenzialmente ghiotta. Gli immobili rendono quando sono seconde o terze case. Come? Affittandoli. Secondo Immobiliare.it, il prezzo medio delle case vendute in Italia a settembre è stato di 1.924 euro per metro quadrato, segnando -10% in 5 anni. E gli affitti? Poiché bisogna andare a verificare le singole realtà urbane, un discorso nazionale avrebbe scarso significato. Abbiamo cercato di verificare, sempre grazie ai dati del sito, quali siano i canoni medi di locazione nelle grandi regioni d’Italia, al fine di ricavarci il rendimento medio lordo di un immobile e confrontarlo con quello dei titoli di stato.

BTp a lunga scadenza, il peso della cedola nei guadagni di quest’anno

Prezzi case giù, rendimenti su

Abbiamo trovato che in Lombardia si acquista mediamente un immobile a 1.837 euro per metro quadrato, mentre lo si affitta a una media mensile di 13,37 euro.

Il rendimento annuo è stimabile all’8,7%. In Campania, vendita a 1.872 euro e affitto a 7,22 euro, pari a un rendimento annuo del 4,6%. Nel Lazio, siamo rispettivamente a 2.333 e 12,03 euro, per un rendimento del 6,2%. In Sicilia, 1.198 e 6,27 euro, ossia rendimento al 6,3%. E ancora: Veneto a 1.703 e 10,04, rendimento al 7,1%; Piemonte a 1.320 e 7,83 euro, rendimento al 7,1%.

Anche solo escludendo il picco lombardo, abbiamo ottenuto che locare un immobile oggi renderebbe mediamente il 6-7% nelle grandi regioni. Certo, il peso del fisco tende a deprimere i guadagni netti, aumentando il costo di acquisto delle case per via dell’IVA al 10% sulle seconde abitazioni e all’imposta di registro, così come gravando sui canoni di locazione e attraverso il pagamento dell’IMU. Tuttavia, il raffronto con i BTp appare impietoso: per ricavare l’1% lordo, bisognerebbe acquistare oggi un titolo di stato di durata residua superiore ai 10 anni e per avere il 2% ci si dovrebbe spostare oltre i 30 anni, esponendosi ai rischi di volatilità dei prezzi nel caso volessimo rivendere prima delle scadenze.

I rendimenti dei BTp sono sicuri, ma troppo bassi. Vero è per contro che un bond può offrirci valore con la rivendita anche dopo poco tempo a prezzi nettamente più alti, com’è accaduto negli ultimi mesi con il rally che ha premiato le scadenze più longeve con ritorni totali fino al 35-40% e anche oltre. Ma anche gli immobili, pur necessitando di maggiore tempo per apprezzarsi, accrescono di valore e specie nelle realtà dinamiche sul piano demografico ed economico, offrono prospettive interessanti. Insomma, l’1-2% massimo contro il 6-7% non regge.

Perché i prezzi delle case sono crollati con la crisi e gli italiani non comprano lo stesso

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Il nostro paese è in declino da tempo ormai tutti lo sappiamo e chi non lo sa lo intuisce.
Non ci sarà ripresa in niente finché quasi tutti frodano o comunque lo vorrebbero fare ma non possono