Dal 1° gennaio 2020 è in vigore la nuova IMU, in pratica il nuovo tributo che accorpa la vecchia IMU e TASI, la cui disciplina (sostanzialmente identica alla vecchia IMU), è contenuta nei commi dal 738 a 783 della Legge di bilancio 2020 (Legge n. 160 del 2019). Alcuni chiarimenti sulla nuova IMU sono stati emanati dal DEF (Dipartimento economia e finanze) nel mese di marzo scorso.
Come la vecchia IMU anche per la nuova, il presupposto che fa scattare l’obbligo di versamento è il possesso dell’immobile (fabbricato, terreno edificabile, ecc.).
Tra particolari casi di soggettività passiva al tributo vi rientra quello del fabbricato in corso di costruzione. In questo caso il dubbio è se l’IMU sia dovuta o meno sul fabbricato ancora non ultimato ed utilizzato oppure sia dovuta sull’area (terreno) sui cui si sta costruendo l’immobile.
IMU sul fabbricato in corso di costruzione: si considera l’area edificabile
La soluzione al menzionato dubbio la si ritrova esplicitamente al comma 746 della citata manovra di bilancio 2020, dove è stabilito che
“In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”.
Dunque, fino alla data in cui è ultimato il fabbricato (tale data è rinvenibile, ad esempio, nella dichiarazione di fine lavori del tecnico che segue gli interventi di costruzione), l’IMU dovrà essere calcolata con riferimento all’aerea (edificabile) su cui si sta costruendo.
La definizione di area edificabile ai fini IMU: la base imponibile
Per area fabbricabile (edificabile) ai fini IMU si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Ad ogni modo non si considera edificabile ai fini IMU, ma sarà trattata come terreno agricolo, l’area posseduta e condotta da coltivatori diretti o IAP (Imprenditore agricolo professionale).
Riguardo la base imponibile del tributo, per l’area edificabile è rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Per conoscere il valore venale di cui sopra basta rivolgersi all’ufficio tributi del comune di ubicazione dell’area stessa. Quindi, se ad esempio il valore venale al 1° gennaio 2020, di un’area edificabile di 1000 mq situata in zona A di un comune, è pari a 77 euro, la base imponibile IMU per quest’area sarà di 77.000 euro.
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