Locazioni brevi. I nuovi limiti nel modello 730 e Redditi 2022

L'Agenzia delle entrate ha recepito le novità in materia di locazioni brevi come da Legge di bilancio 2021

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Con la Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021,  il legislatore ha messo fine alla discussione in merito al profilo di imprenditorialità delle locazioni brevi. Infatti, tale norma ha individuato un requisito oggettivo in presenza del quale l’attività di locazione si considera svolta in forma imprenditoriale.

Tale novità è stata recepita sia dal 730/2022 sia dal modello Redditi 2022. Modelli dichiarativi riferiti al periodo d’imposta 2021. Anno a partire dal quale valgono le regole fissate dalla Legge di bilancio 2021.

Le locazioni brevi

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art.4 del D.L. 50/2017. Nello specifico, tale articolo ammette la tassazione con la cedolare secca anche per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni. Locazioni che possono essere caratterizzate anche dalla fornitura di servizi quali oltre alla messa a disposizione dell’immobile: la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, wi-fi, aria condizionata.

I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

  • stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
  • che hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
  • hanno durata non superiore a 30 giorni.

Dunque, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.

Locazioni brevi. Quando c’è imprenditorialità

La Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, ha disposto che il regime della locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Dunque, la locazione breve in alcuni casi può essere considerata impresa.

In tal modo, il legislatore a fissato a monte un paletto numerico. Superato il quale, le locazioni brevi si intendono concluse nell’esercizio di attività d’impresa. Con obbligo di partita iva e conseguente impossibilità di beneficiare della cedolare secca.

Le locazioni brevi nella dichiarazione dei redditi 730 e modello Redditi

Nella dichiarazione dei redditi che sia 730 2022 o modello Redditi, precompilata e non, il reddito derivante dalle locazioni brevi deve essere indicato:

  • nel quadro B (RB per il modello Redditi), come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha avuto luogo nel 2021 e, quindi, risulta indicato 2021 nel punto 4 “Anno” della CU);
  • nel quadro D (quadro RL Redditi), come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).

In tale ultimo caso, il reddito deve essere indicato se effettivamente percepito nell’anno oggetto di dichiarazione. Indipendentemente se poi la locazione è avvenuta nell’anno successivo.

Imprenditorialità e dichiarazione 730. Le istruzioni si aggiornano

Le novità introdotte dalla Legge di bilancio 2021, sono state recepite anche dalle istruzioni al modello 730 2022 e modello Redditi.

Si legge nelle istruzioni di compilazione del 730:

dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Pertanto, se nel corso del 2021 sono stati destinati a locazione breve più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il modello 730, ma va utilizzato il modello REDDITI PF.

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