Gli affitti derivanti dagli immobili detenuti all’estero devono essere indicati quali redditi diversi in dichiarazione dei redditi, modello Redditi o nel 730. Ai fini della corretta tassazione dei redditi derivanti dagli immobili all’estero, si intrecciano le varie disposizioni previste in materia di imposte sui redditi e IVIE, imposta quest’ultima per la quale si applicano alcune disposizioni previste in materia di IMU.

Ecco come indicare in dichiarazione dei redditi i redditi derivanti dagli immobili all’estero fuori dal regime di impresa, sia che siano fittati sia che siano tenuti a disposizione.

[Dichiarazione dei redditi: gli affitti per gli immobili all’estero]

I redditi degli immobili detenuti all’estero

La natura dei redditi derivanti dal possesso di immobili all’estero è individua all’art.76 del DPR 917/86, TUIR.

Nello specifico, alla lettera f), sono qualificati come redditi diversi i redditi derivanti dagli immobili situati all’estero da soggetti residenti.

Sono considerati soggetti residenti: le persone che per la maggior parte del periodo d’imposta sono iscritte nelle anagrafi della popolazione residente o hanno nel territorio dello Stato il domicilio o la residenza ai sensi del Codice civile.

A tal proposito, l’imposta si applica sul reddito complessivo del soggetto, formato:

1. per i residenti da tutti i redditi posseduti al netto degli oneri deducibili indicati nell’articolo 10 e
2. per i non residenti soltanto da quelli prodotti nel territorio dello Stato.

La tassazione dei redditi degli immobili detenuti all’estero è disciplinata all’art.70 dello stesso TUIR.

L’indicazione di tale tipologia di reddito nella dichiarazione dei redditi, 730 e modello Redditi, avviene nel rispetto della regole di tassazione.

Regole di tassazione che devono tenere conto anche delle disposizioni previste in materia di IVIE.

L’IVIE: l’imposta sugli immobili detenuti all’estero

Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare l’Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero), ex art.19 del D.

L. 201/2011.

L’imposta è dovuta dai:

• proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo;
• titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Sono inoltre soggetti passivi, oltre alle persone fisiche, anche:

• gli enti non commerciali e le società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice, residenti in Italia, che
• sono tenuti agli obblighi di dichiarazione per gli investimenti e le attività previsti dall’articolo 4 del decreto legge n. 167/1990 (c.d. monitoraggio fiscale).

Ad ampliare l’ambito soggettivo dell’IVIE è stata la Legge n° 160/2019, Legge di bilancio 2020.

Per dichiarare il valore degli immobili situati all’estero il contribuente deve compilare il quadro RW del modello Redditi. Il valore dell’immobile è costituito, in generale, dal costo risultante dall’atto di acquisto e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile al termine dell’anno (o del periodo di detenzione) nel luogo in cui è situato l’immobile.

L’indicazione in dichiarazione dei redditi

Ai fini della corretta tassazione dei redditi derivanti dagli immobili all’estero si intrecciano le varie disposizioni previste in materia di imposte sui redditi e IVIE, imposta quest’ultima per la quale si applicano alcune disposizioni previste in materia di IMU.

Sulla base delle regole di tassazione sopra analizzate,  i redditi derivati dagli immobili all’estero devono essere indicati in dichiarazione dei redditi, 730 e modello Redditi.

La compilazione: immobili a disposizione non tassati all’estero

Nel modello Redditi è necessario compilare il rigo RL 12, rigo D4 per il 730.

Nello specifico in colonna 2 devono essere indicati i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero, riportando:

• l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello stato estero per il 2020 o
• in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo d’imposta estero che scade nel corso di quello italiano.

Tale indicazione è contenuta nelle istruzioni di compilazione del modello Redditi 2021 che non fanno altro che riprendere quanto fissato a livello normativo dal sopra citato articolo 70 del TUIR, comma 2.

Articolo che, in aggiunta a quanto appena detto, dispone che se nello stato estero l’immobile non è assoggettabile ad imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.

Dunque non è soggetto neanche a tassazione in Italia.

Dal punto di vista dichiarativo l’immobile va indicato esclusivamente nel modulo RW ai fini degli obblighi di monitoraggio fiscale e non anche nel quadro D o nel quadro RL.

Immobili tassati all’estero

Se nello Stato estero l’immobile tenuto a disposizione è invece tassabile mediante applicazione di tariffe d’estimo o in base a criteri similari, oltre che compilare il modulo RW, bisogna indicare nel quadro D, rigo D4, del modello 730 o nel quadro RL, rigo RL12, del modello Redditi, l’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese eventualmente ivi riconosciute in detrazione. Naturalmente deve trattarsi di spese strettamente inerenti l’immobile e non di deduzioni di carattere generale. Non è invece ammessa, in questo caso, la deduzione forfetaria del 15 per cento, comma 2 art.70 del TUIR.
Spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero secondo i criteri ordinari stabiliti dall’articolo 165 del TUIR. Si veda in tal senso la circolare n°13/2013.

Tuttavia, non è tassabile in Italia quale reddito diverso pertanto non deve essere indicato nel quadro RL del modello redditi o quadro D del 730:

• il reddito degli immobili all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello stato o adibiti a casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, e le relative pertinenze, che in italia risultano classificati nelle categorie catastali a/1, a/8 e a/9 (immobili così detti di lusso),
• ed anche quello derivante gli immobili non locati per i quali è dovuta l’Ivie.

Rimane fermo l’obbligo di compilazione del quadro RW.

Le regole per gli immobili locati all’estero

Nel rigo rigo RL 12 del modello Redditi o D4 del 730, devono essere indicati anche i redditi da locazione non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero. Tali redditi, concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo di imposta. Ammontare ridotto del 15 per cento a titolo di deduzione forfetaria delle spese.

Se il reddito derivante dalla locazione è invece soggetto ad imposta nello Stato estero, bisogna indicare l’ammontare netto dichiarato in detto Stato. In tal caso, spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero.

In entrambi i casi l’immobile va indicato anche nel modulo RW.

E’ importante chiarire che il regime della cedolare secca relativo alla tassazione dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze non può essere applicato ai redditi derivanti da contratti di locazione di immobili situati all’estero. Questo perchè, come detto sopra: i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera f, Tuir) e non dei redditi fondiari (circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 1.2).