Mattone Vs portafoglio finanziario (1 Viewer)

troppidebiti

Forumer storico
Mi sto rendendo conto che un buon (ma anche medio-basso) investimento immobiliare può rivaleggiare anche con ottimi portafogli finanziari

alcuni vantaggi dell' immobile

1) Sicurezza: l' esproprio è piuttosto raro.
2) Assenza di tassazione (neanche il 12,5%)
3) Veramente difficile perderci sopra ..al massimo si rivende in pareggio
4) Rendimento quasi certo (difficile beccare meno del 3 netto)
5) Alla "portata" di tutti
6) Status symbol :D
7) Privacy:Es. un investitore con 3 case equivalenti a 500000 € sembra più povero di un analogo investitore con 500000 in portafoglio
8) Rivalutazione clamorosa in caso di opere pubbliche/grandi eventi



Svantaggi dell' immobile

1)Asset poco liquido
2) Ici e imposte locali
3) Costi fissi (condominio e varie noie ecc)
4) Imposta di registro all' atto di acquisto e commissioni per le agenzie
5) Obsolescenza
6) Catastrofi
7) Occupazione abusiva
8) "Declino" del quartiere
9) Costi per adeguamento a nuove normative
10) Noie per acquistare e per rivendere
11) Ciclo immobiliare

Vantaggi del portafoglio


1) Liquidità immediata
2) Faciltà di smobilizzo
3) Rendimento sicuro (pur con qualche approssimazione)
4) Al sicuro da catastrofi (terremoti esplosioni espropri ecc..)
5) Investimento immediato


Svantaggi del portafoglio


1) Difficoltà di gestione
2) Tassazione
3) Necessita di competenze elevate
4) Dev' essere seguito giorno per giorno
5) Soglia minima di capitale





Voi che ne pensate?

io penso che se le cifre non sono veramente rilevanti allora è difficile crearsi un portafoglio finanziario bilanciato e forse conviene puntare sull' immobiliare

:ciao:
 
Ultima modifica:

andrej

Nuovo forumer
Se si hanno piu' immobili, penso convenga ancora l'immobile. Sono invece dell'idea che, soprattutto oggi, se se ne ha uno solo, il gioco non vale la candela. Se resta invenduto, sono spese e nel tempo si deteriora; se affittato come seconda casa puo convenire, ma cambiano spesso gli inquilini, l'ici e' alta, bisogna insomma occuparsene e richiede tempo; se affittato come prima casa, si ha un'entrata stabile, sperabilmente, ma se vuoi rientrarne in possesso diventa dura....Se uno non ha tempo, non ha eredi a cui lasciare, io penso che un buon portafoglio sia piu agile e, se si e'accorti, renda anche un pochino.

a
 

1966

Forumer attivo
Dalle mie parti si dice che bisogna avere soldi e roba, quindi un po' finanza e po' immobili. In altra sede avevo chiesto un parere su come andrebbe divisa questa percentuale di soldi e roba, sarei felice di avere un parere anche dai lettori di questo forum.
Concordo anche io sul fatto che il mattone, se acquistato bene, possa essere nonostante tutto un buon investimento.
 

porchetto

la casa non fallisce
1966 io personalmente sono in leva sull'immobiliare più del 100% del mio patrimonio è costituito da immobili (tengo conto anche dell'indebitamento di medio termine "mutui") anceh se ho anche una buona quota di liquidità.

la differenza tra i due asset non sta ne nella tassazione (sono tassati entrambi eccetto gli immobili vincolati con beni culturali su i quali infatti ho investito molto)
ne nell'impegno personale di monitoraggio per gli asset mobiliari di gestione di quelli immobiliari, ne su fattori di rischio (terremoti e fallimenti) quanto e soprattutto sulla liquidità dell'asset
il mercato immobiliare non è liquito e non essendo perfetto presenta vantaggi per speculare oltre al fatto che difficilmente i valori scendono (nessuno vende in perdita anche perchè una unità immobiliare non è frazionabile per ridurre l'investimento)
 

1966

Forumer attivo
1966 io personalmente sono in leva sull'immobiliare più del 100% del mio patrimonio è costituito da immobili (tengo conto anche dell'indebitamento di medio termine "mutui") anceh se ho anche una buona quota di liquidità.

la differenza tra i due asset non sta ne nella tassazione (sono tassati entrambi eccetto gli immobili vincolati con beni culturali su i quali infatti ho investito molto)
ne nell'impegno personale di monitoraggio per gli asset mobiliari di gestione di quelli immobiliari, ne su fattori di rischio (terremoti e fallimenti) quanto e soprattutto sulla liquidità dell'asset
il mercato immobiliare non è liquito e non essendo perfetto presenta vantaggi per speculare oltre al fatto che difficilmente i valori scendono (nessuno vende in perdita anche perchè una unità immobiliare non è frazionabile per ridurre l'investimento)

Ciao Porchetto, grazie per le risposte.
Io sono un novizio del settore immobiliare, faccio tesoro di tutti i buoni consigli. Io non ho il coraggio e neppure le competenze per espormi come te oltre il 100% del mio patrimonio mi limito a molto meno. Mi daresti qualche buon consiglio su come operare in leva? Anche se come ti ripeto da buon novizio non mi sento di espormi, ma sapere non fa mai male.
 

porchetto

la casa non fallisce
è molto semplice quasi tutti quelli che investono nell'immobiliare sono in leva senza neanche accorgersene, anche chi acquista la prima casa di abitazione, basta stipulare un mutuo, ed il valore dell'immobile supera di molto il tuo patrimonio netto.

Negli anni passati quando la banca erogava anche mutui al 100% la leva diventava infinita (capitale zero impiego 100 leva infinito)
adesso con finanziamenti all'80% la leva è il 400%
 

yak66

Nuovo forumer
Ciao troppidebiti, tu mi sembri molto molto ottimista, dai per scontato cose che non lo sono affatto. Investi oggi in Immobili, pero' ti prego di essere onesto con noi e di venirci a raccontare come e' andata.
Io ti propongo una scommessa : secondo me se investi in Immobili perderai un sacco di soldi e ti pentirai di non aver scelto un investimento finanziario, diversificato (Borsa compresa).
Quanto scommettiamo ? facciamo 1.000 euro ?

Gli investimenti sono tutti un rischio, ricordalo
Servono molti anni per cominciare a capire qualcosa
Io ho visto gia' 2 volte il Mercato Immobiliare che scendeva
Comprare ai valori massimi e' da Parco Buoi,
ora fai tu .......
 

1966

Forumer attivo
è molto semplice quasi tutti quelli che investono nell'immobiliare sono in leva senza neanche accorgersene, anche chi acquista la prima casa di abitazione, basta stipulare un mutuo, ed il valore dell'immobile supera di molto il tuo patrimonio netto.

Negli anni passati quando la banca erogava anche mutui al 100% la leva diventava infinita (capitale zero impiego 100 leva infinito)
adesso con finanziamenti all'80% la leva è il 400%

Si, sono d'accordo sul fatto che il mutuo sia la leva finanziaria. Infatti come dicevo nel post precedente io ragiono in termini differenti. Non ho fatto mutui per comprare, ho ragionato in termini di differenziazione di portafoglio. La mia richiesta di consigli a proposito di leva/mutui è forse da ricercare nelle mia mentalità un poco all'antica. Miei conoscenti mi hanno sempre consigliato di tenere i miei soldi nella mia disponibiltà e di fare un mutuo per comprare, quello che io proprio non riesco a capire è perchè dovrei fare una operazione in questi termini. Facciamo un esempio pratico, il mio acquisto alla situazione attuale da una resa lorda del 6,94% si tratta di un immobile di recente costruzione che non necessita di lavori, già locato al tasso che ho detto. Se io avessi lasciato i soldi in titoli di stato avrei preso certamente meno interessi, rispetto a quanti interessi passivi avrei pagato sul mutuo. Non capisco dove possa esserci convenienza ad indebitarsi senza necessità. Ma siccome più di una persona ho sentito fare il ragionamento opposto al mio vorrei capire dove sbaglio.
 

yak66

Nuovo forumer
. Non capisco dove possa esserci convenienza ad indebitarsi senza necessità. Ma siccome più di una persona ho sentito fare il ragionamento opposto al mio vorrei capire dove sbaglio.

Ogni singolo investimento fa storia a se. In alcuni casi potrebbe essere conveniente indebitarsi. Il problema e' che la gente si fossilizza con dei concetti che non funzionano per tutte le occasioni.
Teorie spesso sbagliate radicate portano a fare scelte (non sempre corrette) ... e c'e' chi ne approfitta.
 

troppidebiti

Forumer storico
Si, sono d'accordo sul fatto che il mutuo sia la leva finanziaria. Infatti come dicevo nel post precedente io ragiono in termini differenti. Non ho fatto mutui per comprare, ho ragionato in termini di differenziazione di portafoglio. La mia richiesta di consigli a proposito di leva/mutui è forse da ricercare nelle mia mentalità un poco all'antica. Miei conoscenti mi hanno sempre consigliato di tenere i miei soldi nella mia disponibiltà e di fare un mutuo per comprare, quello che io proprio non riesco a capire è perchè dovrei fare una operazione in questi termini. Facciamo un esempio pratico, il mio acquisto alla situazione attuale da una resa lorda del 6,94% si tratta di un immobile di recente costruzione che non necessita di lavori, già locato al tasso che ho detto. Se io avessi lasciato i soldi in titoli di stato avrei preso certamente meno interessi, rispetto a quanti interessi passivi avrei pagato sul mutuo. Non capisco dove possa esserci convenienza ad indebitarsi senza necessità. Ma siccome più di una persona ho sentito fare il ragionamento opposto al mio vorrei capire dove sbaglio.


ricordati che il mutuo per prima casa gode di agevolazioni in quanto parte degli interessi sono deducibili nella dichiarazione dei redditi...sempre poca cosa ma meglio di niente, inoltre molte persone apprezzano avere un pò di liquidità sul conto in caso di difficoltà/problemi
 

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