Ciao a tutti, mi inserisco nella discussione.
Vorrei fare qualche precisazione di carattere fiscale (tasse) e personale (investire bene).
Per i redditi creati in Germania (come quello da affitto) occorre pagare le tasse in Germania. Ma fino ad un certo livello la tassazione è zero, credo 9050 euro all'anno, se non è esatto ci sono andato comunque molto vicino, questo valore aumenta ogni anno. Quindi fino a 750 Euro netti (detratte tutte le spese) al mese di affitto percepito si sta tranquilli, dopo si paga ma comunque molto poco e solo sulla parte eccedente a questo valore.
Per quanto riguarda la scelta di un investimento in Germania sono perfettamente d'accordo sulla sicurezza e tutte le cose che si dicono della Germania. Ma credo occorra fare qualche precisazione, spero di non annoiarvi dicendo la mia a qualche osservazione letta qui sopra.
"In linea di massima l’eventuale mutuo per l’acquisto della seconda casa può essere parzialmente compensato con i canoni di locazione; funziona come un’impresa."
- Si è vero, è possibile scaricare il costo degli interessi bancari, ecco perché merita fare un mutuo a lungo termine. Ovviamente il muro dei circa 9000 Euro libero dalle tasse rimane, l'eventuale guadagno "di troppo" si può abbassare con gli interessi del mutuo. Non c'entra se prima o seconda casa, si può fare sempre.
"Le abitazioni di 70 mq sup. calpestabile vengono locate a circa 250/300 € mese... "
- Io non mi interesso tanto del valore assoluto ma della rendita %. Una rendita del 4 o 5 % è ok e occorre valutare la possibilità di rivendita e il guadagno che ne consegue.
In altre parole posso comprare una Dacia a 10000 Euro o una Golf a 20000. Dopo qualche tempo la prima la vendo a 4mila e la seconda a 15mila. Chi ha speso di più? e con altra roba per le mani... (era solo un esempio di calcolo, non voglio entrare nel merito delle vetture).
"...sue due livelli (totali 180 mq) con 250 mq di giardino costa dai 130.000 ai 180.000 €. Avete capito bene ! "
- Si è vero, anche meno e in zone migliori. Bello se volete trasferirvi qui, ma non per un investimento, soprattutto al Nord-Ovest.
"I prezzi delle abitazioni in Germania sono molto diversi da zona a zona."
- Ovvio ! Comprate solo in città dove l'investimento si rivaluta, come Lipsia, Dresda, Chemnitz, Schweinfurt, occhio a Berlino non sempre vale la pena, via le mani da Monaco o Amburgo.
"...dove le infrastrutture sono migliori di molti posti dell’Italia."
- Praticamente dappertutto.
"Secondo me acquistare un appartamento in un paese estero in cui non si risiede è un'operazione molto rischiosa,in quanto non puoi gestire direttamente l'appartamento e dovresti affidarti a qualcuno di fiducia,una persona onesta e affidabile oppure un'agenzia,la quale ovviamente deve essere remunerata."
- Esistono amminitratori condominiali che ti fanno tutto e ci si dimentica di avere l'immobile, salvo quando arriva l'affitto sul conto. I costi sono più che onesti.
"Poi i prezzi saranno anche bassi ma anche gli affitti non sono elevati."
- A me basta il 4 o 5%, anche meno, ciò che mi interessa è la rivendita. A questo punto si che si fanno i soldi perché dopo 10 anni la rivendita è esentasse. Questo è per me il punto centrale di tutto l'investimento.
"Inoltre vorrei chiedere qual è il tuo livello di conoscenza della lingua tedesca."
- Ovviamente aiuta se fai tutto da solo (e sai tutte le regole del gioco), ma se hai il giusto partner al tuo fianco non ti serve parlare tedesco.
"Ovviamente l'acquisto potrebbe essere conveniente a patto di trasferirsi in Germania,magari tua madre è pensionata/casalinga e non ha vincoli lavorativi con l'Italia,mastica tedesco,quindi la gestione diretta non presenterebbe problemi."
- Non sono d'accordo se tua madre non è una amministratrice condominiale (tedesca). Lasciamo fare ad ognuno il proprio lavoro. Ve lo imaginate un tedesco che compra in Italia e ci mette la mamma pensionata a fare l'amministrazione? E' la stessa cosa, lasciamo fare le cose a chi le sa fare, e di amministratori competenti e madrelingua qui ce ne sono più che a sufficienza.
"Comunque se può interessarti se ne parla abbondantemente anche in un altro forum."
- Quale? ho cercato ma senza fortuna.
Spero di avere scritto qualcosa di nuovo che possa aiutare.
Io vivo in Germania e vendo immobili di lusso, non mi interessa se piace a me o al mio cliente, mi interessa che il cliente faccia un buon affare, insomma che guadagni. E per ora ci sono sempre riuscito.
Ovviamente il mio primo cliente sono io, quindi cerco di stare aggiornato con tutte le regole, che non ho problemi a condividere come avete letto qui sopra.
Mi permetto di scrivere l'indirizzo del mio sito:
www.immobili-in-germania.com
Mi farà piacere ricevere i vostri commenti
