Il cambio della titolarità dell’immobile nel superbonus 110%: vendita, successione, usufrutto e locazione

In caso di vendita dell’immobile durante il periodo in cui si sta fruendo del superbonus 110% di cui al decreto Rilancio, le quote residue della detrazione si trasferiscono all’acquirente salvo diverso accordo

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In caso di vendita dell’immobile durante il periodo in cui si sta fruendo del superbonus 110% di cui al decreto Rilancio, le quote residue della detrazione si trasferiscono all’acquirente salvo diverso accordo

Se dopo aver realizzato, sull’immobile di mia proprietà, interventi che danno diritto a fruire del superbonus 110%, dovessi venderlo, la detrazione resta in capo a me oppure si trasferisce all’acquirente?

È una delle domande che sono pervenute in redazione e su cui sono chiesti chiarimenti visto che la guida predisposta dall’Agenzia delle Entrate sull’argomento nulla specifica in merito. Proviamo, quindi, in questa sede ad affrontare la questione di cosa succede nel caso in cui nel periodo in cui si sta fruendo del superbonus 110% dovesse cambiare la titolarità dell’immobile.

In premessa ricordiamo che la detrazione (introdotta dall’art 119 del decreto Rilancio) è beneficiabile i 5 quote annuali di pari importo con possibilità di optare per la cessione del credito o sconto diretto in fattura (art. 121 decreto Rilancio) e spetta per spese sostenute dal 1° gennaio 2020 al 31 dicembre 2021 per i c.d. interventi “trainanti” (isolamento termico; sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti; interventi antisismici) e lavori c.d. “trainati” ossia (purché eseguiti congiuntamente ai “trainanti”) interventi di efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus, installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici, ’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Anche il locatario ed il comodatario tra i beneficiari del superbonus 110%

Con riferimento all’ambito soggettivo, è stabilito che la detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Anche se né il legislatore né l’Agenzia delle Entrate (nella guida predisposta sull’argomento) affrontano l’ipotesi in cui durante la fruizione del beneficio (ossia durante i 5 anni in cui si spalma la detrazione) dovesse cambiare la titolarità dell’immobile oggetto dei lavori, è possibile presumere che valgono le stesse regole fissate per la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio e dell’ecobonus.

Superbonus 110% in caso di successiva vendita dell’immobile

Nel caso in cui durante il periodo di fruizione dello sgravio fiscale, dovesse essere ceduto l’immobile oggetto dei lavori, se non diversamente indicato nell’atto di vendita, le quote residue di detrazione spettano all’acquirente. Questo vale in tutte le ipotesi di cessione dell’immobile e, quindi, anche in caso di donazione e di permuta.

La volontà di mantenere in capo al venditore la detrazione residua deve risultare, dunque, dal rogito notarile. Tuttavia, se tale condizione non è soddisfatta, il tutto può essere formalizzato anche successivamente in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato e sottoscritta da entrambe le parti contraenti (in essa occorre specificare che questo accordo esisteva già dalla data del rogito).

Si tenga, inoltre, presente che quando viene ceduta solo una quota dell’immobile, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore, tranne nel caso in cui la parte acquirente, per effetto della cessione pro-quota, diventi proprietaria esclusiva dell’immobile.

Ad ogni modo, per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, anche quando si sceglie di mantenere la detrazione in capo al cedente.

Quindi ad esempio con riferimento al Modello 730/2021 va individuato chi possedeva l’immobile al 31 dicembre del 2020.

In caso di successione il superbonus 110% segue l’erede

Altra ipotesi possibile è che durante i 5 anni in cui si sta beneficiando del superbonus, l’immobile oggetto degli interventi possa cadere in successione ereditaria. In questo caso la regola prevede che le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Quindi, ad esempio, se l’immobile va in eredità a tre figli, ma solo uno solo di essi avrà la detenzione materiale dell’immobile (perché ad esempio ci abita), le quote residue della detrazione potranno essere beneficiate solo da quest’ultimo e non anche dagli altri due fratelli.

Si tenga presente che la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. In applicazione di ciò, dunque, se, per esempio, l’erede che detiene direttamente l’immobile ereditato lo concede successivamente in comodato o in locazione, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene (potrà, tuttavia, beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione).

Super bonus 110%: il caso dell’usufrutto e della locazione

Come detto tra i beneficiari vi rientrano, purché sostengano effettivamente la spesa, anche il locatario e il comodatario. Quindi, se ad esempio i lavori che danno diritto al superbonus 110% sono fatti dal locatario e da questi pagati, lo sgravio fiscale spetta a quest’ultimo e non al locatore. Stessa cosa dicasi per il comodatario.

A ogni modo, la cessazione dello stato di locazione o comodato non farà venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento (5 anni).

Parimenti se le spese sono sostenute dal proprietario dell’immobile e poi quest’ultimo è ceduto in locazione o comodato, la detrazione resta in capo al proprietario sostenitore materiale dell’onere.

Ultimo caso da contemplare è quello della costituzione del diritto di usufrutto (a titolo oneroso o gratuito) dopo l’esecuzione dei lavori e pagamento delle spese. In questa ipotesi, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario che le ha sostenute. Inoltre, in caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.

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