I contribuenti che hanno destinato la propria casa a locazione di breve durata, sono comunque tenuti ad indicare i relativi incassi in dichiarazione dei redditi, 730 o modello Redditi. Detto ciò, se l’affitto breve è stato concluso grazie a un intermediario, il canone percepito sarà già presente nella dichiarazione precompilata, infatti l’Agenzia delle entrate in base alle risultanze delle certificazione unica trasmessa dagli stessi intermediari inserisce i redditi in dichiarazione. La situazione potrebbe complicarsi laddove invece il contribuente abbia concluso il contratto di affitto breve senza un intermediario.
Le criticità sono riconducibili alle seguenti variabili: verifica dell’anno in cui i redditi devono essere dichiarati; individuazione della base imponibile ossia del canone di locazione lordo da indicare in dichiarazione dei resdditi; possibile svolgimento di attività d’impresa.
Gli affitti brevi
Gli affitti brevi sono disciplinati dall’art. 4 del DL 50/17.
Quando si parla di affitti brevi, si fa riferimento alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni per le quali è possibile applicare la cedolare secca al 21%. Si parla di affitti brevi per gli immobili di cui alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc).
In base alle previsioni di cui all’articolo citato, è possibile applicare la cedolare secca, anche laddove, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, vengono forniti servizi quali:
- la fornitura della biancheria;
- la pulizia dei locali;
- le utenze, wi-fi;
- aria condizionata.
Non sono invece ammessi servizi come: prima colazione, pasti principali, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. In tali casi, considerata l’organizzazione che richiederebbe tale tipo di prestazioni, potrebbe configurarsi attività d’impresa.
Gli Affitti brevi in dichiarazione dei redditi
Come accennato in premessa, laddove il contribuente abbia concluso il contratto di affitto breve senza un intermediario, ai fini dichiarativi, potrebbero presentarsi delle criticità.
Le criticità e dunque i controlli da apporre in essere sono riconducibili alle seguenti variabili:
- verifica dell’anno in cui i redditi devono essere dichiarati;
- individuazione della base imponibile, ossia del canone di locazione lordo da indicare in dichiarazione dei redditi;
- verifica eventuali profili imprenditoriali delle locazioni effettuate.
Affitti brevi. Le tre variabili da considerare in dichiarazione dei redditi
Sul primo punto, c’è da dire che il reddito derivante dalle locazioni brevi, art.4 D.L. 50/2017, deve essere indicato nel quadro RB del modello redditi (quadro B 730), come reddito fondiario. Ciò vale nel caso in cui il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile. O il titolare di altro diritto reale. Il reddito dovrà essere indicato nel quadro RL (quadro D 730), come reddito diverso, se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario.
Il reddito fondiario deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi riferita all’anno in cui è avvenuta la locazione. Ciò indipendentemente se il canone di locazione è stato pagato dal conduttore nell’anno prima o nell’anno dopo.
Il reddito diverso derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario deve essere indicato nella dichiarazione riferita all’anno in cui il corrispettivo è percepito. Senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.
Sulla base imponibile (punto 2), nella circolare Agenzia delle entrate n°24/e 2017, è stato chiarito che l’imposta sostitutiva del 21% è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali. Questo perché si tratta di somme di denaro diverse e ulteriori rispetto al corrispettivo.
Dulcis in fundo…
Infine, sull’eventuale attività di impresa, che potrebbe comportare l’obbligo di apertura della partita Iva, c’è da dire che ai sensi del comma 595 della legge n.
Dunque, in fase di dichiarazione dei redditi, è bene tenere a mente tutte queste considerazioni. Ciò per evitare di indicare un reddito inferiore o superiore a quello che deve essere effettivamente “tassato”.