Yoghi
aridaje.........
nemo, ho rivisto la mia tabella ed ho notato che le mie valutazioni, collimano perfettamente con quelle di Centrosim.
Infatti, MF nord che io valutavo 327 milioni, contro i 271 di Centrosim (col metodo 50% secco dalle vendite, ricordi?), ho dimenticato di decurtarli all'0,83 (cioè la REALE % che possiede Brioschi).
E guarda che esce fuori:
327*0,83=271,4!!!
Incredibile unità d'intenti......
Ho aggiornato la mia tabella inserendo i crediti commerciali, nonchè inserendo gli oneri che ha Brioschi verso il comune di Assago (96 milioni di euro).
Ho fatto anche un'altra cosa:
siccome si hanno già dei contratti di affitto, ho calcolato il presunto importo medio al mq di affitto sulla base di un accordo già fatto: 177 euro al mq.
Siccome 60.000 mq sono stati già venduti, 158.000 sono potenzialmente affittabili.
158.000*177*0,83=23,211 milioni potenzialmente ricavabili dall'affitto delle rimanenti proprietà di MF nord.
310.000*177*0,49=26,886 milioni potenzialmente ricavabili dall'affitto delle rimanenti proprietà di MF nord.
Così, abbiamo una dimensione di quanto è potenzialmente ricavabile dagli affitti, costantemente, ogni anno (nell'ipotesi, non vera chiaramente, che le due aree, una volta terminate, venissero interamente affittate).
Potremmo quindi ipotizzare un canone al 6% del valore.
23,211+26,886=50,97
Beh, lo capisci da solo, stiamo intorno al miliardo di euro(qualcosina in meno).........ed i conti tornano perchè se abbiamo stimato 270milioni MF NORD e 232 MF sud= 502 milioni con il metodo del 50% delle spese di costruzione, siamo stati bravi, perchè la prova del nove, ci dice che abbiamo fatto bene ad essere prudenti e questa cifra torna tutta (anche in considerazione del fatto, che i valori calcolati, collimano esattamente con quelli di Centrosim).
Alla luce di questa nuove considerazioni il target si abbassa a 1,06.
Una cosa non mi è chiara: nelle analisi di Centrosim e Caboto, non compare MAI LECCE.
Vediamo di capire il perchè......
Se mi dai la tua email, ti invio il file excel con la nuova stima.
Ciao.
Infatti, MF nord che io valutavo 327 milioni, contro i 271 di Centrosim (col metodo 50% secco dalle vendite, ricordi?), ho dimenticato di decurtarli all'0,83 (cioè la REALE % che possiede Brioschi).
E guarda che esce fuori:
327*0,83=271,4!!!
Incredibile unità d'intenti......
Ho aggiornato la mia tabella inserendo i crediti commerciali, nonchè inserendo gli oneri che ha Brioschi verso il comune di Assago (96 milioni di euro).
Ho fatto anche un'altra cosa:
siccome si hanno già dei contratti di affitto, ho calcolato il presunto importo medio al mq di affitto sulla base di un accordo già fatto: 177 euro al mq.
Siccome 60.000 mq sono stati già venduti, 158.000 sono potenzialmente affittabili.
158.000*177*0,83=23,211 milioni potenzialmente ricavabili dall'affitto delle rimanenti proprietà di MF nord.
310.000*177*0,49=26,886 milioni potenzialmente ricavabili dall'affitto delle rimanenti proprietà di MF nord.
Così, abbiamo una dimensione di quanto è potenzialmente ricavabile dagli affitti, costantemente, ogni anno (nell'ipotesi, non vera chiaramente, che le due aree, una volta terminate, venissero interamente affittate).
Potremmo quindi ipotizzare un canone al 6% del valore.
23,211+26,886=50,97
Beh, lo capisci da solo, stiamo intorno al miliardo di euro(qualcosina in meno).........ed i conti tornano perchè se abbiamo stimato 270milioni MF NORD e 232 MF sud= 502 milioni con il metodo del 50% delle spese di costruzione, siamo stati bravi, perchè la prova del nove, ci dice che abbiamo fatto bene ad essere prudenti e questa cifra torna tutta (anche in considerazione del fatto, che i valori calcolati, collimano esattamente con quelli di Centrosim).
Alla luce di questa nuove considerazioni il target si abbassa a 1,06.
Una cosa non mi è chiara: nelle analisi di Centrosim e Caboto, non compare MAI LECCE.
Vediamo di capire il perchè......
Se mi dai la tua email, ti invio il file excel con la nuova stima.
Ciao.
