Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast! (2 lettori)

ricpast

Sono un tipo serio
Buon anno a tutti.

Ho letto questa discussione dall' inizio e la trovo molto molto interessante, complimenti a tutti.
Vorrei chiedere dei chiarimenti
( anche dal fatto che i primi post di tale discussione sono del lontano 2010 ).

Ho letto bene la distinzione tra beni ad uso residenziali e ad uso strumentale.
Cosa si può dedurre e cosa no.
Ma un utente ( mari ) ha scritto che è riuscito a dedurre tramite ammortamento appartamenti ad uso residenziale dati in locazione a terzi con una modifica alla ragione sociale della società da lui messa su ( società non immobiliare quindi generica? ) è corretto? diventando beni strumentali per destinazione.

Insomma se una persona fisica avesse uno stabile intero intestato ad esso e decidesse di aprire una società ( non immobiliare ) con la stessa ragione sociale e mettesse in pancia tale palazzina ad uso residenziale, la dedurrebbe dall' imponibile tramite ammortamento? 3% annuo???? Scusate ma se fosse così con altri scarichi per esempio leasing, compenso amministratore... non si pagherebbe quasi nulla in tasse. O se alcuni alloggi fossero sfitti? su andrebbe a credito??? Forse ho capito male! E cosa importante tale ammortamento su che base è calcolato? sul valore della palazzina? :-?
Ha aggiunto che la gestione la messa come costi! Gestione inteso costi di manutenzione ordinaria o costi di manutenzione straordinaria? Tutti anch'essi deducibili dall'imponibile? Scusatemi tutte queste domande. :bow:

Tutti i costi relativi ad un immobile non strumentale (nè per natura nè per destinazione) in pancia ad una società non sono deducibili.
Civilisticamente si deve ovviamente comunque procedere ad ammortizzare il cespite ma in sede di dichiarazione dei redditi tale componente negativa di reddito (assieme a tutti gli altri costi sostenuti relativamente a tale immobile) verrà ripresa e tassata in quanto non riferibile all'attività dell'impresa (visto che ipotizziamo una società non immobiliare).

L'utente probabilmente confondeva il piano civilistico con quello fiscale...

Quindi sicuramente bisogna ipotizzare una società avente nell'oggetto sociale l'attività immobiliare (declinata nelle varie tipologie) oppure operare solo su immobili strumentali per natura.

Il valore che viene ammortizzato solitamente è il COSTO STORICO ovvero il costo di acquisizione del cespite o di costruzione comprensivo di tutti gli oneri accessori ad esso riferibili (ad esempio una ristrutturazione complessiva e straordinaria di fatto realizza una rivalutazione del cespite in quanto tali costi dovrebbero essere capitalizzati per poi procedere al loro ammortamento).

Altro aspetto interessante che non abbiamo mai toccato è:
quando si può iniziare a configurare una "attività di impresa" se nel mercato immobiliare si intende operare come persona fisica?
E' un tasto molto delicato al quale forse è meglio rifarsi alla giurisprudenza fiscale in merito.

Vi faccio infatti una domanda:
se una persona fisica compra, ristruttura e vende 2 appartamenti nel corso di 1 anno è passibile di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate di svolgere una attività imprenditoriale?
E se compra, ristruutua e e vende 3 appartamenti?
E con 4?
E se fosse disoccupata o invece dipendente cambierebbe qualcosa?

:mumble:
 
Discussione decisamente interessante.

L'impressione che ho e' che "la tana del coniglio sia veramente profonda"...

Un dubbio che mi e' venuto leggendo tutta la discussione e che vorrei chiarire:

Supponiamo una società' immobiliare che come ragione sociale affitti immobili residenziali.

Dal punto di vista fiscale può detrarsi il 3% di ammortamento con conseguente riduzione del carico fiscale o no?
 

ricpast

Sono un tipo serio
Discussione decisamente interessante.

L'impressione che ho e' che "la tana del coniglio sia veramente profonda"...

Un dubbio che mi e' venuto leggendo tutta la discussione e che vorrei chiarire:

Supponiamo una società' immobiliare che come ragione sociale affitti immobili residenziali.

Dal punto di vista fiscale può detrarsi il 3% di ammortamento con conseguente riduzione del carico fiscale o no?


In tutta sincerità.....NON LO SO....

:sad::sad::sad:
 

ricpast

Sono un tipo serio
Riguardo la tassazione delle plusvalenze immobiliari in capo alla persona fisica ecco un bel documento:
 

Allegati

  • 2014-07-01 Tassazione vendita immobili privati.pdf
    869,4 KB · Visite: 796

ricpast

Sono un tipo serio
Discussione decisamente interessante.

L'impressione che ho e' che "la tana del coniglio sia veramente profonda"...

Un dubbio che mi e' venuto leggendo tutta la discussione e che vorrei chiarire:

Supponiamo una società' immobiliare che come ragione sociale affitti immobili residenziali.

Dal punto di vista fiscale può detrarsi il 3% di ammortamento con conseguente riduzione del carico fiscale o no?

Se vuoi comunque la mia: la risposta secondo me è no.

Per detrarsi l'ammortamento gli immobili dovrebbero essere considerati STRUMENTALI e, se è certo che non lo sono "per natura" (la classe catastale è la discriminante), non lo sono nemmeno "per destinazione".

Bene inteso: io credo che la società abbia comunque la possibilità di non considerarli "immobili merce" e quindi ammortizzarli annualmente ma solo dal punto di vista civilistico. Dal punto di vista fiscale, in sede di dichiarazione dei redditi, quella quota verrebbe ripresa e tassata (il 27,50% di IRES è l'IRAP). Va da sè che una decisione di questo tipo potrebbe verosimilmente essere presa per mere motivazioni di bilancio per rapporti con shareholder o stakeholder....maggiori costi civilistici = minore utile distribuibile.
Ovviamente una decisione di questo tipo avrebbe l'effetto di ANTICIPARE L'ESBORSO FISCALE che, nell'altro caso degli immobili merce, avverrebbe invece nel momento della dismissione dell'immobile.
 

Allegati

  • Immobili merce di societa immobiliare.pdf
    1 MB · Visite: 704
Buonasera a tutti...
Scusate se mi inserisco nella discussione, ma leggendovi mi siete parsi molto preparati e vorrei porvi alcune questioni:

Volendo investire una cifra di 1000KEuro nella costruzione di un immobile strumentale (capannone industriale) attraverso la cowstituzione di una snc.
Affittandolo poi a 50 Keuro l'anno, le tasse che dovrei pagare sarebbero su :

50K - 30K* = 20Keuro ?

*ammortamento del 3% annuo

E' corretto ?
Quante sarebbero le tasse da pagare se volessi prelevare, in quanto socio tutti i 50000 euro dalla società?

Grazie mille !!
 
Buongiorno,

Volevo chiedere un paio di consigli su come investire nel mercato immobiliare, ovvero se come persona fisica o mediante una società.

Premesse:
- Orizzonte temporale di medio/lungo periodo.
- Saremmo più persone (3 o 4)
- Ciascuno di noi è dipendente con contratti a tempo indeterminato e continuerà ad esserlo a prescindere da questa attività extra (quindi teoricamente non dovremmo pagare contributi inail o inps nel caso aprissimo una società)
- L'attività sarà per lo più indirizzata all'acquisto degli immobili e alla loro messa a reddito tramite affitto, reinvestendo l'utile in potenziali nuove acquisizioni
- Inizialmente vorremmo investire in Italia, ma in futuro mettiamo in conto la possibilità di investire anche all'estero
Cosa ci converrebbe fare? Partire come privati e poi una volta raggiunta una massa critica di 3/4 appartamenti aprire una società ad hoc per la loro gestione? Oppure partire subito con una struttura societaria?


Grazie mille
 
Salve ho una societa' srl che ipera nel settore della sanita' integrativa con mia moglie da 3 anni e, in un'ottica di patrimonializzazione (siano interessati a conferire alla societa' maggior credibilita' e rating), vorrei acquistare un'immobile (una villa con terreno) per soli fini di investimento della societa'.
Ho sentito paericontrastanti sulla cosa c'e chi mi consiglia l'operazione come persona fisica per esempio. Vorrei sapere quali differenze di costo avrei gia' da subito sia come PF che PG e se l'operazione ha una logica di investimento. Inoltre chiedo di conoscere quali possono essere le voci di costo che posso dedurmi ogni anno da questa operazione. (Manutenzione, utenze, personale per la gestione etc) Utilizzerei questo immobile in particolare anche per viverci, visto che strategicamente si trova vicino ad alcune strutture con cui collaboro frequentemente, decentrando alcune attivita' nello studio che ricaverei nella villa.Grazie anticipatamente
 

ricpast

Sono un tipo serio
Buonasera a tutti...
Scusate se mi inserisco nella discussione, ma leggendovi mi siete parsi molto preparati e vorrei porvi alcune questioni:

Volendo investire una cifra di 1000KEuro nella costruzione di un immobile strumentale (capannone industriale) attraverso la cowstituzione di una snc.
Affittandolo poi a 50 Keuro l'anno, le tasse che dovrei pagare sarebbero su :

50K - 30K* = 20Keuro ?

*ammortamento del 3% annuo

E' corretto ?
Quante sarebbero le tasse da pagare se volessi prelevare, in quanto socio tutti i 50000 euro dalla società?

Grazie mille !!

Discorso complesso che secondo me poni in modo troppo semplicistico.
Perche' sas? Per il settore immobiliare vedrei meglio una srl.
Per prelevare tutto o eroghi dividendi ma non so se sono previsti per le societa' di persone... Oppure come compenso amministratore.

Ma io ho in mente le srl
 

ricpast

Sono un tipo serio
Buongiorno,

Volevo chiedere un paio di consigli su come investire nel mercato immobiliare, ovvero se come persona fisica o mediante una società.

Premesse:
- Orizzonte temporale di medio/lungo periodo.
- Saremmo più persone (3 o 4)
- Ciascuno di noi è dipendente con contratti a tempo indeterminato e continuerà ad esserlo a prescindere da questa attività extra (quindi teoricamente non dovremmo pagare contributi inail o inps nel caso aprissimo una società)
- L'attività sarà per lo più indirizzata all'acquisto degli immobili e alla loro messa a reddito tramite affitto, reinvestendo l'utile in potenziali nuove acquisizioni
- Inizialmente vorremmo investire in Italia, ma in futuro mettiamo in conto la possibilità di investire anche all'estero
Cosa ci converrebbe fare? Partire come privati e poi una volta raggiunta una massa critica di 3/4 appartamenti aprire una società ad hoc per la loro gestione? Oppure partire subito con una struttura societaria?


Grazie mille

Se l'intenzione e' quella comune di aprire una attivita' commerciale allora valuterei la societa' fin da subito ma per valutare appieno gli aspetti fiscali e di regolamentazione dei rapporti tra i futuri soci e' essenziale elaborare un business plan dettagliato e condiviso tra tutti nonche' conoscere bene la situazione - attuale e regressa - dei vari soci.
 

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