Immobiliare: pandemia e fisco deprimono gli investimenti

Nel 2020 gli investimenti nel settore immobiliare sono crollati del 30% rispetto al 2019. Bene il settore uffici, male retail e alberghiero.

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Nel 2020 gli investimenti nel settore immobiliare sono crollati del 30% rispetto al 2019. Bene il settore uffici, male retail e alberghiero.

Il 2020 si chiude in Italia con investimenti nel settore immobiliare allineati al 2018. In totale nel 2020 sono state chiuse operazioni per circa 8,8 miliardi di euro livello inferiore del 30% circa rispetto a quello del 2019 che, tuttavia, è da ricordarsi come anno record per il settore in Italia.

I volumi delle transazioni immobiliari del 2020 – si legge in una nota – sono in aumento del 15% circa rispetto alla media annuale degli ultimi 10 anni. Ma in diminuzione del 12% circa rispetto alla media annuale degli ultimi 5 anni.

Le operazioni chiuse nel 2020 sono state poco meno di 200, come nel 2017, mentre nel 2018 e nel 2019 erano state rispettivamente 260 e 285.

Settore immobiliare più vivo nell’ultimo trimestre

Come accade di consueto, l’ultimo trimestre dell’anno è stato il più performante per il settore immobiliare. Il terzo trimestre 2020 si è chiuso con circa 3 miliardi di euro, il 34% del totale annuale. In un confronto anno su anno, i volumi sono diminuiti del 40% circa rispetto a quelli del 2019.

A guidare i volumi dell’anno appena chiuso l’asset class degli uffici con circa 3,3 miliardi di euro investiti, il 38% circa del totale, peso relativo simile a quello registrato negli ultimi 5 anni. Tuttavia, il generale sotto-dimensionamento rilevato nel mercato nel 2020 ha riguardato anche il prodotto uffici che decresce in termini di investimenti del 30% circa rispetto al 2019 e del 15% circa rispetto alla media annuale degli ultimi 5 anni.

A seguire, ma comunque ad una certa distanza, la logistica che ha contribuito al totale annuale con circa 1,5 miliardi di euro in aumento del 6% circa rispetto al 2019. Questo settore consolida quindi il trend di crescita emerso ormai da alcuni anni e rafforza la sua quota relativa sul totale del mercato (17% nel 2020 rispetto ad una media annuale del 12% negli ultimi 5 anni).

Giù le compravendite residenziali

Il retail chiude con circa 1,1 miliardi di euro investiti, livello in decrescita del 40% circa sia rispetto al 2019 che rispetto alla media annuale degli ultimi 5 e 10 anni. In questo caso sul settore immobiliare pesa anche il fisco (Imu), non solo la pandemia.

Seguono in termini di volumi nel 2020, i prodotti misti e gli alternativi con investimenti per poco più di un miliardo di euro ciascuno, confermando il trend di crescita che si osserva ormai da qualche anno.

In coda in termini di volumi, il settore Hotel che nel 2020 ha totalizzato circa 750 milioni di euro di investimenti (in decrescita dell’80% circa rispetto all’anno record 2019) riportando l’asset class ai livelli del 2015 e 2016. Sul totale 2020 hanno inciso due rilevanti operazioni del valore di circa 250 milioni di euro ciascuna. Una di portafoglio relativa a strutture alberghiere localizzate a Roma, Firenze e Venezia e una relativa ad un asset singolo a Venezia.

Chi investe nel settore immobiliare

Per quanto riguarda la provenienza dei capitali nel 2020, il 56% circa del totale è attribuibile agli investitori internazionali. Quota inferiore rispetto alla media annuale degli ultimi 5 anni che era pari a circa il 65%. Più in particolare nel 2020 gli investitori europei e UK hanno investito in totale circa 3,4 miliardi di euro, dato in diminuzione rispetto a quello del 2019 (-20% circa).

Gli statunitensi hanno allocato circa 1 miliardo di euro nel settore immobiliare, uno dei valori più bassi in assoluto negli ultimi 10 anni e in diminuzione del 70% circa rispetto al 2019. I capitali domestici nel 2020 sono stati pari a circa 3,8 miliardi di euro, livello in crescita del 30% circa rispetto al 2019. E’ il valore più alto registrato negli ultimi 10 anni per questa tipologia di capitali (insieme a quello del 2018).

Investimenti in calo anche a Milano

La città di Milano chiude il 2020 con investimenti per circa 3,9 miliardi di euro, -23% circa rispetto al 2019 ma in allineamento con la media annuale degli ultimi 5 anni. Il driver dei volumi in città si conferma il settore uffici con circa 2,5 miliardi di euro investiti (il 65% circa del totale).

In decrescita del 35% circa rispetto al 2019 ma in sostanziale allineamento con la media annuale degli ultimi 5 anni.

Segue il prodotto logistico con circa 700 milioni di euro, in crescita rispetto al 2019 sia in termini assoluti (+70% circa) che relativi (nel 2020 quota sul totale del 18% vs 8% nel 2019). Inesistenti in città gli investimenti in Hotel e Retail, chiaramente anche a causa degli impatti negativi dello shock pandemico.

A Roma non va meglio

A Roma si conferma il sotto-dimensionamento generale del mercato dei capitali. Nel 2020 gli investimenti sono stati pari a circa 900 milioni di euro. Valore in calo sia rispetto al 2019 che alla media annuale degli ultimi 5 anni (rispettivamente -50% e -40% circa).

Gli Uffici hanno rappresentato il 75% del totale registrando una riduzione del 10% circa rispetto al 2019 e del 25% rispetto alla media annuale degli ultimi 5 anni. Così come a Milano, anche nella capitale calano i volumi dei settori retail e alberghiero (-85% circa ciascuno).

Da evidenziare invece che quest’ultimo settore negli ultimi due anni aveva contribuito al totale in modo rilevante rappresentando la seconda asset class di investimento in città.

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