Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Prima Dell'aggiudicazione (2 lettori)

[businessman]

Ciao ragazzi, vogliate scrivere qui tutte le vostre domande sulle aste immobiliare e dubbi annessi!!!

Mi permetto di inserire una postilla, il seguente topic e tutta le sezione in generale, sono rivolti a tutte le parti coinvolete nelle esecuzioni immobiliari. Quindi sia ai partecipanti alle aste, sia i proprietari che colmando i loro debiti riprendono in pieno i diritti nelle loro proprietà. grazie

​

 

[businessman]

Secondo me comprare in asta ancora non conviene... Non riesco a trovare nemmeno un prezzo decente e quelli che possono sembrare minimamente finiscono sempre al 30% in più..

Contanto che le perizie son state fatte in piena bolla per adesso non comprerei mai in asta...

Che ne pensate?

 

[Mayor]

Secondo me comprare in asta ancora non conviene... Non riesco a trovare nemmeno un prezzo decente e quelli che possono sembrare minimamente finiscono sempre al 30% in più..

Contanto che le perizie son state fatte in piena bolla per adesso non comprerei mai in asta...

Che ne pensate?

Sono d'accordo con te al 100 %.
Aggiungo che anche se si dovesse trovare una buona occasione e partecipare all'asta e vincerla...non sei sicuro di aggiudicarti la stessa.
Ciò in quanto, per il meccanismo proprio delle aste immobiliarie, qualcuno potrebbe fare una offerta aggiuntiva dopo la conclusione della stessa.

 

[porchetto]

Sono d'accordo con te al 100 %.
Aggiungo che anche se si dovesse trovare una buona occasione e partecipare all'asta e vincerla...non sei sicuro di aggiudicarti la stessa.
Ciò in quanto, per il meccanismo proprio delle aste immobiliarie, qualcuno potrebbe fare una offerta aggiuntiva dopo la conclusione della stessa.

Mayor quello a cui ti riferisci è l'aumento del sesto che però per mia esperienza non è poi così frequente.

l'aumento del sesto si ha se entro 10 giorni dall'aggiudicazione di un immobile all'incanto una persona che non ha partecipato all'asta offre un prezzo superiore di almeno un sesto a quello dell'aggiudicatario.
in quel caso l'aggiudicatario ed il nuovo offerente vengono invitati ad una gara di rilanci in esclusiva.

le motivazioni di questa procedura sono o l'opportunità per il vecchio proprietario (mediante proprie teste di legno perchè non può partecipare direttamente) di aggiudicarsi l'immobile che magari ancora utilizzava, ovvero è una possibilità che sfruttano con risvolti penali delle persone per tentare delel estorsioni nei confronti degli aggiudicatari.
c'è da tener presente che comunque un aumento di un sesto è un aumento di oltre il 15% sull'intero prezzo, quindi è sempre consigliabile partecipar ealla prima gara, e non riaumentare in seguito.

 

[MAAL]

Salve,
ho acquistato in asta giudiziaria spuntando un buon prezzo qualche anno fa.
Bisogna però considerare, a parte l'aspetto fondamentale costituito dal "prezzo", anche le problematiche che possono insorgere.
Innanzitutto non si può conoscere con precisione nè quando si entrerà in possesso dell'immobile, nè quale ne sarà lo stato ( dopo avere intimato ed ottenuto lo sfratto "esecutivo" ordinato dal giudice con le relative tempistiche); lo sfrattato potrebbe tranquillamente creare "danni" non indifferenti all'immobile prima di liberarlo. Tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie relative ai 2 anni precedenti (talvolta molto ingenti) rimangono di fatto a carico dell'acquirente. Tutta la procedura può comportare livelli di stress e/o non indifferenti.

 

[porchetto]

ti rispondo auto quotandomi

il rischio è abbastanza limitato il problema delle aste sono i tempi per ottenere i decreti di aggiudicazione.
tra l'altro le aste immobiliari sono di due tipi:
1. le esecuzioni immobiliari, quando un soggetto non onora un debito, generalmente un mutuo, e il creditore ottiene una procedura per la vendita forzosa all'asta dell'immobile, e
2. i fallimenti quando viene liquidato dalla procedura fallimentare (il curatore) il patrimonio immobiliar edi una ditta fallita.
in generale è preferibile il secondo caso perchè si ha a che fare con una persona che è il responsabile dell'immobile e relativamente può anche far vedere l'appartamento ai possibili acquirenti, se non è già occupato.
....

nel caso di fallimenti le spese condominiali rimangono a carico della procedura in pre deduzione

 

[businessman]

nel secondo caso si "dovrebbe" stare abbastanza sicuri in effetti...

nel primo caso in genere penso che ci siano al 90% disperati senza alcun problema a fracassare l'intero appartamento o peggio disturbare dopo l'acquisto...



sta di fatto che personalmente ritengo l'asta conveniente se riesco a spuntare un - 20% rispetto al mercato...

se devo risparmiare un 5-10% non mi interessa...

 

[MAAL]

Ciao,
il decreto di trasferimento in forma esecutiva si ottiene mediamente in tempi abbastanza brevi; chiaramente il problema sussiste essenzialmente se l'immobile è occupato.
Nel mio caso ho cercato di venire incontro all'esecutato dilazianando lo sfratto esecutivo di qualche mese e consentendogli l'accesso all'edilizia pubblica (gli sfrattati hanno prioritò nell'assegnazione degli alloggi).
Concordo con il fatto convenga se si riesce a spuntare uno sconto sulla realistica quotazione di mercato (spesso le perizie sono molto vecchie o superficiali per il fatto che i periti non sempre riescono ad entrare fisicamente nell'appartamento) di almeno il 20%; parlando tra l'altro con i rappresentanti delle varie agenzie che partecipavano alle aste anche per loro la convenienza era a circa il 20% di sconto.
Nel mio caso di procedura fallimentare, peraltro oramai datato, in cui era stato il condominio ad aprire la procedura alla quale si erano poi inseriti + attori, il condominio non ha visto un soldo ed ho dovuto pagare le spese arretrate di cui sopra.

 

[porchetto]

Ciao,
il decreto di trasferimento in forma esecutiva si ottiene mediamente in tempi abbastanza brevi; chiaramente il problema sussiste essenzialmente se l'immobile è occupato.
Nel mio caso ho cercato di venire incontro all'esecutato dilazianando lo sfratto esecutivo di qualche mese e consentendogli l'accesso all'edilizia pubblica (gli sfrattati hanno prioritò nell'assegnazione degli alloggi).
Concordo con il fatto convenga se si riesce a spuntare uno sconto sulla realistica quotazione di mercato (spesso le perizie sono molto vecchie o superficiali per il fatto che i periti non sempre riescono ad entrare fisicamente nell'appartamento) di almeno il 20%; parlando tra l'altro con i rappresentanti delle varie agenzie che partecipavano alle aste anche per loro la convenienza era a circa il 20% di sconto.
Nel mio caso di procedura fallimentare, peraltro oramai datato, in cui era stato il condominio ad aprire la procedura alla quale si erano poi inseriti + attori, il condominio non ha visto un soldo ed ho dovuto pagare le spese arretrate di cui sopra.

la procedura MAAL probabilmente era abbastanza datata, il condominio può chiedere alla nuova proprietà le spese addietrate fino a due anni prima, quindi per i due anni la procedura deve pagare in prededuzione il condominio, il resto va a riparto secondo le varie priorità tra i creditori.
la procedura deve pagare le spese di funzionamento.
purtroppo spesso gli amministratori di condomio sono un pò somari e non si preoccupano di riscuotere i loro crediti confidando infatti nella solidarietà delle nuova proprietà-

anche a me è capitato che l'amministratore di un bene che avevo acquistato all'asta ha provato a chiedermi le rate arretrate.
io gli ho contestato la negligenza di non averle richieste alla procedura, ed alla fine ce le ha messe lui, perchè il curatore non è stato disposto a riaprire i conti.

 

[Olliver]

Salve,

seguo le aste immobiliari a Roma, in particolare nelle zone Eur, Torrino, Marconi, Laurentina, Mostacciano.
Da quel che ho potuto notare, sono veramente rare le aste in cui il prezzo di partenza sia sensibilmente inferiore al valore di mercato (10%?).
Non riuscivo a capire se la causa di questi prezzi fosse riconducibile a uno dei seguenti fattori:

1. La maggior parte degli immobili vengono aggiudicati subito alla prima sessione d'asta a prezzi tutt'altro che convenienti (e non subisce quindi la riduzione del prezzo);
2. I prezzi di partenza si basano su perizie risalenti a periodi in cui i valori degli immobili risultavano maggiori rispetto ad oggi;
3. Gli immobili all'asta a prezzi più interessanti sono meno pubblicizzati su internet (???)
4. Sono io che son cieco e non riesco a notare alcuna convenienza nelle aste.

Il punto 1 può secondo voi dipendere dal fatto che a Roma ci sia una più forte concorrenza rispetto alle aste di centri italiani minori??

Grazie

Olliver