Sono proprietario di 5 distinti appartamenti che vorrei destinare a locazione breve. Inizialmente pensavo di beneficiare della cedolare secca ma dopo le novità previste dalla Legge di bilancio 2021 tale possibilità non mi è più concessa.
In alternativa, stavo valutando di aprire la partita iva in regime forfettario come affittacamere. E’ una scelta ammessa a livello fiscale?
[Forfetari e locazioni brevi: risparmio maggiore rispetto alla cedolare secca]–
Il regime delle locazioni brevi
Per locazioni brevi si intendono le locazioni di immobili abitativi con contratti della durata non superiore a 30 giorni.
la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti ecc. In tale caso sarebbe richiesta una minima organizzazione non conciliabile con un mero contratto di locazione.
I contratti di locazione breve possono essere stipulati da persone fisiche:
- direttamente o
- tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La disciplina delle locazioni brevi con cedolare secca al 21% si applica anche ai contratti di sublocazione e ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
Attenzione però: la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.). Possono essere affittate con il regime delle locazioni brevi anche singole stanze dell’abitazione (Circ. n. 26/E/2011).
Locazioni brevi e cedolare secca: se l’attività è di impresa
La norma in esame esclude l’applicazione della cedolare secca per coloro che agiscono in regime d’impresa.
Difatti, l’Agenzia delle entrate, nella circolare n°24/E 2017 ha ribadito che sono escluse dalla cedolare secca sulle locazioni brevi:
- le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa;
- l’esclusione opera anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.
La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto e, analogamente a quanto previsto in materia di cedolare secca sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti (Circolare n°24/E 2017).
Quando l’attività è impresa ?
La Legge n° 178/2020 ha individuato specifici criteri quantitativi in base ai quali la locazione breve è considerata attività d’impresa.
A tal proposito, da quest’anno, l’applicazione del regime delle locazioni brevi è ammesso solo se nell’anno si destinano a quella finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
In tal modo è stato individuato un parametro oggettivo in base al quale la locazione breve è considerata attività d’impresa.
Locazioni brevi in regime forfettario: la risposta al lettore
Fatta tale ricostruzione possiamo ora dare una risposta al nostro lettore.
Anche se nel suo caso non sarà possibile accedere al regime delle locazioni brevi, ex art.4 del D.L. 50/2017, gli immobili da destinare a locazione sono più di 4, ciò non toglie che può svolgere l’attività di locazione in regime d’impresa. Ciò può farlo anche in regime forfettario. Se si tratta di nuovo attività sui canoni di locazione percepiti potrà addirittura applicare un’imposta sostitutiva del 5%. Il codice ATECO che dovrà utilizzare per l’apertura della partita Iva è: “55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.
Affinché possa applicare il 5%, è necessario che:
- non abbia esercitato, nei tre anni precedenti l’inizio dell’attività , attività artistica, professionale ovvero d’impresa, anche in forma associata o familiare;
- l’attività da esercitare non costituisca, in nessun modo, mera prosecuzione di altra attività precedentemente svolta sotto forma di lavoro dipendente o autonomo, escluso il caso in cui l’attività precedentemente svolta consista nel periodo di pratica obbligatoria ai fini dell’esercizio di arti o professioni;
- qualora venga proseguita un’attività svolta in precedenza da altro soggetto, l’ammontare dei relativi ricavi e compensi, realizzati nel periodo d’imposta precedente quello di riconoscimento del predetto beneficio, non sia superiore al limite di 65.000 €.
Limite di accesso/permenza nel regime a forfait.
Ad ogni modo, laddove non dovesse rispettare i requisiti per beneficiare del 5%, anche l’imposta ordinaria del 15% sarà comunque più conveniente della cedolare secca al 21%.