Prima casa maggiore di 200 mq? normative e leggi (1 Viewer)
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EUGE
Senior Utente
in attesa del responso ci possiamo erudire un po'
COMUNICATO STAMPA
Prima casa e seconda autorimessa
L’Iva è al 10 per cento per la pertinenza
La cessione di una seconda autorimessa, di pertinenza della prima casa, sconta l’Iva al
10 per cento perché acquista per attrazione la natura abitativa. La normativa
agevolativa, infatti, consente di applicare l’aliquota al 4 per cento a una sola pertinenza
per ciascuna categoria catastale tra C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (autorimesse,
stalle, scuderie) e C7 (tettoie chiuse o aperte). La seconda autorimessa, tuttavia, resta
agganciata alla prima casa per la sua natura di immobile abitativo e, pertanto, attira
l’aliquota Iva al 10 per cento. E’ questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione n. 94/E
diffusa oggi, che prende le mosse da una richiesta degli Uffici dell’Amministrazione
finanziaria, interessati a capire se alla cessione delle seconde pertinenze dell’immobile
agevolato si debba applicare l’aliquota Iva piena o quella del 10 per cento.
In particolare, il documento di prassi ripercorre quanto già chiarito in passato sulle
agevolazioni prima casa e i beni che ne possono godere, precisando che il vincolo
pertinenziale rende l’immobile “di servizio” una proiezione di quello principale e ne
assorbe, così, la stessa natura. La seconda autorimessa, quindi, si trasforma anch’essa in
immobile abitativo agli occhi del Fisco, ma deve essere trattata diversamente dalla
prima casa e dalla prima pertinenza.
Il testo della risoluzione n. 94/E è disponibile sul sito www.agenziaentrate.gov.it .
Inoltre, su FiscoOggi.it sarà pubblicato un articolo sul tema.
Roma, 5 ottobre 2010
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=99ce85804433c50d9b54dbb96f40ac5a
COMUNICATO STAMPA
La casa guadagna spazio e risparmia sul Fisco
Casa più spaziosa grazie anche alle agevolazioni fiscali. È, infatti, possibile acquistare
un immobile adiacente all’abitazione principale usufruendo delle agevolazioni prima
casa a patto che gli alloggi accorpati vadano a costituire un’abitazione unica e non di
lusso.
L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 142/E, pubblicata oggi, chiarisce che è
possibile godere dell’agevolazione anche se l’immobile principale è stato acquistato
senza fruire dei benefici perché la norma agevolativa non era ancora entrata in vigore.
Viene ampliato così il range delle casistiche già ritenute agevolabili, come l’acquisto di
un immobile contiguo o porzione adiacente da accorpare ad un’abitazione preposseduta,
acquisita con i benefici prima casa e l’acquisto contemporaneo di due unità immobiliari
adiacenti destinati a costruire un’unica abitazione.
Per godere delle agevolazioni prima casa in ogni caso il contribuente deve essere in
possesso di tutti gli altri requisisti previsti dalla norma e in particolare, l’immobile deve
essere ubicato nel comune di residenza, il contribuente non deve essere titolare di altri
diritti reali su immobili presenti nello stesso comune, diversi dall’abitazione da
ampliare, e non deve aver usufruito delle agevolazioni prima casa per immobili diversi
da quello da ampliare.
Roma, 4 giugno 2009
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=fb181380426d9db49daa9fc065cef0e8
COMUNICATO STAMPA
Prima casa e seconda autorimessa
L’Iva è al 10 per cento per la pertinenza
La cessione di una seconda autorimessa, di pertinenza della prima casa, sconta l’Iva al
10 per cento perché acquista per attrazione la natura abitativa. La normativa
agevolativa, infatti, consente di applicare l’aliquota al 4 per cento a una sola pertinenza
per ciascuna categoria catastale tra C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (autorimesse,
stalle, scuderie) e C7 (tettoie chiuse o aperte). La seconda autorimessa, tuttavia, resta
agganciata alla prima casa per la sua natura di immobile abitativo e, pertanto, attira
l’aliquota Iva al 10 per cento. E’ questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione n. 94/E
diffusa oggi, che prende le mosse da una richiesta degli Uffici dell’Amministrazione
finanziaria, interessati a capire se alla cessione delle seconde pertinenze dell’immobile
agevolato si debba applicare l’aliquota Iva piena o quella del 10 per cento.
In particolare, il documento di prassi ripercorre quanto già chiarito in passato sulle
agevolazioni prima casa e i beni che ne possono godere, precisando che il vincolo
pertinenziale rende l’immobile “di servizio” una proiezione di quello principale e ne
assorbe, così, la stessa natura. La seconda autorimessa, quindi, si trasforma anch’essa in
immobile abitativo agli occhi del Fisco, ma deve essere trattata diversamente dalla
prima casa e dalla prima pertinenza.
Il testo della risoluzione n. 94/E è disponibile sul sito www.agenziaentrate.gov.it .
Inoltre, su FiscoOggi.it sarà pubblicato un articolo sul tema.
Roma, 5 ottobre 2010
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=99ce85804433c50d9b54dbb96f40ac5a
COMUNICATO STAMPA
La casa guadagna spazio e risparmia sul Fisco
Casa più spaziosa grazie anche alle agevolazioni fiscali. È, infatti, possibile acquistare
un immobile adiacente all’abitazione principale usufruendo delle agevolazioni prima
casa a patto che gli alloggi accorpati vadano a costituire un’abitazione unica e non di
lusso.
L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 142/E, pubblicata oggi, chiarisce che è
possibile godere dell’agevolazione anche se l’immobile principale è stato acquistato
senza fruire dei benefici perché la norma agevolativa non era ancora entrata in vigore.
Viene ampliato così il range delle casistiche già ritenute agevolabili, come l’acquisto di
un immobile contiguo o porzione adiacente da accorpare ad un’abitazione preposseduta,
acquisita con i benefici prima casa e l’acquisto contemporaneo di due unità immobiliari
adiacenti destinati a costruire un’unica abitazione.
Per godere delle agevolazioni prima casa in ogni caso il contribuente deve essere in
possesso di tutti gli altri requisisti previsti dalla norma e in particolare, l’immobile deve
essere ubicato nel comune di residenza, il contribuente non deve essere titolare di altri
diritti reali su immobili presenti nello stesso comune, diversi dall’abitazione da
ampliare, e non deve aver usufruito delle agevolazioni prima casa per immobili diversi
da quello da ampliare.
Roma, 4 giugno 2009
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=fb181380426d9db49daa9fc065cef0e8
EUGE
Senior Utente
un amico me l'ha raccontata oggi (è il 3 aprile): acquistata una vecchia casa di oltre 200 mq + pertinenze, NON DI LUSSO, stipulato come prima casa con registro ridotto, notaio consenziente ... arrivata multa di 2'000 € + differenza imposte: AdE sostiene che essendo > 200 mq non rientra nei requisiti prima casa
è vero che la prima casa non può superare i 200 mq
secondo voi è possibile, è una nuova norma, o l'amico aveva il calendario indietro di un paio di giorni
Eomund
Forumer attivo
Non deve avere una delle caratteristiche indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969.
Il numero 5 di tale dm dice: "Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta".
Sempre che quello che so sia giusto, ofc.
Ora buonanotte davvero.
Il numero 5 di tale dm dice: "Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta".
Sempre che quello che so sia giusto, ofc.
Ora buonanotte davvero.
Ultima modifica:
EUGE
Senior Utente
grazie mille dell'aiuto, Eomund 
non sono un commercialista, immobiliarista, etc, e sarei già stato propenso a catalogare fra le bufale la storia dell'amico, e invece ...
la casa che ha acquistato è molto vecchia e mal tenuta, sita all'estrema periferia di un paesotto, ma una volta era una residenza signorile e sì, ha molto terreno intorno; non so quanto, ma penso almeno mezzo ettaro, quindi potresti aver individuato la causa esatta
io, stamani, ho trovato quanto segue, e anche questa potrebbe essere la causa:
Agevolazioni prima casa: nel limite dei 240 mq conta il perimetro reale
Scritto da Annarita Lopatriello - Giovedì 11 Settembre 2008 12:23
Sentenza Ctr Lazio: non conta lo calpestabilita, ma il perimetro reale. Muri come superficie utile.
Niente agevolazioni prima casa oltre i 240 mq. Ai fini dell`agevolazione per l`acquisto della prima casa, la superficie massima consentita di 240 mq deve essere determinata considerando tutta l`area interna comprensiva di muri perimetrali, tramezzi interni e zona camino.
Lo ha stabilito la Commissione tributaria regionale del Lazio nella sentenza n. 44/3/08, depositata in segreteria il 10 luglio scorso. I giudici regionali romani, confermando la decisione dei colleghi di primo grado, hanno cosi` negato le agevolazioni fiscali richieste per l`acquisto della prima casa, agevolazioni che competono in presenza di particolari condizioni soggettive e oggettive e che consentono l`applicazione di minori aliquote da calcolare sul trasferimento.
Oggetto dell`atto agevolato deve essere una casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, che negli articoli da 1 a 7 individua le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l`abitazione e` considerata «di lusso»; nel successivo articolo 8 lo stesso decreto considera «abitazioni di lusso» le case e le singole unita` immobiliari che abbiano oltre quattro delle caratteristiche tra quelle indicate nella tabella allegata, ne determinano l`attribuzione alla categoria «di lusso», escludendo la possibilita` dell`agevolazione fiscale.
La vertenza trae origine da un avviso di liquidazione con cui le Entrate di Roma, in seguito alla segnalazione dell`Agenzia del territorio, revocavano le agevolazioni richieste per l`acquisto della prima casa. La revoca discendeva dalle dimensioni dell`appartamento in questione, che superava il limite massimo di 240 mq previsto dall`articolo 6 del dm 2 agosto 1969.
Il contribuente nel ricorso presentato palesava che la superficie utile complessiva dell`immobile in questione, da calcolarsi includendo solo le parti calpestabili e abitabili, era di 238 mq; inferiore quindi al limite dei 240 metri quadrati previsto dall`articolo 6 del dm 2 agosto 1969.
La Commissione tributaria provinciale di Roma, tenuto conto delle dimensioni dell`appartamento, respingeva il ricorso. La Ctr del Lazio ha confermato la decisione dei giudici provinciali e rigettato l`appello del contribuente. «L`assunto degli appellanti secondo cui, in mancanza di una precisa definizione normativa, la superficie utile complessiva debba essere calcolata includendo soltanto le parti dell`immobile concretamente calpestabili e abitabili», osserva il collegio regionale capitolino, «non puo` essere condiviso».
La commissione prosegue dicendo come l`articolo 5 del dm 2 agosto 1969 esclude espressamente dalla superficie utile complessiva tutte le zone esterne alla parte di immobile utilizzata per abitazione tra cui i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina. Questa circostanza, aggiunge il collegio, «sta a significare che, al contrario, deve essere conteggiata tutta la zona interna, ivi compresi i muri perimetrali, i tramezzi interni e la zona camino perche`, concludono i giudici regionali, «il criterio seguito dalla norma non e` quello della calpestabilita` (tale caratteristica riguarderebbe anche le zone esterne) ma quello dell`appartenenza alla parte interna dell`unita` abitativa».
Fonte: www.mondocasablog.com
Ultimo aggiornamento ( Giovedì 11 Settembre 2008 12:27 )
Agevolazioni prima casa: nel limite dei 240 mq conta il perimetro reale
non sono un commercialista, immobiliarista, etc, e sarei già stato propenso a catalogare fra le bufale la storia dell'amico, e invece ...
la casa che ha acquistato è molto vecchia e mal tenuta, sita all'estrema periferia di un paesotto, ma una volta era una residenza signorile e sì, ha molto terreno intorno; non so quanto, ma penso almeno mezzo ettaro, quindi potresti aver individuato la causa esatta
io, stamani, ho trovato quanto segue, e anche questa potrebbe essere la causa:
Agevolazioni prima casa: nel limite dei 240 mq conta il perimetro reale
Scritto da Annarita Lopatriello - Giovedì 11 Settembre 2008 12:23
Sentenza Ctr Lazio: non conta lo calpestabilita, ma il perimetro reale. Muri come superficie utile.
Niente agevolazioni prima casa oltre i 240 mq. Ai fini dell`agevolazione per l`acquisto della prima casa, la superficie massima consentita di 240 mq deve essere determinata considerando tutta l`area interna comprensiva di muri perimetrali, tramezzi interni e zona camino.
Lo ha stabilito la Commissione tributaria regionale del Lazio nella sentenza n. 44/3/08, depositata in segreteria il 10 luglio scorso. I giudici regionali romani, confermando la decisione dei colleghi di primo grado, hanno cosi` negato le agevolazioni fiscali richieste per l`acquisto della prima casa, agevolazioni che competono in presenza di particolari condizioni soggettive e oggettive e che consentono l`applicazione di minori aliquote da calcolare sul trasferimento.
Oggetto dell`atto agevolato deve essere una casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, che negli articoli da 1 a 7 individua le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l`abitazione e` considerata «di lusso»; nel successivo articolo 8 lo stesso decreto considera «abitazioni di lusso» le case e le singole unita` immobiliari che abbiano oltre quattro delle caratteristiche tra quelle indicate nella tabella allegata, ne determinano l`attribuzione alla categoria «di lusso», escludendo la possibilita` dell`agevolazione fiscale.
La vertenza trae origine da un avviso di liquidazione con cui le Entrate di Roma, in seguito alla segnalazione dell`Agenzia del territorio, revocavano le agevolazioni richieste per l`acquisto della prima casa. La revoca discendeva dalle dimensioni dell`appartamento in questione, che superava il limite massimo di 240 mq previsto dall`articolo 6 del dm 2 agosto 1969.
Il contribuente nel ricorso presentato palesava che la superficie utile complessiva dell`immobile in questione, da calcolarsi includendo solo le parti calpestabili e abitabili, era di 238 mq; inferiore quindi al limite dei 240 metri quadrati previsto dall`articolo 6 del dm 2 agosto 1969.
La Commissione tributaria provinciale di Roma, tenuto conto delle dimensioni dell`appartamento, respingeva il ricorso. La Ctr del Lazio ha confermato la decisione dei giudici provinciali e rigettato l`appello del contribuente. «L`assunto degli appellanti secondo cui, in mancanza di una precisa definizione normativa, la superficie utile complessiva debba essere calcolata includendo soltanto le parti dell`immobile concretamente calpestabili e abitabili», osserva il collegio regionale capitolino, «non puo` essere condiviso».
La commissione prosegue dicendo come l`articolo 5 del dm 2 agosto 1969 esclude espressamente dalla superficie utile complessiva tutte le zone esterne alla parte di immobile utilizzata per abitazione tra cui i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina. Questa circostanza, aggiunge il collegio, «sta a significare che, al contrario, deve essere conteggiata tutta la zona interna, ivi compresi i muri perimetrali, i tramezzi interni e la zona camino perche`, concludono i giudici regionali, «il criterio seguito dalla norma non e` quello della calpestabilita` (tale caratteristica riguarderebbe anche le zone esterne) ma quello dell`appartenenza alla parte interna dell`unita` abitativa».
Fonte: www.mondocasablog.com
Ultimo aggiornamento ( Giovedì 11 Settembre 2008 12:27 )
Agevolazioni prima casa: nel limite dei 240 mq conta il perimetro reale
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EUGE
Senior Utente
quant'è bella la legislazione Italo-Bizantina !! 
sento in fondo all'anima il bisogno di postarne un po' ...
Agenzia delle Entrate
CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005
Oggetto: Agevolazioni fiscali per l'acquisto della c.d. "prima casa" - Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
INDICE
PREMESSA
1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
2.4 Requisito della residenza
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
3.2 Fabbricato rurale idoneo all'utilizzazione abitativa - Applicabilità dell'agevolazione "prima casa"
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
3.4 Acquisto di abitazione contigua
4 NOVITA' NEL GODIMENTO DELL'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"
5 DECADENZA
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
6. APPLICABILITA' DELL'AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa
6.2. Donazioni
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell'abitazione agevolata
7.2. Cessione di terreni non graffati
8. CREDITO D'IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
9. ATTO INTEGRATIVO
ALLEGATO N. 1 - Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969
ALLEGATO N. 2 - D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 - Tariffa Parte Prima
ALLEGATO N. 3 - D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445
ALLEGATO N. 4 - Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n. 557
PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell'agevolazione cosiddetta "prima casa". Preliminarmente si ricorda che l'agevolazione "prima casa" consente di:
- applicare l'imposta di registro con l'aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;
- applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell'1 per cento.
Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico Registro), i cui testi sono riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla presente circolare. I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell'agevolazione in commento riguardano:
1) la tipologia dell'immobile trasferito: deve trattarsi di una casa di abitazione avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969;
2) l'ubicazione dell'immobile: "l'immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano";
3) l'assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l'acquirente non può risultare titolare " ... esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare";
4) la novità nel godimento dell'agevolazione: l'acquirente non può essere titolare " ... neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ..." o, in generale, con le agevolazioni "prima casa" che si sono succedute negli anni.
La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.
In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
Tale conclusione trae fondamento dall'articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell'individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani.
L'agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).
Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo stabilisce che "In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte". L'ultimo periodo del medesimo articolo precisa che "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".
Nel caso di alienazione dell'immobile e di acquisto, entro un anno, di un'altra casa di abitazione in regime agevolato, l'acquirente può inoltre fruire di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo paragrafo 8).
In ogni caso l'ammontare del credito non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta per l'acquisto della nuova casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).
1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero (... omissis ...)
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale (... omissis ...)
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione (... omissis ...)
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile (... omissis ...)
2.4 Requisito della residenza (... omissis ...)
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell'agevolazione "prima casa" è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell'allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri "non di lusso", l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa" non rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i " ... simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione...".
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso" (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a "ville", "parco privato" (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso " ... le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto" (ad esempio: superficie dell'appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest'ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che "...l'articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata".
Le caratteristiche che permettono di attribuire all'abitazione la qualifica "di lusso" possono essere rilevate sia dal contenuto dell'atto (come, ad esempio, la descrizione dell'immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l'imposta dovuta per la registrazione è determinata con l'applicazione dell'aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l'imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita.
3.2 Fabbricato rurale idoneo all'utilizzazione abitativa - Applicabilità dell'agevolazione "prima casa"
Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione in esame ai cosiddetti "fabbricati rurali" idonei all'uso abitativo, si osserva quanto segue.
In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell'articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il "riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali", un determinato immobile potrà qualificarsi come "immobile rurale" qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l'immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.
Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall'art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l'iscrizione "di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali ... nel catasto edilizio urbano" che, pertanto, ha assunto la denominazione generica di "catasto dei fabbricati".
Ad avviso della scrivente l'agevolazione "prima casa" trova applicazione anche nell'ipotesi di trasferimento di un "fabbricato rurale" o di una porzione dello stesso, purché idoneo all'utilizzo residenziale.
Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del d.P.R. 131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in precedenza l'agevolazione, non consentono di escludere a priori dall'agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.
Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante "misure fiscali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa", ne definire le condizioni di applicazione dell'agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano.
Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l'agevolazione "prima casa" spettasse soltanto agli immobili urbani.
Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.
Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di "agevolazione prima casa" il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili "non di lusso", così come individuati dal D.M. 2 agosto 1969.
Conseguentemente, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa", l'elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell'immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In conclusione, l'agevolazione in esame trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.
Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini dell'applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all'art. 52, comma 4, del Testo Unico dell'imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).
Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il proprietario dell'immobile - o un suo legale rappresentante - è tenuto a presentare apposita denuncia per l'iscrizione nel catasto dei fabbricati.
L'omesso accatastamento prima della stipula dell'atto oggetto di registrazione comporta, ai fini dell'imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della "valutazione automatica" di cui all'articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro.
Conseguentemente l'ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio.
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione (... omissis ...)
3.4 Acquisto di abitazione contigua (... omissis ...)
4 NOVITA' NEL GODIMENTO DELL'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" (... omissis ...)
5. DECADENZA (... omissis ...)
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione. (... omissis ...)
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale (... omissis ...)
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA (... omissis ...)
6. APPLICABILITA' DELL'AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa (... omissis ...)
6.1. Successioni mortis causa (... omissis ...)
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell'abitazione agevolata (... omissis ...)
7.2. Cessione di terreni non graffati (... omissis ...)
8. Credito d'imposta PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA (... omissis ...)
9. Atto integrativo (... omissis ...)
ALLEGATO n. 1
Ministero dei Lavori Pubblici - Decreto del 02/08/1969
Caratteristiche delle abitazioni di lusso
Art. 1 - Caratteristiche abitazioni di lusso.
Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".
Art. 2 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso.
Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
Art. 3 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso.
Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
Art. 4 - Abitazioni dotate di piscina 80 mq.
Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
Art. 5 Costruzioni aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
Art. 6 - Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq.
Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
Art. 7 - Abitazioni su aree destinate all'edilizia residenziale.
Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
Art. 8 - Abitazioni che hanno 4 caratteristiche della tabella del presente decreto.
Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
Art. 9 -Entrata in vigore (... Omissis...)
Art. 10 - Applicazione DM 4-12-1961. (... Omissis...)
Art. 11 - Precisazione della destinazione urbanistica da parte dei comuni.
(... Omissis...)
Tabella delle caratteristiche
Specificazione delle caratteristiche
a) Superficie dell'appartamento.
Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi
Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
c) Ascensori
Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio
Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.
e) Montacarichi o ascensore di servizio
Quando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principale
a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media;
b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta del piano
Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna
a) in legno pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.
i) Infissi interni
Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.
l) Pavimenti
Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato.
m) Pareti
Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
n) Soffitti
Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina
Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennis
Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
ALLEGATO n. 2 (... omissis ...)
ALLEGATO N. 3 (... omissis ...)
ALLEGATO N. 4 (... omissis ...)
Agevolazioni ''prima casa'': chiarimenti sulla corretta applicazione del regime
sento in fondo all'anima il bisogno di postarne un po' ...
Agenzia delle Entrate
CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005
Oggetto: Agevolazioni fiscali per l'acquisto della c.d. "prima casa" - Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
INDICE
PREMESSA
1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
2.4 Requisito della residenza
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
3.2 Fabbricato rurale idoneo all'utilizzazione abitativa - Applicabilità dell'agevolazione "prima casa"
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
3.4 Acquisto di abitazione contigua
4 NOVITA' NEL GODIMENTO DELL'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"
5 DECADENZA
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
6. APPLICABILITA' DELL'AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa
6.2. Donazioni
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell'abitazione agevolata
7.2. Cessione di terreni non graffati
8. CREDITO D'IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
9. ATTO INTEGRATIVO
ALLEGATO N. 1 - Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969
ALLEGATO N. 2 - D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 - Tariffa Parte Prima
ALLEGATO N. 3 - D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445
ALLEGATO N. 4 - Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n. 557
PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell'agevolazione cosiddetta "prima casa". Preliminarmente si ricorda che l'agevolazione "prima casa" consente di:
- applicare l'imposta di registro con l'aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;
- applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell'1 per cento.
Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico Registro), i cui testi sono riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla presente circolare. I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell'agevolazione in commento riguardano:
1) la tipologia dell'immobile trasferito: deve trattarsi di una casa di abitazione avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969;
2) l'ubicazione dell'immobile: "l'immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano";
3) l'assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l'acquirente non può risultare titolare " ... esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare";
4) la novità nel godimento dell'agevolazione: l'acquirente non può essere titolare " ... neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ..." o, in generale, con le agevolazioni "prima casa" che si sono succedute negli anni.
La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.
In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
Tale conclusione trae fondamento dall'articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell'individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani.
L'agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).
Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo stabilisce che "In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte". L'ultimo periodo del medesimo articolo precisa che "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".
Nel caso di alienazione dell'immobile e di acquisto, entro un anno, di un'altra casa di abitazione in regime agevolato, l'acquirente può inoltre fruire di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo paragrafo 8).
In ogni caso l'ammontare del credito non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta per l'acquisto della nuova casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).
1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero (... omissis ...)
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale (... omissis ...)
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione (... omissis ...)
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile (... omissis ...)
2.4 Requisito della residenza (... omissis ...)
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell'agevolazione "prima casa" è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell'allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri "non di lusso", l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa" non rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i " ... simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione...".
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso" (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a "ville", "parco privato" (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso " ... le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto" (ad esempio: superficie dell'appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest'ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che "...l'articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata".
Le caratteristiche che permettono di attribuire all'abitazione la qualifica "di lusso" possono essere rilevate sia dal contenuto dell'atto (come, ad esempio, la descrizione dell'immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l'imposta dovuta per la registrazione è determinata con l'applicazione dell'aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l'imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita.
3.2 Fabbricato rurale idoneo all'utilizzazione abitativa - Applicabilità dell'agevolazione "prima casa"
Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione in esame ai cosiddetti "fabbricati rurali" idonei all'uso abitativo, si osserva quanto segue.
In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell'articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il "riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali", un determinato immobile potrà qualificarsi come "immobile rurale" qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l'immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.
Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall'art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l'iscrizione "di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali ... nel catasto edilizio urbano" che, pertanto, ha assunto la denominazione generica di "catasto dei fabbricati".
Ad avviso della scrivente l'agevolazione "prima casa" trova applicazione anche nell'ipotesi di trasferimento di un "fabbricato rurale" o di una porzione dello stesso, purché idoneo all'utilizzo residenziale.
Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del d.P.R. 131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in precedenza l'agevolazione, non consentono di escludere a priori dall'agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.
Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante "misure fiscali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa", ne definire le condizioni di applicazione dell'agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano.
Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l'agevolazione "prima casa" spettasse soltanto agli immobili urbani.
Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.
Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di "agevolazione prima casa" il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili "non di lusso", così come individuati dal D.M. 2 agosto 1969.
Conseguentemente, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa", l'elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell'immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In conclusione, l'agevolazione in esame trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.
Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini dell'applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all'art. 52, comma 4, del Testo Unico dell'imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).
Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il proprietario dell'immobile - o un suo legale rappresentante - è tenuto a presentare apposita denuncia per l'iscrizione nel catasto dei fabbricati.
L'omesso accatastamento prima della stipula dell'atto oggetto di registrazione comporta, ai fini dell'imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della "valutazione automatica" di cui all'articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro.
Conseguentemente l'ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio.
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione (... omissis ...)
3.4 Acquisto di abitazione contigua (... omissis ...)
4 NOVITA' NEL GODIMENTO DELL'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" (... omissis ...)
5. DECADENZA (... omissis ...)
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione. (... omissis ...)
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale (... omissis ...)
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA (... omissis ...)
6. APPLICABILITA' DELL'AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa (... omissis ...)
6.1. Successioni mortis causa (... omissis ...)
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell'abitazione agevolata (... omissis ...)
7.2. Cessione di terreni non graffati (... omissis ...)
8. Credito d'imposta PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA (... omissis ...)
9. Atto integrativo (... omissis ...)
ALLEGATO n. 1
Ministero dei Lavori Pubblici - Decreto del 02/08/1969
Caratteristiche delle abitazioni di lusso
Art. 1 - Caratteristiche abitazioni di lusso.
Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".
Art. 2 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso.
Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
Art. 3 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso.
Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
Art. 4 - Abitazioni dotate di piscina 80 mq.
Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
Art. 5 Costruzioni aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
Art. 6 - Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq.
Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
Art. 7 - Abitazioni su aree destinate all'edilizia residenziale.
Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
Art. 8 - Abitazioni che hanno 4 caratteristiche della tabella del presente decreto.
Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
Art. 9 -Entrata in vigore (... Omissis...)
Art. 10 - Applicazione DM 4-12-1961. (... Omissis...)
Art. 11 - Precisazione della destinazione urbanistica da parte dei comuni.
(... Omissis...)
Tabella delle caratteristiche
Specificazione delle caratteristiche
a) Superficie dell'appartamento.
Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi
Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
c) Ascensori
Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio
Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.
e) Montacarichi o ascensore di servizio
Quando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principale
a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media;
b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta del piano
Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna
a) in legno pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.
i) Infissi interni
Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.
l) Pavimenti
Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato.
m) Pareti
Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
n) Soffitti
Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina
Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennis
Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
ALLEGATO n. 2 (... omissis ...)
ALLEGATO N. 3 (... omissis ...)
ALLEGATO N. 4 (... omissis ...)
Agevolazioni ''prima casa'': chiarimenti sulla corretta applicazione del regime
EUGE
Senior Utente
mi è consentito chiosare la parte evidenziata in blu ??
se lo stato italiano non lasciasse sempre non meno del 50% delle sue leggi nella nebbia, nel fumo, nella gelatina, come sarebbe poi possibile asserire [dagli "Atti del Divin Giulio"] che
frase che esplicita il significato italiano di CERTEZZA DEL DIRITTO
se lo stato italiano non lasciasse sempre non meno del 50% delle sue leggi nella nebbia, nel fumo, nella gelatina, come sarebbe poi possibile asserire [dagli "Atti del Divin Giulio"] che
LA LEGGE PER I NEMICI SI APPLICA, PER GLI AMICI SI INTERPRETA
frase che esplicita il significato italiano di CERTEZZA DEL DIRITTO
blade985
Nuovo forumer
è vero che la prima casa non può superare i 200 mq
qual'è di preciso la domanda? vuoi sapere se una casa superiore a 200 mq sia configurabile come prima casa con ovvia esenzione ici? oppure parli delle agevolazioni per l'acquisto prima casa?
EUGE
Senior Utente
prima casa, acquisto agevolato
per l'ici si parla di abitazione principale, mi sembra ...
blade985
Nuovo forumer
prima casa, acquisto agevolato
per l'ici si parla di abitazione principale, mi sembra ...
hai ragione...il termine corretto per l'ici è abitazione principale, errore mio. Tornando alle agevolazioni, vi sono vari requisiti che deve rispettare l'abitazione, ma quello della metratura...proprio non c'è, non dev'essere un'abitazione di lusso come indicato dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, ma questo mi sembra di capire che già lo sapessi, inoltre non è rilevante neppure la categoria catastale. Non saprei che dirti della metratura...non trovo nulla in merito nemmeno nel memento fiscale 2011.