Qualche osservazione sugli investimenti immobiliari in Germania
Ciao, ho letto questa interessante discussione e mi permetto di dire la mia.
Vivo in Germania da 12 anni, mi occupo di investimenti immobiliari e posso dire qualcosa in proposito.
Mi limito a rispondere alle parti che ritengo più interessanti, sperando anche di essere d'aiuto non solo nella parte tecnica (quella fiscale) ma anche in quella emotiva.
L'aspetto fiscale è molto importante ma anche piuttosto semplice. Producendo reddito in Germania occorre pagare le tasse in Germania. Tuttavia la legislazione concede una zona libera da tassazione (Grundfreibetrag), infatti i primi 8004 Euro guadagnati sono esentasse (questo valore aumenta ogni anno). Quindi per i primi 667 Euro al mese di affitto ricevuto non occorre pagare tasse. Questa cifra è da considerarsi netta, cioè già pulita da tutte le spese che si sono sostenute per l'immobile, come per esempio le riparazioni e gli interessi bancari in caso di finanziamento.
La cosa spiacevole dell'aspetto fiscale è che è sottovalutato. Spesso gli agenti immobiliari "dimenticano" di dire che poi occorre pagare le tasse, anche perché spesso non hanno i mezzi per gestirne la trattativa (vendere l'immobile giusto anche in relazione alla tassazione che va di pari passo al mutuo per scaricare al meglio) e l'applicazione (come farà dopo uno straniero a pagare le tasse) ma la cosa in se stessa è molto più semplice che in Italia.
"Ma c’è da dire che se le risorse sono limitate, con 70.000 € acquisti un modesto appartamentino anche nella periferia di Berlino da noi con la stessa cifra ti ridono in faccia dappertutto. "
- E' vero questa è la cosa bella della Germania, i prezzi sono ancora alla portata di gente normale e non solo di ricchi e investitori. Poi se le risorse non sono così limitate non serve comprare tutto subito, ma è forse meglio sfruttare gli interessi più bassi di sempre per comprare più appartamenti, per esempio con 200mila Euro 3 appartamenti di lusso finanziati invece che 1 e pagarlo tutto subito.
"Le abitazioni di 70 mq sup. calpestabile vengono locate a circa 250/300 € mese "
- Si ma in una zona poco interessante. I miei appartamenti sono affittati a cifre tra gli 8 e i 14 Euro al mq.
Ciò che mi interesa abbastanza non è la cifra in se stessa ma la rendita % netta mensile, in genere 4-6%, con questa ci pago il credito o finanzio la mia vita.
Ciò che mi interessa MOLTISSIMO è la proiezione futura. Infatti dopo 10 anni in Germania il guadagno sulla rivendita è ESENTASSE, e questa è la cosa che per me conta nell'investimento. Giunti a questo punto si possono guadagnare veramente molti molti soldi, legalmente esentasse
"Il costruire una casa singola di 90 mq calpestabili sue due livelli (totali 180 mq) con 250 mq di giardino costa dai 130.000 ai 180.000 €. Avete capito bene ! "
- Si avete capito bene. E direi anche meno e in zone migliori e più vicine che in Ostfriesland, per esmepio in Baviera (economicamente molto meglio che l'Ostfriesland). Un investimento bellissimo se ci si vuole fare un bel regalo per la propria qualità della vita. Ma se si pensa ad un investimento è meglio lasciare perdere la casetta e concentrarsi su appartamenti in grandi città, posti dove vengono fatti investimenti che creano lavoro (e quindi inquilini e prezzi che salgono) come Lipsia e Dresda, oppure posti molto economici che stanno costruendo un futuro raggiante come Chemnitz e Schweinfurt. Non sono così convinto per Berlino (troppo difficile beccare il buon investimento) e per le grandi città già molto care come Francoforte, Amburgo o Monaco.
Non fatevi abbagliare dai prezzi troppo bassi. Se volete vi dico dove si trovano case (25 appartamenti, tutto funzionante) a 10000 Euro. Si 10000 Euro per tutto, compreso il giardinetto. E compresi tutti i problemi che vi daranno appartamenti da ristrutturare, al 90% sfitti e in zone economicamente triistissime. Tenete le mani fuori da queste robe, se non per uso personale, e poi anche in questo caso conviene poco.
"...e dovresti affidarti a qualcuno di fiducia,una persona onesta e affidabile oppure un'agenzia,la quale ovviamente deve essere remunerata"
- Si è vero sia per l'acquisto che per l'amministrazione occorre una persona (una azienda) di fiducia. Soprattutto per l'amministrazione. Se comprare (se uno ama fare le cose alla cieca) è possibile anche da soli, l'amministrazione è impossibile da gestire senza agenzia. Ma ce ne sono a sufficienza, e i prezzi sono molto bassi.
"Inoltre vorrei chiedere qual è il tuo livello di conoscenza della lingua tedesca."
- Ovviamente la lingua aiuta sempre, tuttavia col giusto partner a fianco (competente e parlante le due lingue) non occorre parlare una parola di tedesco. Attenzione che il solo parlare tedesco non aiuta, occorre anche sapere le regole del gioco.
"...magari tua madre è pensionata/casalinga e non ha vincoli lavorativi con l'Italia,mastica tedesco,quindi la gestione diretta non presenterebbe problemi."
- Non sono d'accordo. Vi immagnate se un tedesco compra una casa in Italia e ci mette la sua mamma a gestire il tutto? Supposto che parli anche la lingua, vi immaginate come potrebbe muoversi nelle leggi italiane, con i vari artigiani, la finanza, gli inquilini morosi, le tasse ecc... Lasciamo fare il lavoro a chi lo sa fare. Ci sono aziende specializzate in questo, sicuramente più brave di tutte le nostre mamme messe insieme.
Io me ne intendo un po', possiedo diversi immobili, parlo il tedesco perfettamente, tuttavia lascio fare i lavori a chi li sa fare. Anzi cerco di occuparmene il meno possibile per potermi concentrare su altre cose, per esempio sul prossimo immobile.
"Comunque se può interessarti se ne parla abbondantemente anche in un altro forum."
- Quale? Mi dai l'indirizzo?
Spero di essere stato d'aiuto. Io oltre a possedere qualche immobile vendo anche immobili di lusso, spesso protetti dalle belle arti, immobili concepiti per un investimento anche se si hanno a disposizione solo poche decine di migliaia di Euro.
Qui in Germania è ancora possibile investire, in maniera trasparente e soprattutto remunerativa.
Mi fa piacere se date un'occhiata al mio sito www.immobili-in-germania.com
Saluti
Alex
Ciao, ho letto questa interessante discussione e mi permetto di dire la mia.
Vivo in Germania da 12 anni, mi occupo di investimenti immobiliari e posso dire qualcosa in proposito.
Mi limito a rispondere alle parti che ritengo più interessanti, sperando anche di essere d'aiuto non solo nella parte tecnica (quella fiscale) ma anche in quella emotiva.
L'aspetto fiscale è molto importante ma anche piuttosto semplice. Producendo reddito in Germania occorre pagare le tasse in Germania. Tuttavia la legislazione concede una zona libera da tassazione (Grundfreibetrag), infatti i primi 8004 Euro guadagnati sono esentasse (questo valore aumenta ogni anno). Quindi per i primi 667 Euro al mese di affitto ricevuto non occorre pagare tasse. Questa cifra è da considerarsi netta, cioè già pulita da tutte le spese che si sono sostenute per l'immobile, come per esempio le riparazioni e gli interessi bancari in caso di finanziamento.
La cosa spiacevole dell'aspetto fiscale è che è sottovalutato. Spesso gli agenti immobiliari "dimenticano" di dire che poi occorre pagare le tasse, anche perché spesso non hanno i mezzi per gestirne la trattativa (vendere l'immobile giusto anche in relazione alla tassazione che va di pari passo al mutuo per scaricare al meglio) e l'applicazione (come farà dopo uno straniero a pagare le tasse) ma la cosa in se stessa è molto più semplice che in Italia.
"Ma c’è da dire che se le risorse sono limitate, con 70.000 € acquisti un modesto appartamentino anche nella periferia di Berlino da noi con la stessa cifra ti ridono in faccia dappertutto. "
- E' vero questa è la cosa bella della Germania, i prezzi sono ancora alla portata di gente normale e non solo di ricchi e investitori. Poi se le risorse non sono così limitate non serve comprare tutto subito, ma è forse meglio sfruttare gli interessi più bassi di sempre per comprare più appartamenti, per esempio con 200mila Euro 3 appartamenti di lusso finanziati invece che 1 e pagarlo tutto subito.
"Le abitazioni di 70 mq sup. calpestabile vengono locate a circa 250/300 € mese "
- Si ma in una zona poco interessante. I miei appartamenti sono affittati a cifre tra gli 8 e i 14 Euro al mq.
Ciò che mi interesa abbastanza non è la cifra in se stessa ma la rendita % netta mensile, in genere 4-6%, con questa ci pago il credito o finanzio la mia vita.
Ciò che mi interessa MOLTISSIMO è la proiezione futura. Infatti dopo 10 anni in Germania il guadagno sulla rivendita è ESENTASSE, e questa è la cosa che per me conta nell'investimento. Giunti a questo punto si possono guadagnare veramente molti molti soldi, legalmente esentasse
"Il costruire una casa singola di 90 mq calpestabili sue due livelli (totali 180 mq) con 250 mq di giardino costa dai 130.000 ai 180.000 €. Avete capito bene ! "
- Si avete capito bene. E direi anche meno e in zone migliori e più vicine che in Ostfriesland, per esmepio in Baviera (economicamente molto meglio che l'Ostfriesland). Un investimento bellissimo se ci si vuole fare un bel regalo per la propria qualità della vita. Ma se si pensa ad un investimento è meglio lasciare perdere la casetta e concentrarsi su appartamenti in grandi città, posti dove vengono fatti investimenti che creano lavoro (e quindi inquilini e prezzi che salgono) come Lipsia e Dresda, oppure posti molto economici che stanno costruendo un futuro raggiante come Chemnitz e Schweinfurt. Non sono così convinto per Berlino (troppo difficile beccare il buon investimento) e per le grandi città già molto care come Francoforte, Amburgo o Monaco.
Non fatevi abbagliare dai prezzi troppo bassi. Se volete vi dico dove si trovano case (25 appartamenti, tutto funzionante) a 10000 Euro. Si 10000 Euro per tutto, compreso il giardinetto. E compresi tutti i problemi che vi daranno appartamenti da ristrutturare, al 90% sfitti e in zone economicamente triistissime. Tenete le mani fuori da queste robe, se non per uso personale, e poi anche in questo caso conviene poco.
"...e dovresti affidarti a qualcuno di fiducia,una persona onesta e affidabile oppure un'agenzia,la quale ovviamente deve essere remunerata"
- Si è vero sia per l'acquisto che per l'amministrazione occorre una persona (una azienda) di fiducia. Soprattutto per l'amministrazione. Se comprare (se uno ama fare le cose alla cieca) è possibile anche da soli, l'amministrazione è impossibile da gestire senza agenzia. Ma ce ne sono a sufficienza, e i prezzi sono molto bassi.
"Inoltre vorrei chiedere qual è il tuo livello di conoscenza della lingua tedesca."
- Ovviamente la lingua aiuta sempre, tuttavia col giusto partner a fianco (competente e parlante le due lingue) non occorre parlare una parola di tedesco. Attenzione che il solo parlare tedesco non aiuta, occorre anche sapere le regole del gioco.
"...magari tua madre è pensionata/casalinga e non ha vincoli lavorativi con l'Italia,mastica tedesco,quindi la gestione diretta non presenterebbe problemi."
- Non sono d'accordo. Vi immagnate se un tedesco compra una casa in Italia e ci mette la sua mamma a gestire il tutto? Supposto che parli anche la lingua, vi immaginate come potrebbe muoversi nelle leggi italiane, con i vari artigiani, la finanza, gli inquilini morosi, le tasse ecc... Lasciamo fare il lavoro a chi lo sa fare. Ci sono aziende specializzate in questo, sicuramente più brave di tutte le nostre mamme messe insieme.
Io me ne intendo un po', possiedo diversi immobili, parlo il tedesco perfettamente, tuttavia lascio fare i lavori a chi li sa fare. Anzi cerco di occuparmene il meno possibile per potermi concentrare su altre cose, per esempio sul prossimo immobile.
"Comunque se può interessarti se ne parla abbondantemente anche in un altro forum."
- Quale? Mi dai l'indirizzo?
Spero di essere stato d'aiuto. Io oltre a possedere qualche immobile vendo anche immobili di lusso, spesso protetti dalle belle arti, immobili concepiti per un investimento anche se si hanno a disposizione solo poche decine di migliaia di Euro.
Qui in Germania è ancora possibile investire, in maniera trasparente e soprattutto remunerativa.
Mi fa piacere se date un'occhiata al mio sito www.immobili-in-germania.com
Saluti
Alex
