Trading immobiliare! Porchetto ci illumina con le sue idee!

Discussione in 'Mercato Immobiliare' iniziata da soldino69, 5 Settembre 2010.

    5 Settembre 2010
  1. soldino69

    soldino69 New Member

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    Salve a tutti.
    Ero interessato all'argomento trading immobiliare, e mi chiedevo se qualcuno ne avesse esperienza...
    Grazie mille per l'aiuto.
    Soldino69
    _____________________________________________________________________________________

    Le spiegazioni di porchetto sono a pagina: 1, 2, 3
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Settembre 2010
    A Federico P. piace questo elemento.
  2. 8 Settembre 2010
  3. porchetto

    porchetto la casa non fallisce

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    Nel trading immobiliare le cifre in gioco sono gioco forza alte, nelle città principali poi si alzano particolarmente vedi roma e milano.


    io avevo (ho ancora ma ora ha fatto un salto di qualità) un amico e collega che comprava solo fondi (nella mia città di adozione fondo è un locale a piano terra) e grazie anche ad una legislazione studiata ad hoc li trasformava in monolocali, aveva buoni margini con cifre tutto sommato modeste ma comunque dell'ordine di decine di k €

    quando compravo un appartamento e poi lo rivendevo cercavo sempre di non vendere il fondo che invece cedevo all'amico che guadagnava qualcosa e mi permetteva di massimizzare il mio ricavo
     
    Ultima modifica di un moderatore: 21 Settembre 2010
  4. 15 Settembre 2010
  5. porchetto

    porchetto la casa non fallisce

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    caro soldino ho superato il problema spam iniziavo a dire le mie idee sul trading immobiliare semplicemente

    allora 1. le cifre in gioco sono alte per quello che dicevo sopra, puoi scendere come ordine di grandezza sulle decine di k € se tratti immobili di bassissimo pregio tipo i fondi di cui dicevo sopra.

    2. gli immobili non sono fungibili ogni casa è una storia a se non esiste quindi un fix al contrario dei valori mobiliari....

    da continuarsi forse può uscire un buon 3d ;)

    non sono poi così grande, anzi...

    sarebbe interessante se partecipi anche tu all'incontro di orvieto degli obbligazionisti, mi avevano prospettato di fare qualcosa sugli investimenti immobiliari anche se adesso sono un pò preso dal lavoro.

    tra l'altro a orvieto partecipano altri immobiliaristi di cui uno veramente grande ( come asset - fisicamente siamo circa della stessa stazza, non ti offendere Salvatore ;) )

    :ciao:
     
  6. 15 Settembre 2010
  7. messimo

    messimo Guest

    porchetto parlami di piu di questo incontro ad orvieto :rolleyes::rolleyes::rolleyes::D
     
  8. 15 Settembre 2010
  9. porchetto

    porchetto la casa non fallisce

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    http://www.investireoggi.it/forum/v...i-io-titignano-23-ottobre-2010-a-vt58315.html

    siamo al quinto incontro (io ho partecipato a tutti saltando solo quello balneare ai lidi estensi ma era un periodo in cui ero sotto pressione)

    il terzo è stato molto interessante con una lectio magistralis di fabbro sulle obbligazioni convertibili.

    bisognerebbe mettere in fila tutte le idee sul mercato immobiliare e penso potrebbe uscire un bell'intervento anche perchè ormai purtroppo sono le obbligazioni in bolla e non l'immobiliare che ha ritorni interessanti, sui rendimenti.



    poi se a questo aggiungiamo la cedolare secca che vogliono introdurre potrebbero attirare altri capitali
     
  10. 15 Settembre 2010
  11. messimo

    messimo Guest

    porchetto tu non parli di investimenti nel mattone ma di investimenti in società immobiliari giusto????

    cmq ti contatto al piu presto con un mp ;)
     
    Ultima modifica di un moderatore: 16 Settembre 2010
  12. 16 Settembre 2010
  13. porchetto

    porchetto la casa non fallisce

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    no parlo proprio di investimenti nei mattoni, nel calcestruzzo, nel gres negli infissi e così via....

    metto anche stasera una altra idea sul mercato immobiliare così cerchiamo di farlo diventare un 3d didattico.

    3. un bene immobiliare (in generale) non può essere venduto frazionalmente quindi piuttosto che una discesa dei prezzi si assiste al blocco delle compravendite.


    questo concetto è interessante e vorrei esploderlo ma stasera sono solo a perugia e vado al cinema e debbo uscire di corsa, quando torno cerco di scrivere qualcos'altro
     
  14. 17 Settembre 2010
  15. messimo

    messimo Guest

    credo sia ottimo:up::up::up:
     
  16. 17 Settembre 2010
  17. porchetto

    porchetto la casa non fallisce

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    stasera sono a Roma alla mia scrivania purtroppo posso starci di rado, ieri ho visto l'ultimo shreck che ti fa capire quanto è importante la famiglia anche se in qualche momento preferiresti tornare alla vita libera.

    allora continuiamo con quello che penso potrebbe rivelarsi una base per studiare il trading immobiliare.

    ricapitolo la prima lezione

    differenze tra asset immobiliari e mobiliari
    per poter comprendere meglio le attività che possono portare al profitto nella compravendita immobiliare è necessario capire le differenze tra gli asset dei mercati finanziari e di quelli immobiliari per capire come muoversi in questo settore, e come risponde il mercato-.

    1. beni non fungibili
    Gli immobili sono asset molto più vicini alle opere d'arte che a valori finanziari, in primo luogo ogni immobile ha una storia a se ed un proprio valore peculiare, e nessun immobile è fungibile con un altro, al contrario ad esempio delle azioni di una stessa società che sono assolutamente equivalenti a parità di godimento.
    Questo comporta che non esiste un fixing di valori immobiliari perchè i prezzi che vengono indicati in molti "listini" sono valori medi che possono variare sensibilmente da immobile ad immobile anche in una stessa zona, sono tantissimi i parametri che influenzano i valori degli immobili ma vedremo in seguito i due metodi che si utilizzano per valutarli.


    2. Beni di alto valore
    Gli immobili hanno un valore alto in casi particolari dell'ordine delle decine di migliaia di euro ad arrivare anche ai milioni di euro.
    Questo comporta ceh l'investimento ha una soglia molto più alta di qualunque investimento finanziario e inoltre una minore possibilità di diversificazione (apro un inciso la diversificazione è indispensabile anche negli investimenti immobiliari ma è molto difficile da attuare perchè sarebbe da tener presente anche la variabile territoriale, personalmente ho investimenti in due città e mi comnporta notevoli sacrifici nella gestione, ma ne riparlerò più oltre se andremo avanti con quanto sto scrivendo).

    3. beni commerciabili frazionariamente.
    Una altra differenza tra i valori mobiliari e gli immobili è che non è possibile vendere una porzione di unità immobiliare come invece si può fare per le obbligazioni o le azioni, quando decidiamo ad esempio di prendere profitto per una parte e di tenere in portafoglio un'altra parte di azioni.
    Questo è un aspetto molto rilevante che comporta una viscosità del mercato, se i valori scendono in generale si cerca di non vendere in perdita e comunque se proprio c'è necessità di vendere solo il controvalore del nostro fabbisogno, nel caso di immobili non è possibile vendere solo una parte quindi in caso di tensioni sul mercato più che ad una variazione dei prezzi si assiste alla mancata liquidità del mercato stesso, con una contrazione delle compravendite. (Aggiungo ma ne tratteremo in seguito che a seguito di un frazionamento edilizio si può vendere una porzione, ma questa è una attività di valorizzazione che in generale aggiunge valore agli immobili)

    4. inefficenza del mercato
    Un aspetto fondamentale è che il mercato degli immobili è assolutamente inefficente, e questo è un aspetto che ci consente di ottenere profitto.
    Un immobile non si vende cliccando un pulsante ma conducendo con abilità una trattativa di vendita, se noi siamo capaci riusciamo a vendere oggetti difficilmente vendibili, per me questo è l'aspetto più gratificante del mercato e che consente di ottenere profitto comprando bene e vendendo meglio, si può aggiungere valore anche solo grazie alla propria abilità commerciale di far apparire appetibile un appartamento.



    In seguito se questo che vado scrivendo è apprezzato continuerò,

    un argomento che mi sembra utile sviluppare sono i metodi di valutazione degli immobili sennò non siamo in grado di stimare il valore di quello che vogliamo compravendere.

    :ciao:

    :pig:
     
  18. 18 Settembre 2010
  19. ginopelo

    ginopelo Moving to PeloPonneso

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    argomento molto interessante, spero che tu, porchetto, e altri abbiate voglia di continuare ad approfondirlo

    ho una domanda da fare ma forse è più appropriata per le aste, la faccio nell'altro thread.
     

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