amalore
Nuovo forumer
Di questi tempi si legge sui giornali o si ascolta in TV tante cose che si contraddicono l une con le altre. Oggi però, su un quotidiano autorevole credo si sia toccato un apice di stupidità difficilmente superabile. L articolo di cui sto parlando è intitolato
CASA BATTE FONDI PENSIONE 7 A 1 di Saverio Fossati e Cristina Giua nella pagina Affari Privati Immobili de Il Sole 24 Ore del Lunedi 25 Novembre 2002 pagina 37. L articolo dice:
<Mattone batte Borsa, lo sanno tutti, sul lungo periodo. Ma un confronto andrebbe fatto con un tipo di investimento più comparabile, che ha in comune con il mattone il lungo termine e l inutilizzabilità di un capitale in coincidenza con la fine della vita lavorativa : il fondo pensione
Il confronto, proprio per la particolare struttura dei fondi pensione ( in Italia agli esordi), andrebbe fatto su un trentennio, perciò è giocoforza effettuare delle proiezioni. Si consideri però che nel triennio giugno 99 giugno 2002 il rendimento netto dei fondi pensione , secondo la Covip, autorità di controllo è stato del 7,8 per cento. Questo periodo ha visto la Borsa attraversare momenti di stallo e di euforia e quindi, per quanto breve, potrebbe essere considerato fortemente indicativo di un rendimento medio.
Ebbene, assumendo questo ritmo di crescita come parametro, chi investisse 2.500 euro all anno per 30 anni, alla fine disporrebbe di un capitale di 108 mila euro ( a fronte di versamenti complessivi di 75 mila euro), senza considerare l' inflazione. Il capitale potrebbe trasformarsi anche in una rendita, che con un ipotetica aspettativa di vita di 25 anni si assesterebbe attorno ai 400 euro al mese.
Passiamo agli immobili. Dal 1965 a oggi il rendimento medio annuo della casa è stato del 5 per cento. Secondo Scenari immobiliari, la rivalutazione media delle abitazioni nei semicentri cittadini è stata del 885% ( in pratica il valore si è quasi decuplicato ) , sempre senza considerare l' inflazione. Quindi in termini assoluti, e considerando realisticamente questo dato come una possibile rivalutazione nei prossimi 30 anni, chi investe praticamente la stessa somma ( è il caso del monolocale di Bologna, comprato come seconda casa e affittato a scopo rendimento), fra 30 anni potrebbe avere un capitale di 700 mila euro. Certo, va tenuto conto di un periodo particolarmente felice per il mercato immobiliare ma, anche considerando l' investimento iniziale ( il 10% dell acquisto non è finanziabile e bisogna aggiungere tasse e spese notarili ) la sproporzione è tale che il mattone è sempre vincente.>
L' articolo parte subito bene: mattone batte Borsa lo sanno tutti, nel lungo periodo; peccato che gli indici di Scenari immobiliari dimostrino l' esatto contrario! Per fare il confronto fra fondi pensione e immobile ( ma chi compra l immobile lo fa solo per la pensione ? ) si prende in esame un periodo di soli 3 anni dei fondi pensione che investono parte dei patrimoni in azioni . Ebbene il triennio preso in esame è fra i peggiori della storia degli ultimi 100 anni perché include i 2 anni e mezzo ( sui 3 considerati ) seguenti alla più grossa bolla speculativa mai registrata, per molti versi superiore anche a quella del 1929 !! Ma tant'è , prendiamolo come fortemente indicativo! 2.500 all' anno per 30 anni diventano 108.000 euro al tasso del 2,26% annuo ; il 7,8% in 3 anni, nel periodo preso come fortemente indicativo, fa in realtà il 2,53% annuo e il risultato sarebbe dei 113.173 euro ma tant è. La rivalutazione media del 5% annuo degli immobili, che gli autori dell articolo citano, farebbero diventare i 2.500 euro all anno soltanto( ! ) 174.401 euro. Per ottenere 885% dopo 30 anni, scenario ipotizzato per un investimento immobiliare, occorre una rivalutazione annua del 7,92%, considerando un investimento una tantum all' inizio. Allo stesso tasso d interesse annuo, 2.500 euro all anno diventano 301.376 euro !!! Ma come , non era 700.000 euro !!! che battevano i 100.000 dei fondi pensione 7 a 1 ??
Il segreto sta nel fatto che si ipotizza nell' articolo il tasso del 7,92% all' anno ( = 885% in 30 anni ) su un investimento iniziale di 71.000 euro , pari al valore della casa acquistata col mutuo ; mutuo che paghiamo con 2.500 euro all anno e l' affitto della casa stessa! Perché tutto si realizzi , e pertanto il confronto sia omogeneo,bisogna che
1) mi si conceda un mutuo sul 96,5% del valore della casa
2) abbia sempre un inquilino e che questi paghi sempre, perché i 2.500 euro all anno sono pari al 3,5% del mutuo, appena sufficienti a pagare gli interessi e quindi non a restituire il prestito
3) la casa in 30 anni non abbia bisogno di manutenzione straordinaria
4) il confronto non tiene conto delle imposte da pagare sugli immobili:l' ICI e l' Irpef sul possesso o sull affitto che pesa in misura sempre maggiore col crescere del mio reddito
5) il confronto non tiene conto delle agevolazioni fiscali sui fondi pensione che prevedendo la deduzione delle somme versate , esse diventano sempre maggiori ( le agevolazioni fiscali ) coll' aumentare del reddito
Ma tant è qualcuno potrebbe essere ancora convinto che un simile confronto sia sostenibile ;
C è però una piccola cosa che l' articolo dice, e cioè : senza considerare l' inflazione
Ebbene sì, l' esaltante 885% dal 1965 ad oggi ( a proposito gli anni considerati sono 37 e non 30 e il tasso annuo allora scenderebbe dal 7,92% al 6,21% con un risultato finale non di 700.000 ma di 460.000 euro !!! ) non tiene conto dell inflazione che nel periodo è stata del 1.500% . Sì 1.500%( millecinquecento per cento) ossia il 9,3% all' anno . l' immobile in semicentro cittadino che è cresciuto dell 885% in 30 anni ( anche se sarebbe meglio dire in 37 anni ) ossia del 7,92% all' anno ( del 6,21% se consideriamo i 37 anni del periodo ) quindi molto meglio del 5% annuo dell immobile medio, non è stato al pari dell' inflazione che è cresciuta del 9,3% all anno !! Ma allora cosa batte l' inflazione? Esempio titoli obbligazionari con cedola indicizzata proprio all' inflazione, senza rischi, praticamente senza oscillazioni, immediatamente liquidabili, senza imposte IRPEF, senza manutenzione, né ordinaria né straordinaria, senza cause di sfratto ; oppure l' indice mondiale azionario che nel periodo 1982-2002 ha reso il 13,6% annuo contro il 5,4% dell' inflazione ;ma come tutti sanno Mattone batte Borsa !
PS scusate l' ortografia , col copia-incolla da World l' apostrofo non viene!
Saluti
CASA BATTE FONDI PENSIONE 7 A 1 di Saverio Fossati e Cristina Giua nella pagina Affari Privati Immobili de Il Sole 24 Ore del Lunedi 25 Novembre 2002 pagina 37. L articolo dice:
<Mattone batte Borsa, lo sanno tutti, sul lungo periodo. Ma un confronto andrebbe fatto con un tipo di investimento più comparabile, che ha in comune con il mattone il lungo termine e l inutilizzabilità di un capitale in coincidenza con la fine della vita lavorativa : il fondo pensione
Il confronto, proprio per la particolare struttura dei fondi pensione ( in Italia agli esordi), andrebbe fatto su un trentennio, perciò è giocoforza effettuare delle proiezioni. Si consideri però che nel triennio giugno 99 giugno 2002 il rendimento netto dei fondi pensione , secondo la Covip, autorità di controllo è stato del 7,8 per cento. Questo periodo ha visto la Borsa attraversare momenti di stallo e di euforia e quindi, per quanto breve, potrebbe essere considerato fortemente indicativo di un rendimento medio.
Ebbene, assumendo questo ritmo di crescita come parametro, chi investisse 2.500 euro all anno per 30 anni, alla fine disporrebbe di un capitale di 108 mila euro ( a fronte di versamenti complessivi di 75 mila euro), senza considerare l' inflazione. Il capitale potrebbe trasformarsi anche in una rendita, che con un ipotetica aspettativa di vita di 25 anni si assesterebbe attorno ai 400 euro al mese.
Passiamo agli immobili. Dal 1965 a oggi il rendimento medio annuo della casa è stato del 5 per cento. Secondo Scenari immobiliari, la rivalutazione media delle abitazioni nei semicentri cittadini è stata del 885% ( in pratica il valore si è quasi decuplicato ) , sempre senza considerare l' inflazione. Quindi in termini assoluti, e considerando realisticamente questo dato come una possibile rivalutazione nei prossimi 30 anni, chi investe praticamente la stessa somma ( è il caso del monolocale di Bologna, comprato come seconda casa e affittato a scopo rendimento), fra 30 anni potrebbe avere un capitale di 700 mila euro. Certo, va tenuto conto di un periodo particolarmente felice per il mercato immobiliare ma, anche considerando l' investimento iniziale ( il 10% dell acquisto non è finanziabile e bisogna aggiungere tasse e spese notarili ) la sproporzione è tale che il mattone è sempre vincente.>
L' articolo parte subito bene: mattone batte Borsa lo sanno tutti, nel lungo periodo; peccato che gli indici di Scenari immobiliari dimostrino l' esatto contrario! Per fare il confronto fra fondi pensione e immobile ( ma chi compra l immobile lo fa solo per la pensione ? ) si prende in esame un periodo di soli 3 anni dei fondi pensione che investono parte dei patrimoni in azioni . Ebbene il triennio preso in esame è fra i peggiori della storia degli ultimi 100 anni perché include i 2 anni e mezzo ( sui 3 considerati ) seguenti alla più grossa bolla speculativa mai registrata, per molti versi superiore anche a quella del 1929 !! Ma tant'è , prendiamolo come fortemente indicativo! 2.500 all' anno per 30 anni diventano 108.000 euro al tasso del 2,26% annuo ; il 7,8% in 3 anni, nel periodo preso come fortemente indicativo, fa in realtà il 2,53% annuo e il risultato sarebbe dei 113.173 euro ma tant è. La rivalutazione media del 5% annuo degli immobili, che gli autori dell articolo citano, farebbero diventare i 2.500 euro all anno soltanto( ! ) 174.401 euro. Per ottenere 885% dopo 30 anni, scenario ipotizzato per un investimento immobiliare, occorre una rivalutazione annua del 7,92%, considerando un investimento una tantum all' inizio. Allo stesso tasso d interesse annuo, 2.500 euro all anno diventano 301.376 euro !!! Ma come , non era 700.000 euro !!! che battevano i 100.000 dei fondi pensione 7 a 1 ??
Il segreto sta nel fatto che si ipotizza nell' articolo il tasso del 7,92% all' anno ( = 885% in 30 anni ) su un investimento iniziale di 71.000 euro , pari al valore della casa acquistata col mutuo ; mutuo che paghiamo con 2.500 euro all anno e l' affitto della casa stessa! Perché tutto si realizzi , e pertanto il confronto sia omogeneo,bisogna che
1) mi si conceda un mutuo sul 96,5% del valore della casa
2) abbia sempre un inquilino e che questi paghi sempre, perché i 2.500 euro all anno sono pari al 3,5% del mutuo, appena sufficienti a pagare gli interessi e quindi non a restituire il prestito
3) la casa in 30 anni non abbia bisogno di manutenzione straordinaria
4) il confronto non tiene conto delle imposte da pagare sugli immobili:l' ICI e l' Irpef sul possesso o sull affitto che pesa in misura sempre maggiore col crescere del mio reddito
5) il confronto non tiene conto delle agevolazioni fiscali sui fondi pensione che prevedendo la deduzione delle somme versate , esse diventano sempre maggiori ( le agevolazioni fiscali ) coll' aumentare del reddito
Ma tant è qualcuno potrebbe essere ancora convinto che un simile confronto sia sostenibile ;
C è però una piccola cosa che l' articolo dice, e cioè : senza considerare l' inflazione
Ebbene sì, l' esaltante 885% dal 1965 ad oggi ( a proposito gli anni considerati sono 37 e non 30 e il tasso annuo allora scenderebbe dal 7,92% al 6,21% con un risultato finale non di 700.000 ma di 460.000 euro !!! ) non tiene conto dell inflazione che nel periodo è stata del 1.500% . Sì 1.500%( millecinquecento per cento) ossia il 9,3% all' anno . l' immobile in semicentro cittadino che è cresciuto dell 885% in 30 anni ( anche se sarebbe meglio dire in 37 anni ) ossia del 7,92% all' anno ( del 6,21% se consideriamo i 37 anni del periodo ) quindi molto meglio del 5% annuo dell immobile medio, non è stato al pari dell' inflazione che è cresciuta del 9,3% all anno !! Ma allora cosa batte l' inflazione? Esempio titoli obbligazionari con cedola indicizzata proprio all' inflazione, senza rischi, praticamente senza oscillazioni, immediatamente liquidabili, senza imposte IRPEF, senza manutenzione, né ordinaria né straordinaria, senza cause di sfratto ; oppure l' indice mondiale azionario che nel periodo 1982-2002 ha reso il 13,6% annuo contro il 5,4% dell' inflazione ;ma come tutti sanno Mattone batte Borsa !
PS scusate l' ortografia , col copia-incolla da World l' apostrofo non viene!
Saluti
