Brioschi (BRI) Interessa una buona società immobiliare? (1 Viewer)

[Yoghi]

Me la segnalò, tanto tempo fa, un amico di questo forum, che se vuole interverrà con qualche suo commento, una società che, con le dovute precauzioni "cabassiane", è sicuramente da seguire.
Confido negli interventi di Voltaire e gente che si intende di immobiliare nel forum.....

Partiamo da questa notizia di Fo64

Brioschi: Milanofiori firma accordo con Comune di Assago

Brioschi - di fo64 18 Apr 2005

Brioschi: Milanofiori firma accordo con Comune di Assago per progetto Milanofiori 2000

(Teleborsa) - Roma, 18 apr - La società Milanofiori 2000 ha firmato con il Comune di Assago la Convenzione del Progetto "Milanofiori 2000". Milanofiori 2000, la società proprietaria delle aree su cui verrà realizzato il progetto, è controllata per l' 82,86% da Brioschi Finanziaria spa mentre il restante 17,14% è di Bastogi spa. La stipula della Convenzione rappresenta il passaggio conclusivo dell'iter di autorizzazione urbanistica che dà il via alla realizzazione del progetto Milanofiori 2000, che è il principale intervento di sviluppo del gruppo Brioschi Finanziaria e prevede un'edificabilità di 218.000 mq con destinazione terziaria, commerciale e residenziale. L'area di sviluppo, che copre una superficie di 364.000 mq, sarà servita dalla Metropolitana Milanese (linea verde, fermata Milanofiori Nord) che ha già provveduto all'appalto e all'inizio dei lavori. L'inizio dei lavori è previsto entro la fine dell'esercizio. Il masterplan è stato realizzato dallo studio EEA Erick van Egeraat associated archithects di Rotterdam, prestigioso studio di architetti noti anche per i loro progetti a basso impatto ambientale. Milanofiori 2000 si pone infatti come obbiettivo il raggiungimento di una elevata qualità ambientale dove architettura e paesaggio sono strettamente legati. Oltre a rispettare criteri di sostenibilità in termini di composizione, tecnologia e materiali (bioedilizia, pannelli solari, reti idriche doppie) saranno valorizzate le aree boschive esistenti e salvaguardate le biodiversità. Il verde complessivo del progetto, fra privato e pubblico, sarà di ca 136.000 mq pari al 38% dell'intera superficie. Infine, parte dell'area sarà oggetto di un avviso di pubblica disponibilità volto a centri di eccellenza e valenza sociale (università attività museali, centri studi) a condizioni economiche vantaggiose.

 

[Yoghi]

Da questa notizia, ne sono seguite due vendite: una di 91,25 milioni per 25800 mq e un altra di 35.000 con prezzo da definire, ma stimato in circa 3500 euro al mq.

La società ad oggi ha 722 milioni di azioni e capitalizza 330 milioni.
Ha molti immobili di valore che superano già essi, la sua capitalizzazione.
inoltre la sola Milanofiori Nord, prevede un'edificabilità di 218.000 mq.
La vendita di soli 25.800+35000=60800 dovrebbe apportare nelle casse della società, entro il 2008, circa 91,25+(35.000*3500) =122.5milioni = 213,75 milioni.

60800/218.000= cioè meno del 30% della sola milanofiori Nord.
E c'è ancora Milanofiori Sud.........con una superficie maggiore...........di edificabilità.

La società ha eseguito di recente la conversione dei suoi warrant, i quali per la maggior parte li ha esercitati Bastogi, che la controlla con oltre il 60%.

Se il titolo interessa, si può approfondire il discorso, altrimenti, ho perso il solo tempo di 2 posts.

Buon anno a tutti.

 

[nemo17]

A me interessa molto il discorso..
Parlaci un po' di questi immobili che già da soli superano il valore della capitalizzazione e parlaci di Milanofiori Sud.
Che tempistiche hanno questi mega progetti ?
Comunque grazie per le interessanti cose che hai scritto... buon anno .

 

[Yoghi]

A me interessa molto il discorso..
Parlaci un po' di questi immobili che già da soli superano il valore della capitalizzazione e parlaci di Milanofiori Sud.
Che tempistiche hanno questi mega progetti ?
Comunque grazie per le interessanti cose che hai scritto... buon anno .

ciao nemo.
Il progetto a partire da metà 2006, prevede vendite ed affitti fino al 2010.
La superficie edificabile è di circa 564.000 mq.
Recentemente la società ha incassato laute plus valenze dalla vendita di alcuni suoi immobili, di cui l'ultima (importante) 48milioni con carico a 33, nella zona di Roma Est.
Dalla conversione dei Warrant ha incassato circa 50 milioni.
Quindi alla sua capitalizzazione, dovremmo decurtare la "lauta" cassa di cui dispone.
Gli immobili che possiede, sono quasi tutti in zona Milano.
Il progetto di Milanofiori, parte da un prezzo di carico del terreno di circa 297 euro al mq (cioè bassissimo).
La società è controllata per il 61% da Bastogi, che ha convertito gran parte dei Warrant Brioschi ed ha comprato azioni quest'estate.


Alle notizie sull'immobiliare recenti, va annoverata questa.
No Ires-Irap, aliquota 20% su plusvalenze da immobili locati

(Il Sole 24 Ore Radiocor) - Roma, 13 dic - Arrivano in
Italia le societa' d'investimento immobiliare quotate. La
norma del Governo, approvata dalla commissione Bilancio del
Senato, e' entrata nel maxiemendamento alla Finanziaria su
cui sara' posta la fiducia. Le Siiq, saranno esentate dal
pagamento di Ires e Irap, mentre sara' applicata un'imposta
sostituiva del 20% sulle plusvalenze realizzate, attraverso
il realizzo a valore normale degli immobili nonche' dei
diritti reali su immobili destinati alla locazione posseduti
dalla societa' alla chiusura dell'esercizio.
I fondi di previdenza integrativa saranno esentati. Il
regime fiscale speciale sara' applicato alle Siiq residenti
in Italia, che esercitano in via esclusiva o prevalente
attivita' di acquisizione e costruzione di immobili per la
locazione: l'attivita' si considera "svolta in via prevalente
se gli immobili posseduti a titolo di proprieta' o di altro
diritto reale ad essa destinati rappresentano almeno l'80%
dell'attivo patrimoniale e se, in ciascun esercizio, i
ricavi da essa provenienti rappresentano almeno l'80% dei
componenti positivi del conto economico".

(RADIOCOR) 13-12-06 15:34:10 (0255) 5 NNNN

Qualcuno esperto spero la commentarà-

Metterò di seguito, la cronologia degli eventi su Brioschi.

 

[Yoghi]

questo è un post del 20 novembre 2006..........contiene qualche notizia..........ne avevo fatto 1 che aveva tutti gli eventi in successione, ma non lo trovo.........se qualcuno lo segue (o lo vorrà seguire)e si è fatto un file, mi fa una cortesia..

Cosa penserebbe un investitore che si avvicinasse oggi a Brioschi?

E' incredibile come un'azione possa essere controllata, quando c'è un padre-padrone che se la canta e se la suona!!

528.000 mq solo a Milanofiori edificabili, pagati meno di 300 euro al mq!!

Se volessimo arrotondare, diciamo che 500.000 li devono ancora sfruttare i "spicci", 28.000 hanno reso 91,25 milioni!!!

Quanto renderanno gli altri 500.000?

Quanto renderà via Wetteau, quando Brioschi lo sbloccherà e mal che vada prenderà 12 anni di affitto arretrato?
E se, liberatolo, edificherà gli altri 8700 mq con destinazione commerciale?

Che succederà quando costruiranno in Lecce il complesso residenziale turistico per 80.000 mq su un'area di PROPRIETA' di 1,370 milioni di metri cubi?

Che potrebbe succedere se, solo parte di quei 6.000 ettari (600 milioni di metri cubi) acquisiti alle porte di Bologna (Castelmaggiore), li dichiareranno edificabili?

Che ne farà di quell'albergo a Perugia di 80 stanza, che si ritrova in portafoglio?

e dell'albergo che costruirà in via Battistini a Roma, di 70 stanze, chi se ne ricorderà facente parte "aggiuntiva" della consistenza immobiliare di Brioschi da settembre 2006?

Come dimenticarci della consistenza di Latina?:

due edifici di cinque piani ad uso uffici e galleria commerciale inseriti nel Centro Commerciale Direzionale di Latinafiori. Superficie complessiva di ca 12.300 mq, di cui 2.738 mq ad uso commerciale, a cui si aggiungono 22 posti auto e 400 mq a servizio del Centro Commerciale. Entrambe gli edifici sono locati a terzi.



Quanto gli renderanno quei pacchetti creditizi relativi agli immobili di Varese, acquistati per 5 milioni da Capitalia e BNL?

Avevano ancora spiccioletti, se hanno persino pensato di acquisire 27 posti auto per 810 mila euro.
Insomma grandi preoccupazioni monetarie non ne hanno!
E come potrebbero?
Hanno venduto il 5% di ciò che stanno edificando a 91 milioni!!!
E' lecito chiedersi quanto vale il restante 95%?

Lui pensa: sì ma ora dove prendono i soldi?
Arriverà denaro fresco dai Warrant per 60 milioni!!

Poi scopre intanto, che ti chiudono 3-4 contratti di affitto che daranno dei cespiti importanti per il futuro su Milanofiori.

A questo punto uno pensa: e già, ma chissà quanto sono esposti con le banche!!

Presto detto: 8 milioni 8!! a breve, 20 milioni 20,a lungo, con 7 milioni 7, di cassa.

Mancano chiaramente ancora i 9 milioni che incasserà dal preliminare di vendita di Milanofiori e i la liquidità dei Warrant (circa 60 milioncini).

Ti stimano gli immobili (bada bene, quelli consolidati, non tutti, ad esempio Milanofiori sud, tanto per dire, non c'è) 330 milioni.
Ti dicono che il patrimonio è aumentato di altri 23 milioni, arrivando a 350 milioni di solo valore netto dei SOLI IMMOBILI.

Allora tu pensi: beh, una società del genere, considerando che avrà pure cassa ed attualmente ha 500 milioni di azioni, deve valere almeno 500 milioni.

e sì, perchè se 350 sono i milioni dei soli immobili, 91 sono i milioni di incasso di un 5% di Milanofiori Nord, facendo i pessimisti e dicendo che Brioschi da quel mezzo milione di metri cubi che deve ancora collocare, quanto patrimonio ha?
Se dovessi confrontarli con i 28.000 dovrei calcolarli a circa 3.500 euro al metro.
Ma viene una cifra che fa spavento, neanche sono capace a leggerla, sperando di non sbagliare sono 1,75 miliardi di euro!!!

Allora dice: fammi vedere quanto ti capitalizza questa società.

Va a vedere e vede che capitalizza 200 milioni 200!!!

E certo che rimane un po' interdetto e dice: cos è che non torna?
Dove sta il trucco?

Certo, volendo essere diffidenti, può pensare che essendo in mano di Sintesi, si possa prestare a qualche giochetto (vedi ad esempio quella vendita di 27 posti auto)....ma insomma.....non se lo spiega.

Scopre che i soci di maggioranza fanno un patto di sindacato e vede pure che Sintesi acquista il 6,5% di Bastogi (che ha il 56% di Brioschi) a 0,29 e questa quota 0,20.......

E pensa: beh, ha fatto l'affare.....no, non lo ha fatto perchè sul mercato le azioni costano il 40% di meno......!!

Certo, non te ne danno il 6,5% ma se ne vuoi un po' meno, stanno là!

Contemporaneamente, non sazi, acquistano ancora azioni e warrant Brioschi, facendo a gara a chi ne prende di più.



E già, controllando bene, si accorge che quota anche il Warrant Brioschi che ti permette ad oggi, di acquistare l'azione a 0,384.

0,384 * 722 milioni di azioni (tante ce ne saranno a conversione) danno una capitalizzazione di 277 milioni.
Sì, ma di fatto sarà sempre poco superiore a 200 milioni, visto che una 60 saranno di cassa cash!!

Qual è la morale di questa storia?
Io ce l'ho: 2+2=4............prima o poi, i conti devono tornare.

Ah un ultima cosa: il nostro investitore si è andato a leggere la valutazione delle case di investimento: 0,57 euro ad azione, con capitalizzazione di neanche 300 milioni a conversione avvenuta (considerando la cassa).
E pensa: e che c'azzecca?

Si aveva paura a dire che valeva senza uno zero davanti?
Va beh, questi la sanno lunga, forse sbaglio io, fa una media tra la sua valutazione e quello striminsito 0,57 e dice: forse 0,70-0,80 è il prezzo giusto.
Certo, gli rimane difficile digerire un target così stracciato, ma lui, è abituato a volare basso e a prevedere l'alea "porcherie finanziarie", si tappa il naso e lo assume per buono.
Al momento, si intende.

 

[nemo17]

Eh si molto interessante.
Solo che non capisco perchè il mercato non se ne accorge.
Forse perchè è comunque un discorso a medio lungo termine.
Ma il progetto Milanofiori è tutto destinato alla vendita o qualche immobile rimarrà in locazione?
Comunque è tutto molto interessante...

 

[Yoghi]

Eh si molto interessante.
Solo che non capisco perchè il mercato non se ne accorge.
Forse perchè è comunque un discorso a medio lungo termine.
Ma il progetto Milanofiori è tutto destinato alla vendita o qualche immobile rimarrà in locazione?
Comunque è tutto molto interessante...

un po' e un po'.................dovresti leggere la semestrale 2006 e la trimestrale....capiresti che parte locano, parte vendono.........eguale interesse avrebbe bastogi, la controllante, senonchè il valore però, sta proprio qui.........

Comunque ho aperto il thread per avere pareri e non consensi.
Ciao,Nemo!

 

[nemo17]

Tanto per cominciare mi sono letto l'ultima trimestrale e devo dire che di carne al fuoco c'è nè parecchia !
Unica nota stonata secondo me è la situazione dell'immobile di via Wattau dove il peso politico della faccenda è rilevante.
Interessanti le 2 grosse locazioni con società del fitness e bricolage...
Sono entrato con una manciata di pezzi... inizio a seguire il titolo in maniera più approfondita.
A presto.

 

[tontolina]

Da questa notizia, ne sono seguite due vendite: una di 91,25 milioni per 25800 mq e un altra di 35.000 con prezzo da definire, ma stimato in circa 3500 euro al mq.

La società ad oggi ha 722 milioni di azioni e capitalizza 330 milioni.
Ha molti immobili di valore che superano già essi, la sua capitalizzazione.
inoltre la sola Milanofiori Nord, prevede un'edificabilità di 218.000 mq.La vendita di soli 25.800+35000=60800 dovrebbe apportare nelle casse della società, entro il 2008, circa 91,25+(35.000*3500) =122.5milioni = 213,75 milioni.

60800/218.000= cioè meno del 30% della sola milanofiori Nord.
E c'è ancora Milanofiori Sud.........con una superficie maggiore...........di edificabilità.

La società ha eseguito di recente la conversione dei suoi warrant, i quali per la maggior parte li ha esercitati Bastogi, che la controlla con oltre il 60%.

Se il titolo interessa, si può approfondire il discorso, altrimenti, ho perso il solo tempo di 2 posts.

Buon anno a tutti.

prima di vendere bisogna costruire
e costruire COSTA
pertanto credo che la vendita del 50% del costruito porterà al break even

tu già vendi senza calcolare i costi di costruzione


ho sbagliato?

ciao

 

[Yoghi]

prima di vendere bisogna costruire
e costruire COSTA
pertanto credo che la vendita del 50% del costruito porterà al break even

tu già vendi senza calcolare i costi di costruzione


ho sbagliato?

ciao

ciao lina..........
dunque il costo del terreno è circa 300 euro..........l'edificato dovrebbe aggirarsi sui 1000 euro al mq (alcuni edificati tipo big store, palestre, ecc molto meno.
Se fosse solo incasso, Brioschi sarebbe a 20 euro.