Prima casa grande: superficie massima per non pagare come immobile di lusso

Ai fini delle agevolazioni prima casa, bisogna considerare la superficie utilizzabile e non quella di effettiva abitabilità.

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Ai fini delle agevolazioni prima casa, bisogna considerare la superficie utilizzabile e non quella di effettiva abitabilità.

Se la superficie dell’appartamento è grande si perdono le agevolazioni prima casa? Con sentenza n. 29643 del 14 novembre 2019, la Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibile il ricorso di un contribuente, che riteneva illegittimo l’assoggettamento, da parte dell’Agenzia delle Entrate, della casa acquistata, come immobile “di lusso”.

Agevolazioni prima casa

In buona sostanza le agevolazioni prima casa riguardano le seguenti fattispecie:

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

  • Imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • Imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

  • Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
  • Imposta di registro fissa di 200 euro;
  • Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • Imposta catastale fissa di 200 euro.

Il ricorso del contribuente: l’appartamento grande può godere delle agevolazioni prima casa?

Non rientrano nel computo delle agevolazioni prima casa gli “immobili di lusso”, in particolare le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Una delle questioni, invero controverse, è inerente la superficie della casa. In sostanza, un abitazione è considerata di lusso se, la stessa, abbia una superficie uguale o superiore a 240 metri quadrati.

Il problema, in specie, riguarda il calcolo di queste metrature.

È da considerarsi, a tale scopo, la superficie calpestatile o quella della sua effettiva abitabilità?

A dare risposta a quest’interrogativo è, di recente, intervenuta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza sopracitata.

 

La sentenza della corte di Cassazione: come si calcola la superficie della prima casa

Secondo la suprema corte: «Ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla «utilizzabilità degli ambienti» a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione.

Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche soppalchi».

 

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