Fondo immobiliare Tecla Uffici: evitare la sottoscrizione (1 Viewer)

giuseppe.d'orta

Forumer storico
E’ in collocamento fino al 27 febbraio (gli intermediari on line terminano il 20) il fondo immobiliare chiuso Tecla Fondo Uffici, promosso da Pirelli Real Estate.

Il fondo puo’ essere considerato valido, ma non all’emissione e tenendo ben presente i rischi che presenta, a partire dall’esposizione settoriale ed alla leva finanziaria.

Cerchero’, quindi, di smontare le storielle raccontate dai venditori e di evidenziare i rischi che gli stesso “dimenticano” di evidenziare.

Prima storiella: col mattone non si perde mai. Mercato immobiliare ai massimi, si parla apertamente di bolla, i grossi (stato, enti previdenziali, banche, assicurazioni, societa’) vendono ai piccoli direttamente ed indirettamente tramite i fondi, al punto che per il 2004 e’ previsto il lancio di circa 20 fondi immobiliari, un numero maggiore rispetto a quelli creati dalla loro nascita ad oggi. Tutto cio’ non vi ricorda qualcosa?

Non agevole liquidabilità degli immobili: cio’ potrebbe prorogare la scadenza del fondo, originariamente prevista di sette anni, al periodo di grazia previsto dalla legge, fino ad un massimo di tre anni. Inoltre, c’è rischio di incidenza negativa sul prezzo di vendita (gli altri sanno che Tecla deve vendere, e magari cercano di approfittarne).

Tecla presenta una scarsa diversificazione della tipologia di immobili: e’ un fondo settoriale, in pratica. Il 30% degli immobili è classificato “centrale telefonica/terziario”. Essere esposti su un singolo settore, e poco diversificati all’interno dello stesso, rappresenta un ulteriore elemento di rischio.

Seconda storiella: il fondo e’ offerto “a sconto” sul NAV (valore di bilancio). Bell’affare. Tutti i fondi quotano a sconto, e sul mercato lo sconto cresce rispetto a quello applicato all’emissione.

Un precedente molto simile: il fondo Alpha, anch’esso ad apporto. Arrivo’ in borsa il 4 luglio 2002. Dopo le prime sedute con sostegno del prezzo a 2600 (prezzo di collocamento), il 9 luglio il prezzo era già sotto, per poi calare ancora a 2400 il 18 luglio ed a 2190 (22 luglio 2002), – 16% circa in appena 18 giorni. Inoltre, il 10% delle quote sara’ sottoscritto da TiglioI, che si impegna a non cederle per due anni: a quel punto, le quote potrebbero arrivare sul mercato, aumentando l’offerta ed incidendo negativamente sul prezzo di borsa.

Terza storiella: Tecla rendera’ il 5,5 % sul valore medio della quota ed offrira’ un ritorno sul capitale dell’ 8% sui 7 anni della durata del fondo. Si tratta solo di ipotesi: nessuna garanzia puo’ essere offerta sul rendimento, e nemmeno sul capitale investito. Niente capitale garantito, quindi.

Tra le tante “dimenticanze”, c’è anche la leva finanziaria: Tecla ha deciso di avvalersi delle nuove regole sui fondi immobiliari, contraendo debiti: se il costo debito sara’ maggiore della redditivita’ degli immobili, il valore del fondo sara’ destinato a calare. Mercato immobiliare ai massimi, unito all’indebitamento, vuol dire ancora rischio elevato.

Infine: un dettaglio molto significativo. Come ha riportato IlSole24Ore, durante la presentazione del fondo, nessuna domanda e’ stata posta dagli analisti al management. Strano? Niente affatto: le quote saranno prese tutte dal pubblico al dettaglio, e nessun istituzionale ci perde tempo.
 

hal

Nuovo forumer
condivido la tua opinione sul titolo, in effetti anche a me sembra caro in particolar modo se paragonato alle quotazioni attuali dei fondi immobiliari.
gli asset di derivazione telecom sono molto tecnici e dunque di difficile commerciabilità, non si capisce come posssano essere messi sul mercato dato che nella situazione attuale interessano solo a telecom.
vorrei comunque precisare che il fondo alpha, che è l'unico ad apporto attualmente quotato, adesso ha un valore superiore a quello di collocamento se teniamo conto del bel dividendo distribuito lo scorso anno.
ciò non toglie che si tratti di un'altra operazione, in questo caso anch'io prevedo che le quotazioni scenderanno dopo il collocamento perchè lo sconto sul nav pare proprio basso.
 

giuseppe.d'orta

Forumer storico
goldfinger ha scritto:
alpha, che è l'unico ad apporto attualmente quotato, adesso ha un valore superiore a quello di collocamento se teniamo conto del bel dividendo distribuito lo scorso anno.


Esatto, e comunque ha subìto la scarsa liquidità di mercato, perdendo il 16% in meno di tre settimane di quotazione. A proposito, lo sconto sul NAV è calato? Se non fosse calato, la crescita della quotazione comunque non ripagherebbe.

Tecla, poi, presenta rischi specifici anche maggiori: la ventina di fondi in arrivo creerà una larga schiera di delusi, anche se nel lungo periodo. Anche questa è storia nota.
 

gischio

Nuovo forumer
goldfinger ha scritto:
vorrei comunque precisare che il fondo alpha, che è l'unico ad apporto attualmente quotato, adesso ha un valore superiore a quello di collocamento se teniamo conto del bel dividendo distribuito lo scorso anno.

Complimenti per la vostra analisi, ho capito di piu' in questo thread che in 2 anni che cerco informazioni sul fondo Alpha e simili.
Mi permetto comunque di far notare che l'ottimo dividendo dell'anno passato (circa un 14%) era frutto del cumulo di dividendo di 2 esercizi. Quindi il dividendo di quest'anno sara' sicuramente di parecchio inferiore.
 

hal

Nuovo forumer
Voltaire ha scritto:
Esatto, e comunque ha subìto la scarsa liquidità di mercato, perdendo il 16% in meno di tre settimane di quotazione. A proposito, lo sconto sul NAV è calato? Se non fosse calato, la crescita della quotazione comunque non ripagherebbe.
non capisco cosa vuoi dire parlando dello sconto sul nav, i sottoscrittori fanno i conti sui soldi investiti e nel caso di alpha un ritorno per chi ha tenuto c'è stato.
in ogni caso per alpha lo sconto all'origine era di molto superiore a quello offerto da tecla e gli immobili erano più interessanti, io credo che tecla non riuscirà a rispettare le promesse fatte in collocamento.
alpha in effetti quest'anno non riuscirà a remunerare come lo scorso anno ma la redditività sarà comunque interessante.
questo è un ottimo fondo su cui a mio avviso pesa la scarsa trasparenza nella comunicazione da parte dei gestori.
ma questo, ahimè, è un altro discorso.... :(
 

giuseppe.d'orta

Forumer storico
Alpha è cresciuto di prezzo, ma se fosse aumentato lo sconto sul NAV vorrebbe comunque dire che, pur pagando un prezzo maggiore, oggi si pagherebbero gli immobili meno di quanto non si siano pagati in precedenza.

Esempio:

prima: NAV 100 prezzo 70 = sconto 30%

dopo: NAV 120 prezzo 80 = sconto 33%

Il prezzo di mercato è salito da 70 ad 80, ma il valore degli immobili è cresciuto in misura maggiore.
 

hal

Nuovo forumer
la cronologia del discount sul nav per alpha non la conosco, mi pare sia rimasta sempre in linea con quella media degli altri fondi chiusi che è il 30%.
un dato mi pare ad ogni modo certo: chi ha sottoscritto alpha e va sul mercato non ci rimette ed è l'unico caso nella storia dei fondi immobiliari.
 

hal

Nuovo forumer
deliberato oggi il provento annuale del fondo alpha pari a 228 euro, di cui 158,66 relativi al 2003 e 69,44 a residuo anni precedenti.
direi proprio che si tratta di un ottimo risultato, è oltre il 9% del suo valore attuale in borsa. :)
 

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