Cessione di Preliminare d'acquisto + percentuale agenzia (1 Viewer)

Ciao a tutti,
vi scrivo per n'informazione, magari potete aiutarmi a fare chiarezza.

Voglio solo capire se le persone da cui sto acquistando si stanno muovendo nel giusto, oppure se ci stanno marciando un po'.

Vorrei acquistare un appartamento.
L'appartamento però è già stato acquistato da un privato (o meglio, il privato è arrivato fino al preliminare compreso), che a suo tempo aveva comprato dall'impresa (senza percentuali di agenzia).
L'impresa sta tutt'ora vendendo altri appartamenti come il mio, e non applica la percentuale dell'agenzia.
Il privato ha fatto la proposta d'acquisto e il preliminare. Poi ha espresso il desiderio di vendere.
Quindi ora entro in gioco io, che sono interessato ad acquistare.

Questo è quanto mi è stato chiesto di pagare:
il prezzo dell'appartamento così come lo aveva acquistato il privato di cui sopra, maggiorato di alcune spese (l'iva che il privato aveva pagato, alcune sue spese extra capitolato, registrazione, etc.) conteggiate in 5.000 euro. Il privato non vuole perderci nulla da questa vendita.
In aggiunta devo pagare la percentuale dell'agenzia. Questo perché l'impresa non accetta un subentro, e quindi servirebbe l'intervento (per scelta del privato che vende?) di un agente immobiliare.
A parte posso decidere di acquistare un box auto direttamente dall'impresa. E quindi in questo caso acquisterei pagando solo il prezzo del box, senza la percentuale dell'agenzia.
Un'altra info che aggiungo è che io acquisto dall'impresa e quindi in futuro, nel caso in cui ci fossero bisogno di interventi di manutenzione etc, responsabile sarà l'impresa, e non il privato.

Premesso che i 5.000 euro in più mi scocciano molto (perché sono 5.000 e non 5 euro, perché vanno ad aumentare l'iva, la percentuale dell'agenzia e l'iva sulla percentuale dell'agenzia),
ma è corretto che io debba pagare la percentuale su tutto il prezzo della casa e non solo invece su quanto il privato aveva versato fino a quel momento? (cifra che io non so, ma posso ipotizzare: 5000 di proposta e 20/25 mila di preliminare).
Insomma, tutta questa procedura secondo voi risulta essere corretta?

Vi ringrazio molto,
Davide
 

max.6990

Nuovo forumer
okkio! gran furbetto il privato che vuole evitare il rogito il suo costo. se cè un preliminare il privato deve portarlo a termine e poi può rivendere a chi vuole ma con imposta di registro anzichè iva, quindi evita questa operazione strana,il privato non è proprietario fino al rogito,non può venderti nulla.
 

Morfeo

Nuovo forumer
Attenzione, operazione da non concludere , acquisto immobile da privato ( con preliminare non possibile ) ed acquisto Box dall'impresa quindi poi c'è anche la spesa per accorpare il box con l'immobile per farlo diventare pertinenza, Le consiglio di acquistare direttamente dall'impresa.
La procedura che è stata avviata dal privato non è corretta, il privato sa che sta per perdere tutto ciò che è stato anticipato, quindi evitare assolutamente per non avere problemi futuri.
 
Grazie per le risposte, però aiutatemi a capire perché si tratta di un'operazione da non concludere perché non mi è molto chiaro.
Grazie mille
 

Morfeo

Nuovo forumer
Semplice, sicuramente l'acquirente attuale e l'impresa avranno presi accordi anche fuori preliminare, visto che già sono stati presi dei fondi, non potrà mai sapere nel futuro prossimo se c'è una rivalsa sul contratto, questi tipi di giochi negli ultimi mesi sono all'ordine del giorno.
 

mcord

Nuovo forumer
Il privato ha fatto la proposta d'acquisto e il preliminare. Poi ha espresso il desiderio di vendere.
Quindi ora entro in gioco io, che sono interessato ad acquistare.


Il promissario acquirente in genere è libero di fare la cessione del preliminare, perchè di solito questo include la dicitura "per sé o per persona da nominare" o simile, se non proprio uno specifico paragrafo più ampio e dettagliato ...



Questo è quanto mi è stato chiesto di pagare:


Ti può chiedere quello che vuole ... in sostanza ti sta vendendo "una posizione di diritto di acquisto" di cui lui è titolare ...

... e il prezzo tecnicamente lo fa chi vende ... (poi bisogna vedere se a quel prezzo riesce a vendere, ma questo è un altro discorso).


In sostanza potrebbe anche dirti "io ti cedo l'affare, ma solo se tu mi dai 20mila € extra a mio puro personale profitto"



In aggiunta devo pagare la percentuale dell'agenzia. Questo perché l'impresa non accetta un subentro, e quindi servirebbe l'intervento (per scelta del privato che vende?) di un agente immobiliare.



L'impresa (se nel preliminare è inserita la clausola di cui sopra) non può rifiutare il subentro


Però, anche in caso di una sua opposizione (seppur non giuridicamente fondata), non vedo cosa cambierebbe con l'intervento di un mediatore immobiliare ...



Un'altra info che aggiungo è che io acquisto dall'impresa e quindi in futuro, nel caso in cui ci fossero bisogno di interventi di manutenzione etc, responsabile sarà l'impresa, e non il privato.


Un privato non sarebbe comunque responsabile.

La garanzia per vizi (2 anni per vizi lievi, 10 anni per vizi gravi e crollo/rovina totale o parziale) è prevista dalla legge ed esiste in quanto estensione analogica giurisprudenziale delle norme in materia di appalto che si basano appunto su una relazione privato/professionista ...

In questo senso il costruttore è responsabile per l'immobile anche nei confronti di acquirenti successivi dello stesso e tu ne beneficeresti anche acquistando da privato in quanto subentreresti nella sua posizione ...



Premesso che i 5.000 euro in più mi scocciano molto (perché sono 5.000 e non 5 euro, perché vanno ad aumentare l'iva, la percentuale dell'agenzia e l'iva sulla percentuale dell'agenzia),


5.000 € non sono molti, su un immobile ...

Di che cifra complessiva stiamo parlando ?


Comunque l'iva è sul prezzo convenuto, che rimane quello.


L'agenzia come dicevo non l'ho capita ...



ma è corretto che io debba pagare la percentuale su tutto il prezzo della casa e non solo invece su quanto il privato aveva versato fino a quel momento? (cifra che io non so, ma posso ipotizzare: 5000 di proposta e 20/25 mila di preliminare).
Insomma, tutta questa procedura secondo voi risulta essere corretta?



Francamente "tutta questa procedura" non mi è chiara ...

In particolare mi sembra strano che tu a questo punto della trattativa non sappia quanto lui abbia già versato ... visto che è un punto fondamentale.


Lui ti fa subentrare in un contratto che ti permette di acquistare l'immobile saldando l'importo previsto, detratte le somme anticipate.

Se non sai quanto è stato anticipato, non sai quanto devi saldare all'impresa e quanto andrai a pagare l'immobile in totale ...
 

mcord

Nuovo forumer
okkio! gran furbetto il privato che vuole evitare il rogito il suo costo. se cè un preliminare il privato deve portarlo a termine e poi può rivendere a chi vuole ma con imposta di registro anzichè iva, quindi evita questa operazione strana,il privato non è proprietario fino al rogito,non può venderti nulla.


Questo non è niente, se consideri l'ipotesi della cessione del preliminare come forma di speculazione su immobili altrui, un'operazione di cui si è parlato in altri topic di questa stessa sezione ...


Qui il cedente semplicemente sembrerebbe voler andare in pari ... e non rivendere a prezzo rincarato e per puro profitto un immobile di fatto non realmente acquistato
 

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