Lo scorso anno ho affittato nei mesi estivi un immobile di mia proprietà situato in una località balneare. Gli affitti sono stati conclusi per il tramite di una piattaforma on-line che ha gestito tutta la procedura, dal procacciamento dei clienti fino al pagamento del canone di locazione. Quest’anno vorrei presentare il 730 precompilato direttamente, senza l’ausilio del mio consulente.

In quale quadro troverò indicati i redditi da locazione breve? Laddove sia più conveniente, posso optare per la tassazione ordinaria rispetto alla cedolare secca al 21%?

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Le locazioni brevi

Con il D.L. 50/2017, all’art.4, l’applicazione della cedolare secca al 21% è stata estesa anche ai contratti di locazione breve con i quali sono forniti anche, oltre alla messa a disposizione dell’immobile: la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, wi-fi, aria condizionata.

Tutti servizi che permettono comunque al contribuente di non rientrare nelle locazioni svolte in forma di impresa. Ciò determinerebbe l’impossibilità di applicare la cedolare secca al 21%.

Per contratto di locazione breve si intende quel contratto che prevede una locazione della durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di contratti per i quali non vi è obbligo di registrazione. Possono essere oggetto di locazione anche le singole stanze dell’immobile.

Dunque, i contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

• stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
• che hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
• hanno durata non superiore a 30 giorni.

Detto ciò, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.)

Gli immobili destinati a locazione breve devono essere situati in Italia.

Le locazioni brevi tramite intermediario

I contratti di locazione breve possono essere conclusi direttamente dal proprietario dell’immobile ( o dal comodatario o dal sublocatore) oppure tramite l’intervento di un intermediario immobiliare, anche on line.

Difatti, al comma 5 dell’articolo 4 sopra citato è disposto che:

I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 dell’articolo 4, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998.

Dunque, tali soggetti applicano la ritenuta del 21% a titolo di cedolare secca, sul canone di locazione e rilasciano all’affittuario la certificazione unica inviata all’Agenzia delle entrate. La consegna riguarda il modello “sintetico”.

In questo modo, l’Agenzia delle entrate è conoscenza dei dati della locazione breve effettuati dal contribuente e inserisce i relativi redditi nella dichiarazione precompilata. La ritenuta, effettuata dagli intermediari immobiliari, è indicata nel rigo F8.

Naturalmente se la locazione breve è conclusa direttamente dall’affittuario non ci sarà alcuna certificazione unica. L’Agenzia delle entrate non sarà a conoscenza del reddito da locazione e non potrà precaricarlo nella dichiarazione precompilata. Sarà il contribuente a doverlo indicare nella dichiarazione dei redditi, anche precompilata. Ciò comporterà che la dichiarazione sarà considerata mortificata con tutte le conseguenze negative in termini di controlli.

Le locazioni brevi nella dichiarazione precompilata

L’indicazione delle locazioni brevi nella dichiarazione precompilata segue le seguenti regole.

Nella dichiarazione precompilata (ma anche in quella ordinaria)  il reddito derivante dalle locazioni brevi deve essere indicato:

• nel quadro B, come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha avuto luogo nel 2020 e, quindi, risulta indicato 2020 nel punto 4 “Anno” della CU);
• nel quadro D, come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).

In tale ultimo caso, il reddito deve essere indicato se effettivamente percepito nell’anno oggetto di dichiarazione.

Indipendentemente se poi la locazione è avvenuta nell’anno successivo.

Soffermandoci sul proprietario locatore, in caso di più locazioni brevi dello stesso immobile: gli importi dei corrispettivi indicati nei righi della/e CU, in cui è indicato 2019 nel punto 4 “Anno”, sono sommati se si riferiscono allo stesso immobile. In particolare, nei casi più semplici (ad esempio nel comune ove si trova l’immobile locato, il locatore non possiede altri immobili), in dichiarazione precompilata l’importo dei corrispettivi è abbinato all’immobile presente nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi.

Locazioni brevi e opzione per la tassazione ordinaria: la risposta al lettore

Il fatto che nella dichiarazione precompilata i redditi da locazione breve siano assoggettati alla cedolare secca al 21%, non toglie la possibilità al contribuente di optare per la tassazione ordinaria. Fermo restando la loro indicazione nei suddetti quadri del dichiarativo. Infatti, il contribuente, qualora la ritenga più conveniente, può modificare la dichiarazione precompilata optando per la tassazione ordinaria.

Il contribuente può provvedere anche direttamente alla modifica e all’invio della dichiarazione se in possesso di apposite credenziali di accesso alla precompilata.

Qualche difficoltà operativa potrebbe sorgere laddove, colui he ha concluso il contratto di locazione breve sia solo comproprietario dell’immobile oggetto di locazione.

In tale caso,ogni comproprietario deve indicare in dichiarazione la propria quota del corrispettivo lordo spettante. Poiché nella CU è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari, l’importo del corrispettivo indicato nella CU cautelativamente è riportato nella dichiarazione precompilata di questo soggetto.

Se l’importo indicato deve essere ripartito tra più comproprietari, il contribuente deve modificare il dato inserito nella dichiarazione precompilata e gli altri comproprietari devono indicare nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo.

Difatti, ognuno è tassato in base alla propria quota di proprietà.