La locazione a canone agevolato (contratto concordato 3+2) (1 Viewer)

[ricpast]

Apro un 3d apposito per trattare lo specifico argomento dei contratti di locazione cosiddetti a "canone agevolato" o "concordato".

Si tratta di specifici contratti disciplinati dalla Legge 431 del 1998.

Qui trovate un esempio di contratto:
http://www.retecivica.trieste.it/novita/accordo_territoriale_2003/allegati/decreto/Allegato A.pdf

Qualcuno di voi ha esperienze dirette di qs forme contrattuali?

Io ho personalmente alcuni dubbi:

1- la suddivisione delle spese tra locatore e conduttore seguono i criteri generali comuni ai contratti tipici 4+4 (manutenzione ordinaria in capo al conduttore e straordinaria in capo al locatore) ?

2- E' preferibile allegare al contratto un semplice calcolo del canone (nei modi richiesti dalla legge per questo particolare tipo di contratti) per tutelarsi da contestazioni del fisco o del conduttore?

3- Quali accortezze è meglio avere per questo tipo di contratti?

Grazie a tutti delle risposte

 

[businessman]

Secondariamente volevo chiedere... dopo i 3 anni posso andarmene dando disdetta al locatore 6 mesi prima?

Che motivi devo avere?

Grazie

 

[porchetto]

@ricpast sono regolati da accordi sindacali tra le parti sociali sono abbastanza complesso perchè appunto normati nel dettaglio non presentano invece benefici effettivi per i proprietari affittanti (il risparmio fiscale è fumo negli occhi)
@businessman puoi andartene quando vuoi in presenza di gravi motivi se non previste altre clausole hai diritto (non l'obbligo quello è previsto solo per il locatore) di rinnovare il contratto per altri 2 anni alla scadenza dei primi 3

 

[mauro_1946]

Apro un 3d apposito per trattare lo specifico argomento dei contratti di locazione cosiddetti a "canone agevolato" o "concordato".

Si tratta di specifici contratti disciplinati dalla Legge 431 del 1998.

Qui trovate un esempio di contratto:
http://www.retecivica.trieste.it/novita/accordo_territoriale_2003/allegati/decreto/Allegato A.pdf

Qualcuno di voi ha esperienze dirette di qs forme contrattuali?

Io ho personalmente alcuni dubbi:

1- la suddivisione delle spese tra locatore e conduttore seguono i criteri generali comuni ai contratti tipici 4+4 (manutenzione ordinaria in capo al conduttore e straordinaria in capo al locatore) ?

2- E' preferibile allegare al contratto un semplice calcolo del canone (nei modi richiesti dalla legge per questo particolare tipo di contratti) per tutelarsi da contestazioni del fisco o del conduttore?

3- Quali accortezze è meglio avere per questo tipo di contratti?

Grazie a tutti delle risposte

Io ho affittato i miei immobili tutti a canone concordato. Non ho ravvisato grandissime differenze con il canone libero (potendo contare su case parzialmente arredate ed usufruendo di tutte le clausole favorevoli alla proprietà) e, da simulazioni fatte, il vantaggio fiscale e la scadenza più ravvicinata compensavano la differenza di canone.
Tra l'altro poter affittare a prezzi leggermente inferiori allarga la platea dei possibili conduttori ed offre quindi maggiore scelta e più veloce conclusione del contratto.
Riguardo ai punti da te toccati:
1) si, credo che non vi sia differenza alcuna.
2) mai allegato nulla. La prima volta mi recai all'uppi, dove ero iscritto, per verificare i miei dati e per avere suggerimenti.
3) quelle abituali.......la prima è la scelta dell'inquilino

 

[ricpast]

@ricpast sono regolati da accordi sindacali tra le parti sociali sono abbastanza complesso perchè appunto normati nel dettaglio non presentano invece benefici effettivi per i proprietari affittanti (il risparmio fiscale è fumo negli occhi)

Mah...io non sono molto d'accordo su qs affermazione.

Sono andato direttamente all'ufficio comunale per avere maggiori dettagli e l'accordo territoriale (firmato nel 2007 e in rinnovo l'anno prossimo) è stato scritto in modo chiaro e semplice. Non è necessario (e su questo mi hanno detto in comune che hanno insistito molto loro con i sindacati) rivolgersi ai sindacati per stipulare un simile contratto.

L'impressione, relativamente alla complessità delle procedure, è che tutto dipenda dallo specifico accordo territoriale stipulato.

Per quello che riguarda il mio comune l'accordo è semplice e chiaro:
http://www.comune.selvazzano-dentro.pd.it/download/politiche-abitative/cc_accterr_SD2007.pdf

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali a me non paiono proprio fumo negli occhi.....

L’imponibile Irpef (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul 730 o sull’Unico) è del 59,5%, anziché l’85% ordinario;

L'ICi nel mio comune passa dal 7 per mille al 2 per mille

L'imposta di registro annua del contratto è dell'1,4% rispetto al 2%.

 

[mauro_1946]

Mah...io non sono molto d'accordo su qs affermazione.

Sono andato direttamente all'ufficio comunale per avere maggiori dettagli e l'accordo territoriale (firmato nel 2007 e in rinnovo l'anno prossimo) è stato scritto in modo chiaro e semplice. Non è necessario (e su questo mi hanno detto in comune che hanno insistito molto loro con i sindacati) rivolgersi ai sindacati per stipulare un simile contratto.

L'impressione, relativamente alla complessità delle procedure, è che tutto dipenda dallo specifico accordo territoriale stipulato.

Per quello che riguarda il mio comune l'accordo è semplice e chiaro:
http://www.comune.selvazzano-dentro.pd.it/download/politiche-abitative/cc_accterr_SD2007.pdf

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali a me non paiono proprio fumo negli occhi.....

L’imponibile Irpef (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul 730 o sull’Unico) è del 59,5%, anziché l’85% ordinario;

L'ICi nel mio comune passa dal 0,7 per mille allo 0,2 per mille

L'imposta di registro annua del contratto è dell'1,4% rispetto al 2%.

Esatto tutto quello che scrivi sulla tassazione (ed anche a me non pare piccola cosa, tanto che vi sono ricorso). L'ici a Roma scende dal 7x mille al 4.6x mille, ed anche questo aiuta (per te è addirittura ridotta del 70%!).

 

[ricpast]

Vediamo cosa dice l'Unico 2009 riguardo questo tipo di contratti in modo da sviscerare la questione fiscale e che non vi siano problemi in sede di dichiarazione dei redditi:

Le istruzioni riguardo i "Redditi da Fabbricati" toccate da questo argomento sono ai righi RB1:
"(...) nella colonna 2 le istruzioni dell'Unico dicono di indicare il numero “8” se l’immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è concesso in locazione in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (legge n. 431/98 art. 2, comma 3, e art. 5, comma 2). In tal caso deve essere obbligatoriamente compilata la Sezione II del presente quadro.(...)"

Poi nella colonna 8 viene detto che:

"(...)se il ​

​

fabbricato è situato in un comune ad alta densità abitativa ed è locato ad un canone “convenzionale” (codice 8 in colonna 2 “Utilizzo”) calcolare il maggiore tra l’importo della rendita catastale (col. 1) rapportato ai giorni (col. 3) ed alla percentuale di possesso (col. 4) e quello del canone di locazione (col. 5) rapportato alla percentuale di possesso (col. 4); indicare in questa colonna il risultato della precedente operazione ridotto del 30 per cento.
Esempio: con una rendita catastale rivalutata di euro 2.500 (colonna 1) e un canone di locazione annuo di euro 18.000 – che ridotto del 15 per cento è pari a euro 15.300 (colonna 5) – nella colonna 8 va indicato l’importo di euro 10.710 ottenuto applicando l’ulteriore riduzione del 30 per cento sul canone ridotto di euro 15.300 (tassazione in base al canone). Ipotizzando invece una rendita catastale rivalutata di euro 3.800 colonna 1) e un canone di locazione annuo di euro 4.000 – che ridotto del 15 per cento è pari a euro 3.400 (colonna 5) – nella colonna 8 va indicato l’importo di euro 2.660, ottenuto applicando l’ulteriore riduzione del 30 per cento sulla rendita catastale di euro 3.800 (tassazione in base alla rendita).(...)"

La sezione II deve essere compilata:
​

È necessario compilare la presente sezione per usufruire della riduzione del 30 per cento del reddito (codice 8 nel campo “Utilizzo” colonna 2 dei righi da RB1 a RB8), prevista nel caso in cui il fabbricato sia situato in un comune ad alta densità abitativa e sia locato ad un canone “convenzionale” sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
​

Righi RB12, RB13 e RB14
Colonna 1​

​

​

: riportare il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato;​

Colonna 2​

​

​

: se avete compilato più Moduli, riportare il numero del Modulo sul quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato;​

Colonne 3, 4 e 5​

​

​

: indicare gli estremi della registrazione del contratto di locazione, rispettivamente: data, numero di registrazione e codice identificativo dell’Ufficio dell’Agenzia delle entrate (codice riportato sul modello di versamento F23 con il quale è stata pagata l’imposta di registro);​

Colonna 6: indicare l’anno di presentazione della dichiarazione ICI relativa all’immobile in questione.

 

[ricpast]

Riguardo l'ultima frase riportata sopra e presa dall'Unico:

come faccio a conoscere l'anno di presentazione della dichiarazione ICI?

devo chiedere al comune immagino....

 

[ricpast]

Colonne 3, 4 e 5

: indicare gli estremi della registrazione del contratto di locazione, rispettivamente: data, numero di registrazione e codice identificativo dell’Ufficio dell’Agenzia delle entrate (codice riportato sul modello di versamento F23 con il quale è stata pagata l’imposta di registro);


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mmmmmmm...qui mi sorge un dubbio....

io ho registrato un comodato tempo fa....sono andato all'agenzia delle entrate con l' f23 pagato e ho compilato e consegnato il MOD.69 di Richiesta di Registrazione.

La cosa che non mi torna è che sulla copia del contratto l'Agenzia ha messo il timbro con il numero di registrazione del contratto ma sul f23 tale numero non è riportato (anche perchè il pagamento l'ho fatto ovviamente prima della registrazione e quindi non potevo conoscere il numero che avrebbe assegnato l'Agenzia....).

Quindi il campo 10 dell'F23 "Estremi dell'atto o del documento" è vuoto....se non per l'indicazione dell'anno....

Secondo la vs esperienza vale il numero presente sul timbro dell'agenzia?
Posso completare l' F23 in modo postumo scrivendoci sopra quel riferimento?

So che è forse una finezza ma qui da me i CAAF sono ligissimi e se non è tutto LETTERALMENTE a posto mi rompono i cojoni e io voglio fare le cose per bene.





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[mauro_1946]

Riguardo l'ultima frase riportata sopra e presa dall'Unico:

come faccio a conoscere l'anno di presentazione della dichiarazione ICI?

devo chiedere al comune immagino....

No. Si riferisca all'anno in cui tu che compili il mod. unico hai presentato la dichiarazione ici relativa a quell'immobile. Ad esempio, alla morte di mia mamma , nel 1999, io ho presentato la dichiarazione ici. Quando ora compilo il rigo indico come anno il 1999, appunto l'anno in cui ho presentato al comune la dichiarazione ici.