Investire nell'immobiliare come società o persona fisica? Confrontiamoci con ricpast! (1 Viewer)

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Buongiorno,
apro qs 3d con l'intenzione di affrontare tutte le problematiche e le caratteristiche dell'investimento immobiliare diretto con l'obiettivo di vedere quali sono i punti di forza e quali i punti di debolezza del decidere di farlo come persona fisica o come società (di persone o di capitali).

Chiedo gentilmente al buon messimo di mettere possibilmente in evidenza questo 3d in modo da poter tenerlo sempre alto.

Grazie in anticipo


---TITOLI ARGOMENTO IN GRASSETTO BLU---
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Le spiegazioni di ricpast sono a pagina: 1, 2, 3, 6, 7

 

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Partiamo con l'analizzare alcuni aspetti fiscali e contabili relativi agli immobili acquistati da una SOCIETA' DI CAPITALI (SPA, SRL):


Ai fini fiscali gli immobili delle imprese si distinguono in:

• immobili strumentali, per natura o per destinazione;
• immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa (immobili merce);
• immobili patrimonio, quelli cioè che non rientrano nelle precedenti categorie in quanto acquisiti dalle imprese a titolo di investimento.

L'art. 43, co. 2, TUIR, considera strumentali:

• gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore (immobili strumentali per destinazione);
• gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se dati in locazione o comodato (immobili strumentali per natura).

Gli immobili strumentali per natura sono quelli appartenenti alle categorie catastali
B (unità immobiliari per uso di alloggio collettivo),
C (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie),
D (immobili a destinazione speciale),
E (immobili a destinazione particolare)
A/10 (uffici e studi privati) a condizione che quest'ultima classificazione risulti nella licenza o concessione edilizia anche in sanatoria. Questi immobili godono del requisito della strumentalità anche qualora vengano concessi a terzi in locazione o in comodato.

Gli immobili strumentali per destinazione, invece, sono quelli che, a prescindere dalla loro classificazione catastale, vengono utilizzati esclusivamente dall'imprenditore quali beni strumentali per l'attività d'impresa.
L'utilizzo esclusivo ai fini dell'esercizio dell'attività d'impresa è basilare; qualora l'immobile venga locato o utilizzato in modo promiscuo non può più essere considerato strumentale per destinazione.
Sono compresi in questa categoria i fabbricati abitativi che vengono utilizzati, a titolo esemplificativo, quali uffici delle società che li posseggono.

Gli immobili merce sono quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa, la quale deve, tuttavia, avere come oggetto tipico l'attività immobiliare di compravendita o l'attività di costruzione e successiva vendita di fabbricati.

Gli immobili patrimonio, infine, sono quelli che non possono essere ricondotti alle altre due categorie di immobili, quelli strumentali e quelli merce (art. 90, co. 1, TUIR).
Si tratta, in via residuale, dei terreni e dei fabbricati abitativi acquisiti dalle imprese a titolo di investimento e non per essere utilizzati quali beni strumentali per l'attività.

E' opportuno evidenziare che la suddetta classificazione fiscale degli immobili delle imprese assume rilevanza anche con riferimento alle società di pura gestione immobiliare per le quali, come chiarito dall'Amministrazione Finanziaria, un immobile a destinazione abitativa concesso in locazione a terzi costituisce immobile patrimonio e non immobile strumentale, nonostante l'oggetto sociale.

 

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Perchè è importante che l'immobile della società di capitali sia STRUMENTALE (per natura o per destinazione)?


Sebbene gli immobili posseduti a vario titolo dalle imprese sono in ogni caso produttivi di reddito d'impresa, la loro classificazione incide sulle modalità con le quali i componenti positivi e negativi, dagli stessi derivanti, concorrono alla formazione del reddito imponibile.

Con riferimento agli immobili strumentali, siano essi per natura e per destinazione, il reddito imponibile scaturisce dalla differenza tra i ricavi e i proventi (diretti e indiretti) afferenti gli immobili stessi ed i relativi costi, la cui deducibilità dipende dalle regole proprie di ogni altro bene strumentale.
Da un punto di vista civilistico, gli immobili strumentali sono iscritti tra le immobilizzazioni materiali dello stato patrimoniale attivo e vengono sistematicamente ammortizzati in base alla loro residua possibilità di utilizzazione.

Sotto il profilo fiscale, risultano imponibili le plusvalenze derivanti dalla loro cessione e gli eventuali proventi per la concessione in locazione, mentre sono deducibili, nel rispetto dei limiti e delle condizioni previsti dal legislatore fiscale, le quote di ammortamento (o le quote capitale dei canoni di leasing) e gli altri oneri quali, ad esempio, gli interessi passivi e le spese di manutenzione.

La gestione fiscale degli immobili strumentali è incentrata, essenzialmente, sul processo di ammortamento a cui viene sottoposto il costo fiscalmente riconosciuto degli stessi.
L'art. 110, TUIR, stabilisce le modalità di determinazione del costo dei beni nell'ambito dell'imponibile d'impresa.
In particolare, la lett. a) e il primo periodo della lett. b), co. 1, art. 110, dispongono che il costo fiscalmente rilevante dei beni strumentali è quello sostenuto per l'acquisizione assunto al lordo delle quote di ammortamento già dedotte; si comprendono nel costo anche gli oneri accessori di diretta imputazione, quei costi, cioè, connessi con il bene da un rapporto di consequenzialità, di causa-effetto, ad esclusione degli interessi passivi e delle spese generali.
Sul punto, tuttavia, la stessa lett. b), al secondo e terzo periodo, prevede che:

• per i beni materiali e immateriali strumentali per l'esercizio dell'impresa si comprendono nel costo gli interessi passivi iscritti in bilancio ad aumento del costo stesso per effetto di disposizioni di legge;
• nel costo di fabbricazione si possono aggiungere con gli stessi criteri anche i costi diversi da quelli direttamente imputabili al prodotto.

Tra le capitalizzazioni possibili sul costo di un immobile meritano di essere approfondite quelle relative alle spese di manutenzione.

Il Principio contabile OIC 16 prevede che possono essere capitalizzate le spese di manutenzione straordinaria, quelle, cioè, costituite da quei costi che comportano un aumento significativo e tangibile di produttività o di vita utile del cespite.
Qualora rispondono ai suddetti requisiti, pertanto, possono essere capitalizzati quei costi rivolti all'ampliamento, ammodernamento o miglioramento degli elementi strutturali di un'immobilizzazione, incluse, quindi, le modifiche e le ristrutturazioni effettuate in modo da aumentare la rispondenza agli scopi per cui essa era stata acquisita.
Nel caso in cui tali costi non producano alcuno dei suddetti effetti, sono da considerare di manutenzione ordinaria e vanno, quindi, imputati a conto economico.

Il TUIR non prevede particolari criteri di distinzione tra manutenzioni ordinarie e straordinarie. Il trattamento fiscale di tali spese è strettamente connesso al comportamento contabile adottato dal contribuente. è prevista, infatti, una disciplina differente in relazione al fatto che le spese siano imputate a conto economico ovvero "portate" ad incremento del costo delle immobilizzazioni materiali cui si riferiscono.
Queste ultime non sono soggette alla disciplina contenuta nell'art. 102, co. 6, TUIR (a cui bisogna fare riferimento in caso di costi di manutenzione imputati a conto economico) e la loro deduzione dal reddito è connessa, per effetto della capitalizzazione, alla deduzione delle quote di ammortamento dei beni cui le spese si riferiscono.

 

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Gli immobili merce:

Come già rilevato, per "immobili merce" si intendono gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa.
In altri termini, si tratta degli immobili che vengono venduti dalle imprese che svolgono l'attività di compravendita immobiliare ovvero di costruzione/ristrutturazione e successiva vendita.

A differenza di quanto avviene per gli immobili strumentali iscritti tra le immobilizzazioni, gli immobili merce non subiscono alcun procedimento siste-matico di ammortamento, in quanto concorrono alla formazione del reddito secondo il meccanismo dei costi, dei ricavi e delle rimanenze.
Più nel dettaglio, gli immobili merce concorrono alla formazione del reddito d'impresa tramite:

• i costi di acquisizione o di costruzione;
• la variazione delle rimanenze;
• i ricavi derivanti dalla cessione;
• i ricavi derivanti dalla locazione temporanea.

In particolare, la cessione degli immobili merce genera ricavo fiscalmente rilevante ai sensi dell'art. 85, co. 1, lett. a), TUIR. Gli immobili che alla fine dell'esercizio non sono stati ultimati ovvero ceduti concorrono alla formazione del reddito come variazione delle rimanenze finali.

Le imprese di compravendita immobiliare o di costruzione/ristrutturazione e successiva vendita devono monitorare gli immobili che, in attesa di essere venduti, vengono concessi in locazione.
Ci si chiede, infatti, se sia corretto continuare a classificare tali immobili tra le rimanenze ovvero se gli stessi debbano essere collocati nell'attivo immobilizzato con la conseguente applicazione, per quelli abitativi, delle disposizioni contenute nell'art. 90, TUIR. A tal riguardo, l'Amministrazione finanziaria ha fornito interessanti chiarimenti.

Risoluzione del Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 9/1730 Le società che svolgono attività mista di gestione immobiliare e di costruzione e compravendita presentano un oggetto complesso che non permette una distinzione netta fra beni immobili costituenti merci e beni immobili posseduti non in funzione dello scambio bensì per la loro redditività; necessita, quindi, un'analisi di volta in volta sulle singole fattispecie al fine della individuazione della categoria di appartenenza del bene consideratoRisoluzione dell'Agenzia delle Entrate 15/12/2004, n. 152 La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, rientrante nell'esercizio caratteristico di un'attività immobiliare di compravendita, ma la riconducono, di fatto, all'alveo di attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale dell'attività d'impresa
Risoluzione del Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 9/1730 Le società che svolgono attività mista di gestione immobiliare e di costruzione e compravendita presentano un oggetto complesso che non permette una distinzione netta fra beni immobili costituenti merci e beni immobili posseduti non in funzione dello scambio bensì per la loro redditività; necessita, quindi, un'analisi di volta in volta sulle singole fattispecie al fine della individuazione della categoria di appartenenza del bene consideratoRisoluzione dell'Agenzia delle Entrate 15/12/2004, n. 152 La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, rientrante nell'esercizio caratteristico di un'attività immobiliare di compravendita, ma la riconducono, di fatto, all'alveo di attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale dell'attività d'impresa
Risoluzione del Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 9/1730 Le società che svolgono attività mista di gestione immobiliare e di costruzione e compravendita presentano un oggetto complesso che non permette una distinzione netta fra beni immobili costituenti merci e beni immobili posseduti non in funzione dello scambio bensì per la loro redditività; necessita, quindi, un'analisi di volta in volta sulle singole fattispecie al fine della individuazione della categoria di appartenenza del bene consideratoRisoluzione dell'Agenzia delle Entrate 15/12/2004, n. 152 La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, rientrante nell'esercizio caratteristico di un'attività immobiliare di compravendita, ma la riconducono, di fatto, all'alveo di attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale dell'attività d'impresa
Risoluzione del Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 9/1730 Le società che svolgono attività mista di gestione immobiliare e di costruzione e compravendita presentano un oggetto complesso che non permette una distinzione netta fra beni immobili costituenti merci e beni immobili posseduti non in funzione dello scambio bensì per la loro redditività; necessita, quindi, un'analisi di volta in volta sulle singole fattispecie al fine della individuazione della categoria di appartenenza del bene consideratoRisoluzione dell'Agenzia delle Entrate 15/12/2004, n. 152 La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, rientrante nell'esercizio caratteristico di un'attività immobiliare di compravendita, ma la riconducono, di fatto, all'alveo di attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale dell'attività d'impresa
Risoluzione del Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 9/1730
Le società che svolgono attività mista di gestione immobiliare e di costruzione e compravendita presentano un oggetto complesso che non permette una distinzione netta fra beni immobili costituenti merci e beni immobili posseduti non in funzione dello scambio bensì per la loro redditività; necessita, quindi, un'analisi di volta in volta sulle singole fattispecie al fine della individuazione della categoria di appartenenza del bene considerato

Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 15/12/2004, n. 152
La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, rientrante nell'esercizio caratteristico di un'attività immobiliare di compravendita, ma la riconducono, di fatto, all'alveo di attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale dell'attività d'impresa

Da ciò si desume che l'elemento rilevante per stabilire se gli immobili merce interessati da un contratto di locazione possano mantenere la loro qualifica, consiste nella durata della locazione. In altri termini, la locazione degli immobili merce non ne modifica la destinazione commerciale a condizione che la locazione stessa sia solamente temporanea.

In dottrina è stato, tuttavia, rilevato come non sia agevole definire il concetto di "locazione temporanea".
Al riguardo, sono state avanzate delle ipotesi: potrebbe essere considerato l'anno solare quale limite temporale oltre il quale la locazione si trasforma da attività accidentale ed occasionale ad attività tipica; altra soluzione potrebbe essere quella che considera il triennio quale orizzonte di riferimento, posto che l'art. 8, D.Lgs. 504/1992, fissa in 3 anni il limite massimo per poter godere della riduzione dell'aliquota ICI eventualmente prevista dal comune a favore degli immobili invenduti da parte delle immobiliari (implicitamente ammettendo che il triennio sia un arco temporale consono per procedere alla cessione degli immobili acquistati o costruiti).

In conclusione, si ritiene che la sussistenza della effettiva temporaneità della locazione, essendo legata quest'ultima alla tipologia dell'immobile nonché alla capacità dell'impresa di vendere l'immobile stesso sul mercato, debba essere comunque valutata caso per caso.

 

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Gli immobili patrimonio:

Vengono definiti immobili patrimonio gli immobili non riconducibili alle categorie degli immobili strumentali e di quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa. Si tratta, dunque, di terreni e fabbricati abitativi acquistati dalle imprese a titolo di investimento e non per essere utilizzati quali beni strumentali per l'attività.
Ai sensi dell'art. 90, co. 1, TUIR, gli immobili patrimonio non concorrono alla formazione del reddito sulla base dei costi e dei ricavi ad essi afferenti ma nell'ammontare determinato secondo le regole proprie dei redditi fondiari. Per quanto riguarda, invece, il trattamento fiscale delle plusvalenze e delle minusvalenze derivanti dalla loro cessione, valgono le regole già illustrate con riferimento alle cessioni degli immobili strumentali, alle quali si rinvia.

Gli immobili patrimonio situati in Italia, di proprietà delle imprese, concorrono alla formazione del reddito imponibile nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I del TUIR e cioè secondo le regole proprie dei redditi fondiari.

Pertanto, in via generale, il reddito imponibile derivante dai suddetti immobili è pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15%, delle spese documentate di manutenzione ordinaria. Al riguardo, si rileva che per effetto delle modifiche apportate dall'art. 7, co. 1, lett. a), D.L. 203/2005, per gli immobili patrimonio locati dalle imprese si è passati da una deduzione forfetaria del 15% ad una deduzione analitica vincolata ad un plafond del 15% del canone di locazione.

Con riferimento alle suddette spese di manutenzione ordinaria, si tratta di quelle documentate, sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lett. a), co. 1, art. 3, D.P.R. 380/2001, e cioè degli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Non possono essere portati in riduzione del canone di locazione, invece, gli importi delle spese sostenute per interventi edilizi non riconducibili alla lett. a), co. 1, art. 3, D.P.R. 380/2001, quali ad esempio gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia (circolare dell'Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n. 10).

La principale conseguenza della determinazione del reddito degli immobili patrimonio secondo le regole dei redditi fondiari consiste nell'impossibilità di dedurre dal reddito d'impresa la gran parte dei costi relativi agli stessi immobili.

L'art. 90, co. 2, TUIR, prevede, infatti, che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai suddetti immobili non sono ammessi in deduzione.
Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate con la Circolare 13/02/2006, n. 6 (§ 7.5), ha chiarito che tale disposizione ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito; tale norma contiene, infatti, un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili, compresi anche gli interessi passivi ad essi relativi, sia di funzionamento, sia di finanziamento.

Va detto, tuttavia, che per le imprese di gestione immobiliare non risulta agevole distinguere i costi relativi agli immobili, che devono essere considerati indeducibili, da quelli che non hanno un nesso diretto con i beni patrimoniali dell'impresa e che, pertanto, seguono i principi generali di deducibilità.

A tal fine, si può fare riferimento alle conclusioni cui è giunta l'Associazione Dottori Commercialisti (di seguito ADC) di Milano con la norma di comportamento n. 156, nella quale si legge che per le spese diverse da quelle di riparazione e manutenzione occorre verificare analiticamente per ogni tipologia di spesa la sussistenza del nesso richiesto dall'art. 90, co. 2, TUIR.

In particolare, secondo l'ADC di Milano le spese societarie sono integralmente deducibili, in quanto non sussiste alcuna correlazione fra tale categoria di spese ed i beni immobili, poiché esse sono riferite alla struttura aziendale e non ad una particolare attività dell'impresa o alla tipologia dei beni patrimoniali dalla stessa gestiti.

In particolare, nella norma di comportamento viene precisato che tali spese annoverano, ad esempio:

• le spese per la tenuta della contabilità;
• le spese per il deposito del bilancio e per gli altri adempimenti societari;
• le spese per la consulenza societaria e fiscale e per l'espletamento delle relative formalità;
• gli emolumenti per l'organo di controllo, ove esistente;
• le indennità di carica per l'organo amministrativo, con esclusione dello specifico compenso per la gestione degli immobili eventualmente delegata a taluno degli amministratori.

Per quanto riguarda, invece, le spese del personale, la norma di comportamento giunge alle seguenti conclusioni:

• le spese per il personale addetto ai servizi di custodia o di portineria, alla manutenzione degli edifici o dedicato all'amministrazione e gestione degli stabili, in quanto legate alla corrente redditività dell'immobile, sono indeducibili;
• le spese per il personale addetto alla contabilità, non essendo quest'ultima specificamente relativa ai beni immobili, sono integralmente deducibili.

 

[messimo]

ottimo argomento, devo leggerlo tutto appena ho tempo... ric stai seguendo le "lezioni" di porchetto nel treed trading immobiliare???

 

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ottimo argomento, devo leggerlo tutto appena ho tempo... ric stai seguendo le "lezioni" di porchetto nel treed trading immobiliare???

Si certo.
Porchetto opera come persona fisica e opera su determinati immobili (storici) per scelte di tipo fiscale e perchè vengono abbattuti determinati costi.

Io qui intendo partire provando ad identificare quali sono i punti (soprattutto dal punto di vista FISCALE) sui quali bisogna soffermarsi per valutare la convenienza o meno di aprire una società per investire in immobili oppure se continuare ad operare come persona fisica.

Come potrai leggere sopra già subito emergono molti punti di interesse che portano l'attenzione anche sulla TIPOLOGIA DI IMMOBILE.

 

[messimo]

Si certo.
Porchetto opera come persona fisica e opera su determinati immobili (storici) per scelte di tipo fiscale e perchè vengono abbattuti determinati costi.

Io qui intendo partire provando ad identificare quali sono i punti (soprattutto dal punto di vista FISCALE) sui quali bisogna soffermarsi per valutare la convenienza o meno di aprire una società per investire in immobili oppure se continuare ad operare come persona fisica.

Come potrai leggere sopra già subito emergono molti punti di interesse che portano l'attenzione anche sulla TIPOLOGIA DI IMMOBILE.

non ho ancora letto tutto, pero la società puo rivendere una casa prima dei 5 anni senza pagare un botto di tasse, come succede invece per le persone fisiche???

 

[ginopelo]

probabile che non abbia capito nulla ma quindi una persona che ha 15 appartamenti, per dire, e li affitta si troverebbe ad avere immobili patrimonio, con quindi la minor convenienza dal punto di vista fiscale, è corretto?

 

[ricpast]

Come prima tabella per iniziare qualche ragionamento in merito vi posto questi 4 numeri:

I valori dell'immobile sono gli stessi solo che cambia la categoria catastale (da A/7 e quindi NON STRUMENTALE a A/10 e quindi STRUMENTALE PER NATURA).

Come potete vedere, nel caso di bene strumentale, la società proprietaria può portarsi in deduzione dall'imponibile sia i costi annui annessi all'immobile (che ho stimato a 500 euro) sia la quota di ammortamento annua dell'immobile (che ho stimato al 3% per gli anni successivi al primo).

Attenzione che questa prima tabella vuole essere solo un primo spunto di riflessione!