fondi immobiliari ALPHA GIRA A 700 A MQ (1 Viewer)

stordits

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stavo guardando l'inesorabile discesa dei fondi immobiliari.

Per certi versi e' corretta
1) valutazione degli immobili in discesa
2) incremento degli impagati sui canoni di locazioni
etc etc etc

Sono andato a leggere il rendiconto e vi faccio questo calcolo

capitalizzazione di mercato 130 mio euro + 80 mio di debiti = 210 mio di euro

Tralasciando che la valorizzazione dgli esperti indipendenti valuta gli immobili a 410 mio euro io spero che almeno i conti dei mq del fondo li sappiano fare: 300.000 mq lordi

210.000.000 di capitalizzazione + debito / 300000 mq lordi significa

che chi compra oggi alpha paga 700 euro al mq

capisco il punto 1 il punto 2 la poca liquidita, la lunga scadenza pero' 700 euro al mq e' impresentabile cosa ne pensate
 

reef

...
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stavo guardando l'inesorabile discesa dei fondi immobiliari.

Per certi versi e' corretta
1) valutazione degli immobili in discesa
2) incremento degli impagati sui canoni di locazioni
etc etc etc

Sono andato a leggere il rendiconto e vi faccio questo calcolo

capitalizzazione di mercato 130 mio euro + 80 mio di debiti = 210 mio di euro

Tralasciando che la valorizzazione dgli esperti indipendenti valuta gli immobili a 410 mio euro io spero che almeno i conti dei mq del fondo li sappiano fare: 300.000 mq lordi

210.000.000 di capitalizzazione + debito / 300000 mq lordi significa

che chi compra oggi alpha paga 700 euro al mq

capisco il punto 1 il punto 2 la poca liquidita, la lunga scadenza pero' 700 euro al mq e' impresentabile cosa ne pensate
Ciao stordits.
Anch'io ogni tanto butto un occhio ai QF, purtroppo ho ancora qualche cadavere e mi sta balenando l'idea di mediare, proprio considerano i prezzi da saldo.
Come saprai c'è un 3D in un altro forum che segue con molta costanza e competenza l'argomento, e c'è Norisk che pubblica bollettini commentati settimanali NORISK -

Alpha ha immobili di pregio, probabilmente meno soggetti di altri a crolli verticali.
C'è però da considerare che i costi di gestione sono valutati sul NAV, tenuto gonfiato ad arte proprio per garantire i proventi ai gestori ed erodere così il capitale.
Inoltre, QF a parte, ci sono dei titoli che hanno un appeal probabilmente maggiore, come IGD o BeniStabili (e altri dal passato disastroso tipo Risanamento, Pirelli Re, Aedes...), sui quali però non ho fatto approfondimenti recenti.

Potrebbe essere interessante guardare l'argomento a 360 gradi (quindi non solo QF, non solo italiani) e fare valutazioni sulle eventuali opportunità.
 

stordits

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ora mi vado a leggere cosi' dice norisk

Ciao stordits.
Anch'io ogni tanto butto un occhio ai QF, purtroppo ho ancora qualche cadavere e mi sta balenando l'idea di mediare, proprio considerano i prezzi da saldo.
Come saprai c'è un 3D in un altro forum che segue con molta costanza e competenza l'argomento, e c'è Norisk che pubblica bollettini commentati settimanali NORISK -

Alpha ha immobili di pregio, probabilmente meno soggetti di altri a crolli verticali.
C'è però da considerare che i costi di gestione sono valutati sul NAV, tenuto gonfiato ad arte proprio per garantire i proventi ai gestori ed erodere così il capitale.
Inoltre, QF a parte, ci sono dei titoli che hanno un appeal probabilmente maggiore, come IGD o BeniStabili (e altri dal passato disastroso tipo Risanamento, Pirelli Re, Aedes...), sui quali però non ho fatto approfondimenti recenti.

Potrebbe essere interessante guardare l'argomento a 360 gradi (quindi non solo QF, non solo italiani) e fare valutazioni sulle eventuali opportunità.

tieni conto che io sono di Roma e ALPHA ha quasi tutti gli immobili a Roma e riesco a valutare meglio che 700 euro al mq e' impresentabile

Inoltre ALPHA ha una leva molto bassa e dunque e' piu difensivo.

La societa' che gestisce Alpha (FIMIT) ha recentemente cambiato proprietario. Ora appartiene alla famiglia De Agostini.

Dunque secondo me, personalissima opinione, c'e' del valore in ALPHA che De Agostini cercheranno di far venire fuori
 
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Anch'io seguivo diversi fondi immobiliari sopratutto in Germania - diversi sono andati molto male.

Il mercato dei fondi è vittima del suo successo - i suoi gestori hanno dovuto comprare troppi immobili per seguire le richieste degli investitori e la qualità è andata persa.

Con il mercato attuale, penso che sia molto meglio investire direttamente in un immobile di proprietà e ricavarne gli affitti (tramite un agenzia immobiliare seria, ovvio).

Ho visto un offerta per degli appartamenti nel sud della Germania. Sto studiando quest'offerta. Sembra molto serio - basato sul medio lungo termine - non una speculazione a corto termine con alti rischi.
 
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14 Gennaio 2015
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stavo guardando l'inesorabile discesa dei fondi immobiliari.

Per certi versi e' corretta
1) valutazione degli immobili in discesa
2) incremento degli impagati sui canoni di locazioni
etc etc etc

Sono andato a leggere il rendiconto e vi faccio questo calcolo

capitalizzazione di mercato 130 mio euro + 80 mio di debiti = 210 mio di euro

Tralasciando che la valorizzazione dgli esperti indipendenti valuta gli immobili a 410 mio euro io spero che almeno i conti dei mq del fondo li sappiano fare: 300.000 mq lordi

210.000.000 di capitalizzazione + debito / 300000 mq lordi significa

che chi compra oggi alpha paga 700 euro al mq

capisco il punto 1 il punto 2 la poca liquidita, la lunga scadenza pero' 700 euro al mq e' impresentabile cosa ne pensate
Adesso, 14 gennaio 2015, cioè dopo 2 anni e mezzo , "GIRA" a 550 (cinquecentocinquanta) euri/mq, cioè 108 milioni di capitalizzazione + 62 milioni di debito= 170milioni per 300.000 mq lordi...

Traetene voi le conclusioni
(io sono strong buy)
 

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