Pagamento Imu: quali immobili sono interessati

Imu su abitazione principale, caratteristiche dell'immobile adibito ad abitazione principale, terreni e fabbricati agricoli: le novità e le scadenze sulla nuova imposta municipale sugli immobili.

di Roberto Franchini, pubblicato il
Imu su abitazione principale, caratteristiche dell'immobile adibito ad abitazione principale, terreni e fabbricati agricoli: le novità e le scadenze sulla nuova imposta municipale sugli immobili.

L’Imposta Municipale propria o IMU, sia per contribuenti e professionisti,  è un tributo la cui applicazione a regime è prevista a partire dall’anno 2015. Tuttavia, con l’articolo 13 del D.L. 201/2011, il varo della nuova imposta è stato anticipato, in via sperimentale, agli anni 2012, 2013 e 2014.

 

Effetto IMU sulla tassazione dei beni immobili

Si tratta, come è noto, di un’imposta destinata a sostituire l’ICI e, limitatamente agli immobili non locati, anche l’IRPEF.

Questo significa che nel corso del 2012 si registrerà un aggravio della tassazione sui beni immobili, per effetto dell’IMU, che in parte verrà recuperato sotto forma di minore IRPEF in occasione dei versamenti dovuti per il medesimo periodo di imposta.

Insomma, quanto si paga oggi è destinato a essere restituito in qualche modo il prossimo anno.

Questo effetto, però, non sarà così determinante, perché nella nuova IMU viene ripristinato l’obbligo di versare l’imposta sugli immobili adibiti ad abitazione principale che già erano esclusi dalla base imponibile IRPEF.

In buona sostanza, l’esclusione da IRPEF degli immobili che pagano l’IMU avrà effetto, principalmente, in relazione alle c.d. seconde case, ovviamente a condizione che queste non risultino locate.

 

Impatto dell’applicazione dell’IMU anticipata

L’anticipata applicazione dell’IMU sta avendo un notevole impatto psicologico sui contribuenti per via di alcuni importanti elementi che la rendono potenzialmente più onerosa della vecchia ICI.

Si tratta, anzitutto, della eliminazione del beneficio che prevedeva l’esclusione dal tributo degli immobili adibiti ad abitazione principale e dell’aumento della base imponibile correlato ai nuovi moltiplicatori da applicare alle rendite catastali.

Il terzo elemento di pressione psicologica è dato dal fatto che, attualmente, non si conoscono le aliquote e le detrazioni che i comuni delibereranno entro il prossimo 30 settembre e che dovranno essere usate per la determinazione del saldo da versare entro il successivo 17 dicembre.

Tale preoccupazione viene amplificata dalla circostanza che la libertà dei comuni nella fissazione di aliquote e detrazioni è stata significativamente ridotta dalla norma istitutiva del tributo (D.L.gs. 23/2011).

Poiché l’IMU presenta non poche differenze rispetto alla vecchia ICI, è stato previsto che queste vengano segnalate con una dichiarazione da presentare entro il 30 settembre 2012.

In tale contesto, i professionisti sono oggetto di continue richieste da parte dei propri clienti preoccupati che dalla nuova imposta possa derivare un onere significativo il cui acconto, peraltro, va versato entro il prossimo 18 giugno, rischiando di intaccare significativamente sia le tredicesime dei lavoratori dipendenti sia gli eventuali rimborsi derivanti dai 730.

 

Quando è dovuta l’IMU

In base all’articolo 13, comma 2, del D.L. 201/2011, l’IMU è dovuta in caso di possesso di qualunque tipo di immobile, anche se adibito ad abitazione principale, ivi incluse le pertinenze di questa (Pagamento Imu: le regole da seguire per non sbagliare).

Tra gli immobili che possono essere soggetti ad IMU è possibile elencare:

– I fabbricati, ivi compresi quelli strumentali all’attività dell’impresa e quelli costituenti beni merce;

– I terreni agricoli, anche se incolti;

– Le aree edificabili.

 

IMU aree fabbricabili

Per meglio chiarire quali sono gli immobili soggetti ad IMU, la circolare 3/DF ha ricordato le definizioni di fabbricato e area fabbricabile già previste dal D.L.gs. 504/92, in particolare:

– Per fabbricato, si intende l’unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, considerando quale parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza. I fabbricati di nuova costruzione rilevano, ai fini IMU, solo una volta ultimati i lavori di costruzione, a meno che l’utilizzo del fabbricato non avvenga in data anteriore.

– Per area fabbricabile, si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali e attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Da notare, che per accertare il requisito della edificabilità dell’area occorre riferirsi allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, prescindendo dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Non rientrano tra le aree fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), a condizione che ne persista l’utilizzo agricolo.

– Per terreno agricolo si intende quello adibito all’esercizio delle attività indicate nell’articolo 2135 c.c.

La nuova IMU colpisce:

– il proprietario dell’immobile;

– il titolare di diritti reali quali: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, e superficie. L’ex coniuge affidatario della casa coniugale è considerato in ogni caso titolare di un diritto di abitazione (Imu non residenti: i chiarimenti per il versamento);

– il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;

– il locatario degli immobili concessi in leasing, anche se questi sono ancora da costruire o in corso di costruzione.

L’obbligo di pagare l’IMU decorre dalla data di stipula del contratto e viene meno in caso di cessazione dello stesso.

 

Categorie degli immobili

Per la determinazione della base imponibile, gli immobili vanno distinti nelle seguenti categorie:

a) Fabbricati accatastati;

b) Fabbricati classificabili nel gruppo catastale D;

c) Terreni;

d) Aree Fabbricabili.

Per quanto riguarda il primo gruppo, il calcolo della base imponibile si effettua a partire dalla rendita catastale vigente il primo gennaio dell’anno di imposizione, che deve essere rivalutata del 5%4 e alla quale vanno applicati specifici moltiplicatori. Tali moltiplicatori hanno subito un sensibile aumento (anche del 60%), con conseguente generale innalzamento delle basi imponibili su cui grava il nuovo tributo.

Per i fabbricati rientranti nel gruppo catastale “D”, occorre distinguere se gli stessi sono dotati o meno di rendita catastale.

Se invece i suddetti fabbricati sono:

– Sprovvisti di rendita catastale, in quanto non ancora iscritti in catasto;

– Posseduti interamente da imprese;

– Distintamente contabilizzati

 

Su che valore si calcola l’IMU

Il valore su cui calcolare l’IMU è costituito dall’ammontare risultante dalle scritture contabili, al lordo delle quote di ammortamento, determinato alla data di inizio di ciascun anno solare o, se successiva, a quella di acquisizione.

A tale importo devono poi essere applicati appositi coefficienti, specifici per ciascun anno di formazione, che vengono aggiornati ogni anno con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze.


Nel caso dei terreni agricoli, possono verificarsi due casi:

1. Quelli posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (c.d. IAP), per i quali la base imponibile si ottiene a partire dal reddito dominicale vigente al 1° gennaio del periodo di imposta. Tale valore deve essere prima rivalutato del 25% e successivamente moltiplicato per 110;

2. Quelli in possesso di altri soggetti, per i quali si deve impiegare il moltiplicatore 135.


Infine, per le aree edificabili, si fa riferimento al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’annodi imposizione.

Per la valutazione del valore venale, l’articolo 5, comma 5, del D.L.gs. 504/1992, stabilisce che si debba avere riguardo ai seguenti criteri:

– Zona territoriale di ubicazione;

– Indice di edificabilità;

– Destinazione d’uso consentita;

– Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;

– Prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Nel caso in cui sull’area sia presente un fabbricato in corso di realizzazione, il valore dello stesso non assume rilevanza fino alla ultimazione dei lavori di costruzione.

 

Come applicare l’aliquota IMU

Una volta quantificata la base imponibile, è necessario applicare alla stessa le aliquote specificamente previste per l’IMU.

L’aliquota base è pari allo 0,76% e può essere aumentata o diminuita con delibera del consiglio comunale di un ulteriore 0,3%.

La nuova imposta si applica anche ai fabbricati adibiti ad abitazione principale che invece erano esclusi dalla vecchia ICI.

Per mitigare, in parte, tale effetto sul quantum dei versamenti dovuti, tali immobili beneficiano di un’aliquota agevolata dello 0,4%, anche questa variabile in più o in meno di un ulteriore 0,2%, sempre con delibera del consiglio comunale.

I Comuni possono, inoltre, ridurre l’aliquota base fino ad un minimo dello 0,4% per gli immobili:

– Non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo 43 T.U.I.R.;

– Posseduti da soggetti IRES;

– Locati.

Un caso particolare di possibile riduzione dell’aliquota base, fino ad un minimo dello 0,38%, è costituito dai fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte dell’impresa costruttrice. Tuttavia, i Comuni possono riconoscere tale agevolazione solo a condizione che i predetti fabbricati mantengano detta destinazione e non vengano locati. In ogni caso, il beneficio in commento cessa una volta trascorsi 3 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.

Il possesso di un’immobile adibito ad abitazione principale permette al contribuente di godere, oltre che dell’aliquota agevolata dello 0,4%, anche della relativa detrazione ammontante a 200 euro che può essere incrementata di ulteriori 50 euro per ogni figlio convivente, fino ad un massimo di 400 euro.

 

Abitazione principale e pertinenze

Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, in cui il contribuente dimori e abbia anche la residenza anagrafica (Imu abitazione principale: calcolo delle detrazioni e aliquote).

È possibile destinare ad abitazione principale un solo immobile e ciò all’evidente scopo di evitare comportamenti elusivi da parte, per esempio, di due coniugi che, possedendo due immobili situati nel medesimo comune, stabiliscano di porre la propria residenza in due immobili diversi.

Secondo la Circolare 3/DF, tale regola non si applica nel caso in cui i due coniugi risiedano in comuni diversi in quanto: “ … il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio per esigenze lavorative” .

L’aliquota agevolata può essere applicata anche alle relative pertinenze considerando tali unicamente gli immobili accatastati nelle categorie:

– C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa;

– C/6: stalle, scuderie, rimesse e autorimesse;

– C/7: tettoie.

L’immobile adibito ad abitazione principale può disporre di massimo tre pertinenze, purché appartenenti a categorie catastali diverse. Per esempio, è possibile sfruttare l’aliquota agevolata del 4% per una cantina (C/2), un garage (C/6) e una tettoia (C/7) ma non per tre garages o due soffitte. Al contribuente, però, è data facoltà di scegliere, in caso di più pertinenze appartenenti alla medesima categoria, quella più conveniente quindi, per esempio, quella con rendita catastale più elevata.

In caso di comproprietà dell’immobile, la detrazione per abitazione principale va suddivisa tra i proprietari dell’immobile prescindendo dalla quota di proprietà di ciascuno di essi. Ad esempio, se l’immobile è di proprietà di tre soggetti di cui uno ne possiede il 50% e gli altri il 25% ciascuno, la detrazione spetta nella misura di un terzo ad ognuno di essi, a condizione beninteso che tutti vi dimorino e vi risiedano anagraficamente. Se invece, in tale immobile risiedesse e dimorasse solo uno dei tre comproprietari, la detrazione di 200 euro spetterebbe interamente ad esso.

 

IMU su terreni agricoli e fabbricati rurali

Un occhio di riguardo è stato riservato al settore agricolo a favore del quale sono riconosciute particolari agevolazioni che riguardano:

– I terreni agricoli;

– I fabbricati rurali (Imu fabbricati rurali: quando scattano le agevolazioni).

I terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, beneficiano di un moltiplicatore ridotto a 110 in luogo di quello ordinario di 135.

Il moltiplicatore ridotto si applica anche nel caso in cui detti terreni non risultino coltivati in virtù del cosiddetto set aside, cioè di quella particolare condizione in cui all’agricoltore vengono riconosciuti particolari contributi a condizione che si impegni a non coltivare il terreno di sua proprietà.

Un ulteriore benefit è quello che mantiene la qualifica di terreni agricoli alle aree fabbricabili possedute da coltivatori diretti e IAP, a condizione che questi continuino ad esercitarvi attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

Tale particolare trattamento è riconosciuto anche nel caso in cui non tutti i proprietari siano coltivatori diretti o IAP.

Insomma, è sufficiente che anche uno soltanto di essi si dedichi allo sfruttamento agricolo del fondo per evitare che questo venga trattato, ai fini IMU, quale area fabbricabile.

Oltre a ciò, l’imposta dovuta da questi soggetti è corrisposta soltanto per la parte di valore che eccede i 6.000 euro e con le seguenti riduzioni:

– 70% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente i 6.000 euro e fino a 15.500 euro;

– 50% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente i 15.500 euro e fino a 25.500 euro;

– 25% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente i 25.500 euro e fino a 32.000 euro.

Ai sensi dell’articolo 9, comma 8, del D.L. 201/2011, sono inoltre considerati esenti da IMU i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’articolo 15 della L. 984/1977.

Questi terreni vengono individuati con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro delle politiche agricole alimentari e forestali.

I fabbricati rurali risultano agevolati solo se utilizzati in modo strumentale all’attività agricola, mentre, negli altri casi, vengono trattati come tutti gli altri fabbricati.

L’agevolazione consiste nell’assoggettare tali immobili ad un aliquota agevolata dello 0,2% che però i Comuni possono ridurre ulteriormente fino allo 0,1%. Se poi tali fabbricati risultano ubicati in comuni montani o parzialmente montani, essi risultano esclusi da IMU, sempre se ne venga mantenuto l’uso strumentale.

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Argomenti: Tasse e Tributi