Nel condominio in cui vivo con la mia famiglia stavamo valutando di effettuare dei lavori sulle parti comuni per i quali potremmo beneficiare delle detrazioni al 110%; ci sono dei condòmini che al momento hanno manifestato il loro dissenso all’effettuazione degli interventi.
Qual è la maggioranza richiesta per rendere valida la delibera di condominio di approvazione dei lavori?
Le detrazioni al 110%: interventi sulle parti comuni condominiali
Le detrazioni al 110% sono state introdotte con l’art.119 del D.l. 34/2020, c.
Sono agevolati gli interventi di:
- isolamento termico sugli involucri degli edifici;
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- interventi antisismici.
Difatti, tali interventi sono definiti quali “interventi trainanti”.
Inoltre, se collegati ad uno degli interventi appena citati, danno diritto alla detrazione del 110% anche i generi interventi c.d. “trainati”:
- gli interventi rientranti nell’eco bonus ordinario (art.14 D.L. 63/2013);
- installazione di impianti solari fotovoltaici ( art.16-bis comma 1 DPR 917/86, TUIR);
- colonnine di ricarica la ricarica per veicoli elettrici.
Chiarimenti specifici sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°24/e.
Le delibere ordinarie
L’art.1136 del codice civile regola i quorum costituivi e deliberativi dell’assemblea condominiale.
Circa i quorum costitutivi ( affinché sia valida l’assemblea), l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Al contrario, l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Comunque, l’assemblea in seconda convocazione è da tenersi in uno dei 10 giorni successivi, se alla prima convocazione manca il numero legale.
Anche per i quorum deliberativi si distingue tra prima e seconda convocazione.
Difatti:
- in prima convocazione “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (50%+1) e almeno la metà del valore dell’edificio”(50% dei millesimi di proprietà, 500/1000);
- in seconda convocazione “La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Si distingue dunque tra maggioranza qualificata (1) e maggioranza semplice (2).
Maggioranze semplici o qualificate: dipendente dalla materia da discutere
A seconda della materia da discutere in assemblea possono essere richieste maggioranza semplici o qualificate.
In linea generale è sempre richiesta una maggioranza qualificata.
Ad ogni modo, è richiesta una maggioranza semplificata per:
- le misure di manutenzione ordinaria;
- approvare il preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore;
- impiegare i residui attivi della gestione.
E’ invece richiesta la maggioranza qualificata, ad esempio:
- locazione di parte comune dell’edificio con durata inferiore ai nove anni;nomina e revoca dell’amministratore;
- l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1122-ter del codice civile;
- approvazione del regolamento condominiale,
- ecc.
L’indicazione delle modalità di deliberazione su talune materie da parte dell’assemblea condominiale è contenuta in alcune leggi speciali. Ad esempio, il quorum deliberativo del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio è indicato: nella legge n. 13 del 1989 relativamente all’eliminazione di barriere architettoniche e installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati; ancora nella legge n. 10 del 1991 per le innovazioni dei sistemi di riscaldamento.
Ancora, la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio è invece necessaria nei seguenti casi:
- per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, ai sensi dell’articolo 1122-bis del codice civile;
- per le innovazioni relative alle cose comuni.
- ecc.
Infine, la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio è richiesta quando sono necessari interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991.
E’ da tenere bene a mente tale ultima previsione.
Le delibere per i lavori al 110%
L’art 63 del D.L. 104/2020, ha esteso la richiesta di un quorum deliberativo ridotto anche per le delibera legate all’effettuazione dei lavori detraibili al 110%, effettuati sulle parti comuni condominiali.
In sostanza, le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici sono valide (super bonus 110%):
- se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
- almeno un terzo del valore dell’edificio.
Si replicano così le previsioni di cui alla Legge n°10 del 1991.