Sisma Bonus Acquisti, valido anche per la realizzazione di palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie

È possibile ottenere il cosiddetto Sisma Bonus Acquisti anche nel caso in cui la ricostruzione dell'edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.

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È possibile ottenere il cosiddetto Sisma Bonus Acquisti anche nel caso in cui la ricostruzione dell'edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.

L’ Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 557 del 23 novembre 2020, fornisce utili chiarimenti in merito al cosiddetto “sisma bonus acquisti”. Un’agevolazione in cui, a differenza dal normale “sisma bonus”, i beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, e non chi effettua l’intervento. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Il quesito del contribuente

L’istante, un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare, è proprietaria di un lotto di terreno che comprende un fabbricato industriale dismesso che intende demolire per costruire successivamente tre edifici residenziali plurifamiliari.

Alla fine dei lavori il rischio sismico dei nuovi edifici risulterà ridotto di due classi.

L’intervento si concluderà nel 2021, con la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo, saranno stipulati dei preliminari con versamento di caparre e acconti.

Ad ogni modo, spiga l’istante, non sarà una mera demolizione e ricostruzione dell’edificio, ma si tratterà di un’operazione più complessa di riqualificazione di un’area, all’esito della quale saranno realizzate palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie.

Ciò premesso, la società istante chiede se tale intervento possa rientrare nell’ambito del cosiddetto “sisma-bonus acquisti” (articolo 16, comma 1-septies Dl n. 63/2013).

Sisma Bonus Acquisti

Il “sisma-bonus acquisti” si differenzia dal “sisma bonus” in quanto i beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, e non a chi effettua l’intervento.

L’Agevolazione spetta anche per gli interventi che modificano la volumetria rispetto alla struttura preesistente, sulle macerie di fabbricati demoliti e ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico, situati, nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.

Il beneficio consiste in una detrazione d’imposta pari al:

  • 75% del prezzo di acquisto se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore;
  • 85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio.

L’opera deve essere realizzata da imprese di costruzione immobiliare, le quali devono cedere l’immobile entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Ovviamente, devono essere rispettate tutte le disposizioni normative urbanistiche.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’agenzia delle Entrate risponde con esito positivo al quesito del contribuente, e lo fa, come di consueto, citando normativa e prassi.

Preliminarmente, la stessa Ade rileva che la qualificazione di un’opera edilizia spetta al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.

Tuttavia, la disposizione normativa prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione: “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”.

In particolare, la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020 ha chiarito che:

«la ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente».

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