Si vedono ancora moltissimi edifici condominiali con le facciate rivestite di Klinker, mattonelle colorate o altri materiali, questo perchè negli anni 70 tale tipologia di decoro urbanistico andava molto di moda.
Molti condomini stanno prendendo la palla al balzo per sfruttare le detrazioni fiscali e rimettere l’aspetto estetico dell’edificio condominiale al passo con i tempi.
Infatti, laddove si intende intervenire anche dal punto di vista energetico, è possibile usufruire del bonus 110 per i lavori sulla facciata?
Ecco quali sono le condizioni da rispettare.
Il rifacimento della facciate con il bonus 110
Il rifiacimento della facciata dell’edificio condominiale può essere agevolato con il Superbonus 110. Ciò vale laddove si intende intervenire anche dal punto di vista energetico, con rimozione del materiale esterno delle pareti e applicazione del cappotto termico.
In tale caso è possibile usufruire del bonus 110 per i lavori sulla facciata.
Il cappotto termico rientra infatti tra gli interventi trainanti ossia tra gli interventi principali per i quali è possibile beneficiare del 110%.
Possono essere agevolati con il Superbonus 110% anche alcune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.
Si tratta in particolare (circolare, Agenzia delle entrate, n°24/e 2020):
- delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione);
- degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi ecc).
Ad ogni modo, è corretto affermare che il rifacimento della facciata dell’edificio condominiale può essere agevolato con il Superbonus 110 laddove si intende intervenire anche dal punto di vista energetico.
Ciò vale anche per gli edifici anni 70, con le facciate rivestite di Klinker, mattonelle colorate o altri materiali.
Se cambia il decoro architettonico. Quali maggioranze assembleari?
Un importante aspetto da considerare è quello relativo alle maggioranze condominiali richieste per i lavori sulla facciate con il 110.
Di norma, ai sensi dell’art.1120 c.c la delibera che autorizza il lavoro in esame deve essere approvata con il consenso unanime di tutti i condòmini. Ciò vale se si tratta di un intervento di alterazione del decoro architettonico ossia che determina il cambiamento dell’estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l’introduzione di nuovi elementi architettonici. Senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. Si veda a tal fine la sentenza, Corte di Cassazione n. 18928/2020 e l’ordinanza, Trib. Milano, sez. XIII, ord., 30 settembre 2021.
Attenzione però, le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi ammessi al superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonche’ l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti:
- la maggioranza degli intervenuti e
- almeno un terzo del valore dell’edificio.
Difatti, per i lavori ammessi al superbonus, il legislatore ha previsto delle maggioranze semplificate. Rispetto a quelle previste dal codice civile e da altre disposizioni speciali.
Si veda il comma 9-bis dell’art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio.
Tali maggioranze superbonus valgono anche nel caso in cui vi sia un’alterazione del decoro architettonico?
Ebbene, le indicazioni sono positive. In base alla indicazioni fornite dal Mef, in risposta a specifica interrogazione parlamentare.
Si veda a tal fine, il nostro approfondimento Superbonus 110. Quale maggioranza condominiale in caso di lavori di decoro dell’immobile?
Vedremo se le indicazioni fornite dal Mef saranno messe nero su bianco in qualche documento ufficiale dell’Agenzia delle entrate.