Immobiliare ed effetti della pandemia: il coefficiente Gini

Gli effetti della pandemia sul mercato immobiliare. Cosa ci dice il coefficiente Gini riguardo all'andamento dei prezzi.

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Gli effetti della pandemia sul mercato immobiliare. Cosa ci dice il coefficiente Gini riguardo all'andamento dei prezzi.

Anche il mercato immobiliare ha subito ripercussioni dalla crisi pandemica. Non è mistero che in molte città italiane ed europee maggiormente colpite dalla crisi, si siano create anomale e incomprensibili differenze.

In Italia si è assistito nel 2020 a una generale discesa dei prezzi delle case, con eccezioni da far venire i brividi. A Milano, ad esempio i prezzi si sono mossi al rialzo contrariamente al resto delle grandi città. Una eccezione che conferma la regola?

Forse, ma il fenomeno è tipico anche di altri grandi capitali europee. Il mercato immobiliare ha quindi assorbito la crisi creando differenze anche sul piano sociale che prima della pandemia non c’erano. Ma come si possono notare queste differenze?

Mercato immobiliare e coefficiente Gini

Uno dei metodi più adottai nel settore immobiliare è quello del coefficiente Gini. L’indice immobiliare Gini misura la dispersione dei prezzi nei differenti mercati.

Secondo uno studio di Idealista sul mercato immobiliare di Italia, Spagna e Portogallo, nel 2020 l’indice Gini ha individuato in Madrid il mercato più eterogeneo.

I cambiamenti prodotti dalla pandemia nel mercato immobiliare – spiega una nota – hanno ridotto le differenze tra le case in vendita più costose e quelle più economiche nelle principali città dell’Europa meridionale.

L’indice di Gini, utilizzato per misurare le differenze tra diversi contesti economici, è inferiore nella maggior parte dei grandi mercati dell’Europa meridionale. In altre parole, le capitali tendono a rimanere stabili, poiché a Madrid e Roma l’indice è rimasto invariato da gennaio 2020, mentre a Lisbona l’indice è calato di 1,5 punti percentuali.

Mercato immobiliare più stabile nelle grandi città

Tra i principali mercati sudeuropei, Milano è quello che ha registrato il calo maggiore (-2,3 punti), seguito da Bilbao (-1,5 punti) e Malaga (-1,2 punti). Con variazioni inferiori a un punto nell’indice ci sono città come Porto (-0,7 punti), Barcellona (-0,6 punti), Firenze (-0,4 punti) o Napoli (-0,3 punti). A Torino l’indice non si è mosso, mentre Siviglia e Valencia sono le uniche grandi città del sud Europa in cui la “disuguaglianza” immobiliare è cresciuta nel 2020: rispettivamente 0,7 e 0,3 punti.

Madrid è il mercato dove l’indice di dispersione dei prezzi è il più alto dell’Europa meridionale, poiché il gap tra le case più costose e quelle più economiche tocca 83,3 punti. Seguono Porto (79,9), Valencia (78,4), Milano (77,8), Torino (77,8), Barcellona (77,4), Malaga (77,2), Firenze (76,9) e Napoli (76). Sul lato opposto si trova la città di Bilbao (72,4), il mercato più uniforme dell’Europa meridionale. La precedono Roma e Lisbona, rispettivamente con 73,6 e 74,6 punti.

Indice Gini in aumento in metà dei capoluoghi

Pressocchè più della metà dei capoluoghi italiani (59 su 106) ha visto un aumento dei propri indici, rappresentato da un aumento dell’eterogeneità delle abitazioni sul mercato. Oristano (8,9 punti) ha registrato la maggiore variazione percentuale dell’indice di Gini, seguita da Nuoro (7,7), Trapani (6,8) e Bolzano (6). Con aumenti sopra i 5 punti troviamo Ravenna, Piacenza e Lodi con 5,8 punti, quindi Savona (5,7), Verbania (5,2), Livorno (5,1) e Barletta (5).

Al contrario, è Vibo Valentia la città in cui il mercato è diventato più omogeneo nel corso del 2020, riducendo il suo indice di 7,4 punti. Seguono Andria (-6,1), Verona (5,7) e Udine (-5,6). Riduzioni tra i 3 e i 5 punti per altri 10 centri da Treviso (-4,7), a Macerata (-3). Ventotto (28) città presentano variazioni inferiori ai 3 punti, racchiuse tra il -2,9 di Bologna, Taranto, Agrigento e Cosenza, e il -0,1 di Biella e Vercelli.

Como mercato più disomogeneo d’Italia

Como è il capoluogo italiano caratterizzato dal coefficiente Gini più elevato dal punto di vista immobiliare con 80,9 punti, davanti a Vicenza che segue con un 80,6. Alle loro spalle troviamo ben 39 centri con indice superiore a settanta punti guidati da Bergamo (79,4), Verbania (79,3), Trieste (79), Genova (78), Milano (77,8), Torino (77,8), Lucca (77,7) e Novara (77,6).

Al contrario, Nuoro 44,9 presenta il parco immobiliare più omogeneo, con un indice di Gini che arriva solo a 44,9.

Sotto i 50 punti si trovano anche Isernia (45,4) e Andria (45,8).

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