Trading immobiliare! Porchetto ci illumina con le sue idee! (1 Viewer)

[porchetto]

allora un saluto all'amico che ha letto questo 3d e passiamo al secondo punto del trading immobiliare ( tra poco debbo uscire ma modificherò il post integrandolo con calma )

metodi di valutazione

Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:

1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.

Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.

 

[goodgirl]

allora un saluto all'amico che ha letto questo 3d e passiamo al secondo punto del trading immobiliare ( tra poco debbo uscire ma modificherò il post integrandolo con calma )

metodi di valutazione

Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:

1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.

Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.

Buonasera,mi potrebbe fare un esempio di capitalizzazione del reddito?Probabilmente mi sfugge qualcosa,ma non riesco a capirlo

 

[porchetto]

rispondo sempre alle brave ragazze, facciamo proprio un esempio pratico.
un immobile a perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno

ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )

ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale

è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €

questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.

si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.


tieni conto che questo metodo è più interessante per gli "immobili da reddito" gli immobili più grandi e di maggior valore andrebbero meglio valutati con il sistema comparativo, perchè la stima dell'affitto può essere poco significativa.

 

[porchetto]

carissima brava ragazza mi sono permesso di leggere i tuoi post come ti ha risposto Antonio (Imark nel 3d dei tassi) il metodo di valutazione che ti ho illustrato qui ti fa capire come il prezzo delle case come quello delle obbligazioni sa correlato ai tassi correnti

ci sono però rispetto alle obbligazioni due vantaggi e uno svantaggio
1. gli immobili recuperano l'inflazione
2. la casa non fallisce

e uno svantaggio
1. il mercato immobiliare è molto meno liquido dei mercati mobiliari
si fatica fisicamente per vendere altro che il click sul mouse davanti al TOL, ma questo ha anche dei vantaggi come operatori dele settore si trae profitto dall'estrema inefficenza del mercato (compri bene e vendi meglio) e personalmente, soprattutto quando ero giovane sui trenta, trovavo molto interessante la socializzazione alla quale ti costringe far vedere l'immobile e negoziarlo (soprattutto con leragazze con le queli venivo in contatto, finchè non mi sono sposato vivevo in un bilocale che periodicamente mettevo in vendita e così conoscevo tantissime ragazze singole )


debbo andare a cena dai miei per ora vi saluto

 

[porchetto]

un altro capitolo che ritengo sia molto importante è le trasformazioni immobiliari
è una peculiarità del mercato delle case che consente di aggiungere valore
è paragonabile agli aumenti di capitale nel settore immobiliare come opportunità di profitto
buona notte

 

[goodgirl]

Caspita quanto sei simpatico!Allora...vediamo se ho capito...esempio un bilocale che rende 550 euro di affitto...faccio 550x12=6600 poi 6600:0.05=132000. Quindi se trovo da venderlo a 132000 è il prezzo giusto?Non conta niente l'età dell'immobile,come per le macchine l'anno di immatricolazione?

 

[porchetto]

grazie per il simpatico


Tutte le considerazioni che fai sulla vetustà dell'immobile come sulla sua esposizione, o sul livello di piano o su qualunque altro parametro, sono incorporate nella stima che fai dell'affitto mensile.
Il saggio di interesse invece viene determinato rispetto al risk free.

Come dicevo il metodo di valutazione in funzione del reddito è molto sintetico, e si applica appunto bene per immobili non particolarmente pregiati, è difficile stimare l'affitto che pagherebbe un alto dirigente ENEL o un ambasciatore a via dei villini a Roma per l'appartamento di 250 mq con giardino e box auto, mentre l'appartamentino standard di 40 mq da affittare a studenti o lavoratori intorno alla stazione termini è per così dire più fungibile, l'uno vale l'altro non devi aspettare la botta di kiulo che arriva il nuovo ambasciatore del Ruanda Burundi presso la FAO per affittarlo.

Nel caso di appartamenti "meno fungibili" ovvero particolari dove non è facile trovarne uno uguale si usa il metodo comparativo.
esempio l'appartamento di 120 mq è a via Savoia ma è al quarto piano senza ascensore e vede villa albani con un terrazzo di 20 mq ed ha un box.
li le case valgono in media 8 k€, dobbiamo tenere conto che non c'è l'ascensore abbassiamo il valore a mq del 25%, poi la presenza del terrazzo rialza il prezzo di un 10% e ila superficie terrazzata va aggiunta al 30% a quella lorda dell'appartamento, il box lo valutiamo a parte aumentando il valore della casa del 5%.

 

[AranciaMeccanica]

rispondo sempre alle brave ragazze, facciamo proprio un esempio pratico.
un immobile a perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno

ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )

ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale

è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €

questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.

si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.


tieni conto che questo metodo è più interessante per gli "immobili da reddito" gli immobili più grandi e di maggior valore andrebbero meglio valutati con il sistema comparativo, perchè la stima dell'affitto può essere poco significativa.

Esposizione chiara, lineare e attinente alla realtà....
Mi permetto solo un piccolo appunto:magari le rotture di @@ fossero per l'antenna che non va ed il lavandino otturato; trattasi di piccole riparazioni ricandenti nella categoria della manutenzione ordinaria a carico del conduttore, al locatore invece tocca la manutenzione straordinaria, ben + costosa (e tra l'altro non detraibile ai fini fiscali, ragion per cui sarebbe meglio farla "all black" ).... in un altro 3d ho fatto l'esempio del rifacimento di un bagno.

 

[porchetto]

sono stato impegnato fino alle 21 oggi (non ci si crede ma una persona con la quale dovevo parlare mi ha ricevuto a quell'orae mentre ero in riunione mi telefona anche un fornitore, lavorerò un pò troppo ) prometto ceh con un pò più di tempo vado avanti a sviluppare la tematica

grazie per l'evidenziazione

 

[Vet]

sono stato impegnato fino alle 21 oggi (non ci si crede ma una persona con la quale dovevo parlare mi ha ricevuto a quell'orae mentre ero in riunione mi telefona anche un fornitore, lavorerò un pò troppo ) prometto ceh con un pò più di tempo vado avanti a sviluppare la tematica

grazie per l'evidenziazione

Ciao.....ti hanno fatto Professore ad Honorem......o ti sei autoproclamato....