Detrazioni al 110%: se non tutti i proprietari del condominio sono d’accordo chi decide

Le delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

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Le delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno un terzo del valore dell'edificio.

Nel condominio in cui vivo con la mia famiglia stavamo valutando di effettuare dei lavori sulle parti comuni per i quali potremmo beneficiare delle detrazioni al 110%; ci sono dei condòmini che al momento hanno manifestato il loro dissenso all’effettuazione degli interventi.

 

Qual è la maggioranza richiesta per rendere valida la delibera di condominio di approvazione dei lavori?

Le detrazioni al 110%: interventi sulle parti comuni condominiali

Le detrazioni al 110% sono state introdotte con l’art.119 del D.l. 34/2020, c.d decreto crescita.

 

Sono agevolati gli interventi di:

 

  • isolamento termico sugli involucri degli edifici;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
  • interventi antisismici.

 

Difatti, tali interventi sono definiti  quali “interventi trainanti”.

 

Inoltre, se collegati ad uno degli interventi appena citati, danno diritto alla detrazione del 110% anche i generi interventi c.d. “trainati”:

 

  • gli interventi rientranti nell’eco bonus ordinario (art.14 D.L. 63/2013);
  • installazione di impianti solari fotovoltaici ( art.16-bis comma 1 DPR 917/86, TUIR);
  • colonnine di ricarica la ricarica per  veicoli elettrici.

 

Chiarimenti specifici sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°24/e.

Le delibere ordinarie

L’art.1136 del codice civile regola i quorum costituivi e deliberativi dell’assemblea condominiale.

 

Circa i quorum costitutivi ( affinché sia valida l’assemblea), l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Al contrario, l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Comunque, l’assemblea in seconda convocazione  è da tenersi in uno dei 10 giorni successivi, se alla prima convocazione manca il numero legale.

 

Anche per i quorum deliberativi si distingue tra prima e seconda convocazione.

 

Difatti:

 

  1. in prima convocazione “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (50%+1) e almeno la metà del valore dell’edificio”(50% dei millesimi di proprietà, 500/1000);
  2. in seconda convocazione “La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

 

Si distingue dunque tra maggioranza qualificata (1) e maggioranza semplice (2).

Maggioranze semplici o qualificate: dipendente dalla materia da discutere

A seconda della materia da discutere in assemblea possono essere richieste maggioranza semplici o qualificate.

 

In linea generale è sempre richiesta una maggioranza qualificata.

 

Ad ogni modo, è richiesta una maggioranza semplificata per:

 

  • le misure di manutenzione ordinaria;
  • approvare il preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore;
  • impiegare i residui attivi della gestione.

 

E’ invece richiesta la maggioranza qualificata, ad esempio:

 

  • locazione di parte comune dell’edificio con durata inferiore ai nove anni;nomina e revoca dell’amministratore;
  • l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1122-ter del codice civile;
  • approvazione del regolamento condominiale,
  • ecc.

 

L’indicazione delle modalità di deliberazione su talune materie da parte dell’assemblea condominiale è contenuta in alcune leggi speciali. Ad esempio, il quorum deliberativo del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio è indicato: nella legge n. 13 del 1989 relativamente all’eliminazione di barriere architettoniche e installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati; ancora  nella legge n. 10 del 1991 per le innovazioni dei sistemi di riscaldamento.

 

Ancora, la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio è invece necessaria nei seguenti casi:

 

  • per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, ai sensi dell’articolo 1122-bis del codice civile;
  • per le  innovazioni relative alle cose comuni.
  • ecc.

Infine, la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio è richiesta quando sono necessari interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991.

 

E’ da tenere bene a mente tale ultima previsione.

Le delibere per i lavori al 110%

L’art 63 del D.L. 104/2020, ha esteso la richiesta di un quorum deliberativo ridotto anche per le delibera legate all’effettuazione dei lavori detraibili al 110%, effettuati sulle parti comuni condominiali.

 

In sostanza, le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici sono valide (super bonus 110%):

 

  • se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
  • almeno un terzo del valore dell’edificio.

 

Si replicano così le previsioni di cui alla Legge n°10 del 1991.

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