Per chi vende un immobile in corso d’anno, che sia una casa o un terreno, si pone il problema di capire come calcolare esattamente i mesi di possesso ai fini dell’IMU. Il problema non si pone solo per chi vende, ma anche per chi acquista.
Questo perché l’IMU è dovuta sulla base, non solo della percentuale di possesso dell’immobile, ma anche in considerazione dei mesi di possesso.
Ricordiamo in premessa che l’IMU (Imposta Municipale Unica) è un tributo che ha come presupposto il “possesso” dell’immobile.
Questo significa che l’IMU la paga il proprietario. E se l’immobile è ceduto in affitto o comodato, la paga sempre il proprietario (l’inquilino e il comodatario non sono soggetti passivi IMU). Questo significa anche che se la casa è ceduta in usufrutto, il soggetto passivo dell’imposta diventa l’usufruttuario e non il nudo proprietario.
Un tributo basato sulla percentuale e mesi di possesso
Regola vuole che l’IMU è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.
Quindi, se per esempio, l’immobile è in comproprietà al 50% tra due fratelli, l’IMU è dovuta nella misura del 50% per ciascuno. Significa anche che se la casa è posseduta per 12 mesi, il tributo è calcolato su 12 mesi di possesso. Se, per esempio, la casa risulta posseduta solo per 8 mesi e poi è venduta, significa anche che per 8 mesi l’IMU deve pagarla chi ha venduto e per gli altri 4 mesi chi l’ha comprata.
Pertanto, è bene sapere con precisione come calcolare i mesi di possesso.
IMU, le tre regole per calcolare i mesi
La prima regola per il conteggio dei mesi di possesso ai fini IMU, dice che si considera per intero il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto.
Seconda regola dice che il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente. Terza regola vuole che l’imposta del mese del trasferimento resti interamente a carico all’acquirente nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
Esempio
Il sig. Antonio ha venduto casa al sig. Francesco con atto notarile di compravendita fatto il 18 marzo 2023. In una situazione di questo tipo, ai fini IMU 2023, il sig. Antonio deve calcolare il tributo solo su tre mesi (marzo è considerato in capo ad esso per intero). Per i restanti 9 mesi (da aprile a dicembre) il soggetto passivo IMU diventa il sig. Francesco.
Le stesse regole devono ritenersi valide anche nel caso in cui sull’immobile si costituisce altro diritto di godimento (usufrutto, enfiteusi, ecc.). Quindi, se per esempio il 18 marzo 2023 si concedesse in usufrutto la casa, per tre mesi del 2023 il soggetto passivo IMU resterebbe il nudo proprietario cedente. E per i restanti 9 mesi, invece, soggetto passivo IMU sarebbe l’usufruttuario (che ha preso la casa in usufrutto).
Idem per il calcolo dei mesi per determinare le agevolazioni previste, come ad esempio, lo sconto IMU per la casa data in comodato al figlio.